В ожидании доступного дома.Бремя домовладельца

Актуальная проблема, активно обсуждающаяся в прессе всех мастей, – загородное жилье. Создается впечатление, что весь «загород» и «пригород» – стройплощадка. Продукты питания, одежда, машина и путешествия – это траты, недвижимость – капиталовложения. Это вам объяснят и банкиры, и пенсионеры. Недвижимость всегда будет расти в цене! Надо успеть, пока не подорожала. Недавно какой-то шутник распустил слух, что абсолютно все подорожает, а особенно поваренная соль. Бабушки по всей стране выстроились в очередь, и соль действительно подорожала раз этак в пять–десять.

Пока наше государство в лице надзорных органов не очень тщательно (скорее избирательно – тоже жить надо) следит за крупными покупками, налогами на имущество, пока есть возможность пользоваться государственным (ничьим то есть), наши граждане интенсивно переводят свободные деньги как продукт жизнедеятельности в период первоначального накопления капитала преимущественно в недвижимую собственность. Земля, квартира, коттедж… две квартиры, два коттеджа… Реклама звучит по радио, выпадает из открываемого почтового ящика. Только специализированных полноцветных журналов – уже шесть (начиналось все с издания вроде школьной тетрадки). Предложение мечтает сформировать спрос: пора жить за городом! Каждому жителю Петербурга – по коттеджу! Пришло время бросить пыльную городскую квартиру и переехать в солнечный край (Ленобласть)!

Пропагандисты жизни «на воздухе» ссылаются на западноевропейский образ жизни: за рубежом все живут за городом, а работают в городе. На самом деле это не совсем так. Дело в том, что в Европе давно сбылась мечта Ильича – стерта грань между городом и деревней. В западноевропейской деревне на 50 домов, кроме дорог, воды и канализации, можно найти муниципалитет с фонтаном XVIII века, школу, пару-тройку мелких магазинов, дюжину ресторанчиков, где аборигены кормятся и расписывают пульку, супермаркет и храм Божий, соответствующий вкусам и верованиям жителей. Причем эта идиллия – не для миллионеров, а для пенсионеров. Но не следует забывать о том, что грань стиралась веками, со времен каких-нибудь тамплиеров.

Отсутствие четкого представления о спросе привело и к перекосу предложения в сторону дорогостоящих объектов, практически не доступных для большинства. Более всего сегодня предложений в верхней ценовой категории. Стоимость коттеджей в приличном месте варьирует от 400 тысяч до одного миллиона долларов. Почему это происходит, понятно: ведь на дорогих объектах больше норма доходности. Но, замечу, и риски выше – закон природы. Представляю себе картинку где-нибудь в Боннской или Зальцбургской области: инвестор строит в чистом картофельном поле полста домов без отделки и продает по полмиллиона долларов право доехать за пару часов (без учета пробок) по грунтовке и осваивать целину…

Сегодня большинство застройщиков не думают, как наши заботливые руководители, о «доступном жилье», и поэтому народ – потребитель – полагает, что коттедж это дорогое удовольствие. Когда тезис «Коттедж – не роскошь, а объект для проживания» у нас приживется – вопрос открытый, а ответ на него связан не только с экономическими условиями, но и с менталитетом нашего человека.

Эпоха развития капитализма в России конца XX – начала XXI века сформировала у нас, россиян, особое отношение к недвижимости. Мы рассматриваем ее не как место проживания и удовлетворения потребностей в комфорте, общении с природой, а как объект, в котором хранятся деньги: вроде свиньи-копилки. Особенно на фоне безобразий, которые американцы, начиная следующую холодную войну, творят с нашим долларом – опускают в угоду собственным интересам уже третий год подряд. Дом за городом, как и квартира, – это главное «средство тезаврации», сокровище, то есть средство сохранения капитала, как золото, бриллианты и прочие нужные предметы не первой необходимости. Товар низколиквидный, но, глядишь, пригодится, не нам – так детям. Друзьям, опять же, можно небрежно показать. Вот доллары, которые скоро законодательно запретят даже упоминать в прессе, и выбрасываются на рынок недвижимости. Это, собственно, и загнало цены на непристойную высоту. Сбывается вечная мечта советского человека: «квартира, машина, дача», а для некоторых уже настал коммунизм – это когда каждому по потребностям. Сколько нужно работать российскому среднему классу с доходом по 1000–2000 у. е. на душу, чтобы купить такую роскошь? Ответ: от 50 до 100 лет. Посмотрите по сторонам: на чем мы нынче ездим, в чем ходим, сколько в городе ресторанов и магазинов? Это даже не НЭП. А ведь хорошо живем!

Не янки какие-то, налоги не платим…

Недвижимость всегда будет расти в цене? Так не бывает. Любая собственность – это, кроме всего прочего, обязательства и проблемы. Сейчас недвижимость – двигатель прогресса и экономического развития. Чем больше собственности, тем больше проблем: требуется отапливать, ремонтировать, страховать, охранять, мыть, убирать и т. д., то есть давать работу строителям, производителям стройматериалов, транспортникам, торговцам и многим другим. Даже художникам: ведь недвижимость – это не только квадратные метры полов, но и стен.

Периодически общественность волнуют рассказами о презренных лицах, купивших дорогостоящие дома неправедным путем. Один активный чиновник развлекает общественность трансляцией по всем каналам образцовых порок избранных по неким признакам несчастных, построивших что-то в неположенном месте – у воды, например. Другой предложил облагать вторую квартиру таким налогом, чтобы неповадно было… В Ленинградской области провели большую работу по определению кадастровой стоимости земли в качестве налогооблагаемой базы. Еще не внедрили, но уже объявили, что она в разы ниже средней рыночной стоимости участков на свободном рынке, рост налога сравнивают с ростом расходов на коммунальные услуги – ерунда получается, маловато будет. Земля не должна быть дешевой – этого тезиса следует опасаться латифундистам. В закромах министров уже давно имеется методика массовой оценки недвижимости по рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы. Почему не внедряют? Видимо, ждут команды сверху. То ли к выборам, то ли сразу после. Какие еще идеи возникнут в головах лукавых чиновников в бане не между первой и второй, а между пятой и шестой, когда ум предельно обострен, а потребности растут?

Чем больше собственности, тем человек становится менее свободным и, соответственно, счастливым. Видел недавно упитанных клошаров в Париже – счастливые люди.

Дом за городом требует определенного внимания и расходов и обходится владельцу в 400–500 долларов в месяц, не считая налогов, бензина, страховки и ремонта. А если не жить в нем постоянно, но оплачивать круглый год, то возникает вопрос: так ли это необходимо? Конечно, для некоторых это не вопрос. Вложился в дом – и пусть себе стоит с октября по май. У меня есть большие сомнения, что нашим горожанам необходимо постоянное место жительства за городом в коттедже в виде дорогостоящего особняка, с забором и охраной с овчарками. Но зачем тогда покупать? Если предполагается сезонное проживание, на время отдыха, то, может быть, рациональнее арендовать недвижимость?

Мне кажется, что коттедж не может быть основным местом жительства петербуржцев из-за особой «территориально-неравномерного» расположения города – достаточно сравнить карты Москвы и Петербурга (речь не идет о том, что находится в черте города или в 10–15 км от нее). Конечно, в редких случаях это возможно, но, учитывая специфику нашего города, поверить в это трудно.

Во-первых, основное место жительства должно быть в пределах транспортной доступности от места работы – сейчас по городу, причем не только через центр, уже не проехать. Реально видны два пути решения транспортной проблемы: приблизить место работы каждого трудящегося к дому (загородному?) или работать на дому. Во-вторых, наши климатические условия не позволяют жить за городом круглогодично: примерно полгода на улицу вообще выходить не хочется, а в мае могут ударить морозы – не Лазурный берег. В-третьих, у нас за городом отсутствует развитая инфраструктура. Конечно, в районе коттеджного поселка могут быть и магазин, и аптека, но всего, что нужно для жизни, там все равно нет и не будет.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что постоянное проживание за городом, в собственном коттедже с максимальными удобствами для работающих людей нереально. Это удел очень богатых людей, которые не считают ни денег, ни времени, то есть богатых пенсионеров. Для остальных возможен лишь приезд на короткий период – уик-энд, праздники, отпуск.

Если у человека при нынешних ценах хватило на коттедж, проводить отпуск он будет в других широтах. Те, кто не соберет денег на Турцию или Египет, как интересанты настоящего исследования, к сожалению, не рассматриваются. Поэтому я убежден, что в сознании петербуржцев, в отличие от москвичей, загородный дом будет всегда связан с понятием «дача». В нашем регионе, скорее всего, первой функцией загородного дома будет дополнительное проживание «под настроение», а второй – кратковременный отдых. Не у всех еще в сознании (слишком мало в историческом масштабе времени прошло) загородное жилье эволюционировало от ассоциаций с источником пропитания в виде картофельно-огуречной грядки до символа принадлежности к светской жизни вокруг поля для гольфа. Сознание не догоняет.

При некотором умеренно оптимистическом сценарии развития капитализма в отдельно взятой стране к сезонному проживанию или отдыху в загородном коттедже можно подойти иначе – арендовать. Может быть, рациональнее не платить регулярно налог на имущество, за услуги по отоплению, водоснабжению, охрану и т. п., а оплачивать проживание только тогда, когда надо? И оставить собственнику заботы о замене подтекающего крана? Кто имеет малейшее представление о дисконтировании и аккумулировании, тот сможет рассчитать, что выгоднее – арендовать или покупать. С этим вопросом сталкивается любой собственник, решая, допустим, купить помещение под офис или арендовать. Взять, к примеру, ту же Европу – там жилье сдается везде, где это востребовано. Причем на любой срок и любой ценовой категории, включая студенческие общежития, королевские дворцы и феодальные замки. Удобно: один уик-энд можно провести в горах, а следующий – на берегу озера или моря. Разнообразие полезно для здоровья. Если отсутствует врожденная тяга к почве, постоянное посещение одного и того же места отдыха (дачи) приводит к пресыщению, хандре и пьянству после бани. Чего нет в Европе – так это романтики дачного сортира с окошком в виде сердечка.

Сегмент рынка аренды начинает развиваться, но такое удовольствие у нас дороже, чем, например, в Финляндии, где россияне поднимают уровень благосостояния местных граждан. Пока что в России, если в номерах нет тараканов, отдыхать дорого, к тому же встречаются рецидивы в виде хамства и обсчитывания.

Так что с менталитетом не поспоришь: пока что мы должны иметь «свое», причем желательно с забором повыше и без щелей, чтобы нашу дольче виту на лужайке никто не наблюдал.

Недвижимость впрок?

Рынок стабилизируется, когда спрос и предложение уравновесятся. Такое действительно возможно. Взять, к примеру, товарно-продовольственные рынки. Мало кому приходит в голову мысль покупать какие-либо товары впрок, сейчас мы покупаем только то, что необходимо, без особых трудностей. В этом плане мы существенно обогнали Европу: у нас магазины работают круглосуточно, а попробуйте купить что-нибудь в Италии или во Франции в субботу вечером или в воскресенье!

Скоро рубль стабилизируется и станет конвертируемым, доллар отомрет за ненадобностью, а недвижимость мы будем покупать, когда понадобится, вроде костюмов или подарков друзьям на день рождения. Осталось только построить храм в честь нефтегазового бога и периодически приносить жертвы, чтобы был добр к нам. А то те же американцы переходят на альтернативное топливо (по телевидению показывали) – дерьмо собачье. Ученые комментировали, сказали, что очень эффективное топливо, опять же, чище будет без всякого ЖКХ.

Есть способ заработать и получить прибыль от инвестиций в загородное строительство: можно строить дешево, но много. Уже появились проекты застройки исчисляемых сотнями гектаров площадей бывших совхозов (рекордная площадь – 280 га). Наверное, параллельно с малоэтажным жильем надо строить магазины, поликлиники, детсады, школы и градообразующее предприятие?

Интересно, можно ли будет поменять неновую типовую квартирку в Московском районе на домик в таком поселке и спокойно жить на пенсии и на пенсию?

Евгений БЕЗЛЮДНЫЙ
руководитель отдела аналитики и оценки компании "МИЭЛЬ-СП", «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru