Вторая жизнь вашего коттеджа

Мы продолжаем начатый в июльском номере «ЗО» рассказ о повышении статуса уже построенного коттеджа. Если предыдущая публикация была посвящена бурению скважины на участке, превращению Чердака в мансарду и строительству септика, то на этот раз речь пойдет о проблеме реконструкции загородного дома в целом.

Многие из нас выбирают, казалось бы, самый простой вариант обустройства своего загородного быта – покупают готовый коттедж, построенный кем-то другим. Но зачастую оказывается, что приспособить «чужой» проект под свои потребности не так-то просто. А в некоторых случаях приходится даже проявить изрядную изобретательность, чтобы дом стал удобным для проживания именно вашей семьи.

На полную катушку

Въезжая в новую (старую) квартиру, большинство покупателей прежде всего задумываются о ремонте. Эта же мысль нередко посещает и новых владельцев загородных домов. Однако ремонт коттеджа порой оказывается более сложным и дорогостоящим, чем ремонт квартиры. Существует множество факторов, влияющих на степень сложности и стоимость подобных работ. Большое значение при проведении ремонта коттеджа имеет тип материалов, использовавшихся при строительстве коттеджа, степень утепления, тип материала перекрытий. Следует учесть необходимость ремонта не только дома, но и дворовых построек и даже такие факторы, как тип грунта на участке и время года, когда планируется осуществлять работы.

При проведении косметического ремонта коттеджа, как правило, не происходит изменений в планировке помещения. Другими словами, косметический ремонт коттеджа – это когда все обдирается, зачищается, а потом оклеивается или окрашивается заново. К такому ремонту разумно прибегать, если вы довольны планировкой и состоянием своего дома и нет необходимости обновлять, переделывать в процессе ремонта коттеджа системы освещения, электропроводки, вентиляции, теплоснабжения. Где-то облупилась краска, где-то полиняло напольное покрытие, где-то перекосило дверь? При этом на капитальные изменения нет ни времени, ни средств? Значит, выбираем экономвариант – косметический ремонт.

Если загородный дом уже «не первой свежести» и многое нужно не заделывать, а менять, благо финансы позволяют, – приступаем к улучшенному (капитальному) ремонту коттеджа. Здесь уже можно поиграть с перепланировкой комнат, качественно поменять саму структуру помещения, заменить устаревшие системы коммуникаций на более современные. Такой ремонт создаст ощущение переезда в новый, совершенно не похожий на прежний (по крайней мере, изнутри) особняк.

Жилая площадь коттеджа обычно намного превышает метраж квартиры, а потому при его реконструкции появляется уникальная возможность, что называется, развернуться на полную катушку. И действительно, мало, что может сравниться со свежеотремонтированным загородным коттеджем в популярном российском рейтинге под условным девизом «Жизнь удалась!».

И, наконец, ремонтом «высшей категории» можно считать капитальный ремонт, поднимающий загородный дом сразу на несколько ценовых категорий – к Олимпу элитного жилья. В этом случае в перечень выполняемых работ входят: разработка и воплощение дизайн-проекта, замена потолочных, стеновых и половых покрытий, оштукатуривание и последующая отделка сложных криволинейных поверхностей либо необычная декоративная отделка (художественная штукатурка), замена оконных и дверных блоков, радиаторов отопления, сантехники и т. д.

Если вы после ремонта хотите жить по последнему слову техники, можно оснастить коттедж сложной электронной системой контроля и управления (автоматическое включение освещения, бытовых приборов, автоматический подогрев полов и т. д.), короче, всем тем, благодаря чему ваш дом сможет с гордостью именоваться действительно «умным». И тогда коттедж превращается в настоящую интерактивную среду, реагирующую на ваши действия.

Головная боль реконструкции

К реконструкции коттеджа прибегают, когда ремонтом, даже капитальным, уже не обойдешься. В большинстве случаев основная причина реконструкции – неудовлетворительное состояние здания. При проведении реконструкции обитателям желательно подыскать себе временное жилье. Конечно, в случае необходимости можно жить в коттедже во время реконструкции, но, вообще говоря, не рекомендуется.

При реконструкции коттеджа работы могут проводиться одновременно во всех помещениях с отключением на неопределенный срок коммуникаций – воды, электричества, газа, канализации. Если объем работ большой и, соответственно, займет немало времени, жить в таких условиях – незавидная доля.

Что же происходит с коттеджем во время реконструкции? Вообще, степень трансформации может быть такой, что после реконструкции вы с трудом узнаете свой старый коттедж как изнутри, так и снаружи. Реконструкция подразумевает всевозможные геометрические изменения, а также замену инженерных коммуникаций.

При этом значение имеют только несущие конструкции коттеджа – стены, лестничные пролеты, перекрытия. Если необходимо, проводятся работы по усилению несущих конструкций. Перечислим типичные работы при реконструкции коттеджа: усиление стен, перекрытий, фундаментов, лестничных пролетов; устройство проемов в несущих стенах, арочных перекрытий, пилястр и колонн; перепланировка помещений; совмещение (или разделение) санузлов; новая разводка инженерных коммуникаций; монтаж металлоконструкций, возведение пристроек и надстроек (веранда, зимний сад, гараж, баня, сауна, бассейн, «башня» и т. д.), устройство лестниц, галерей, ворот, антресолей и др.; полная замена фасадных и кровельных материалов, комплексные работы по тепло-, гидро- и звукоизоляции, установка пожарной и охранной сигнализации и многое, многое другое.

Прогибаться под изменчивый мир

Нередко люди, еле пережившие (в финансовом плане) ремонт или реконструкцию коттеджа, жалуются на то, что первоначально планируемые затраты возрастают многократно. И действительно, подобная драма случается довольно часто. Как же ее избежать? Сразу отбросим две причины, которые не нуждаются в комментариях. Первая – недобросовестность строителей. Например, если в погоне за объектом заказчику называется заведомо заниженная сумма затрат на ремонт, и только потом, когда заказчик «на крючке», всплывает остальная сумма. Вторая причина – упорство заказчика, который, несмотря ни на какие реальные расчеты и советы специалистов, рассчитывает на определенную сумму и намерен во что бы то ни стало ее придерживаться. Но, вопреки известной песне «Машины времени», изменчивый мир заставляет его «прогнуться».

Почему же так происходит? Во-первых, при подготовке к ремонту и реконструкции заказчик часто сам еще точно не знает, какие работы будут произведены, и весь расчет делается ориентировочно. А во-вторых, при подсчете чаще всего закладываются минимальные затраты на выполнение работ, в тайной надежде, что так оно и будет. Но на чудеса лучше не надеяться. Тем более в таких серьезных делах, как ремонт.

Если не хотите прогибаться под изменчивый мир, старайтесь придерживаться нескольких простых правил. Перед тем как взяться за ремонт всерьез, обязательно закажите инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки (реконструкции) по разработанному проекту. Следующий этап – составление сметы. Желательно, чтобы этим занимался подрядчик, разумеется, при вашем непосредственном участии. Основное требование к смете – максимальная детализация и по проводимым работам, и по используемым материалам. В ней должны быть указаны абсолютно все ваши расходы. Если же вы что-то «утаили» или оставили «на потом», нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые могут превысить ваши ожидания, и, чем позже вы раскроете свои «секреты» строителям, тем на большую сумму вы можете «попасть».

Сейчас рынок услуг по строительству и ремонту загородных домов насыщен достаточно, и предлагаемые цены на услуги лежат в пределах рентабельности – 15–25%. Поэтому для стабильно работающей ремонтностроительной компании реальной является скидка 10%. Настораживают скидки выше 15% – за все нужно платить, и большие скидки могут означать снижение качества, уровня сервиса и т. д. На материалы скидки, как правило, не предоставляются.

После утверждения сметы нужно потребовать от компании-подрядчика план выполнения работ – это дисциплинирует исполнителя и дает вам промежуточные контрольные точки. В плане должны быть указаны конкретные сроки и конкретные работы, планируемые на этот срок. Без такого плана на вопрос «Почему так медленно идут работы?» вы получите стандартный ответ: «Не волнуйтесь – все успеем!» В случае выхода из графика вы испытаете лишь удовлетворение от того, что предсказали срыв сроков.

А план вы можете предъявить прорабу и потребовать мотивированных объяснений. Без понедельного плана работ понимание того, что сроки не соблюдаются, приходит к подрядчику и заказчику в последнюю неделю, обозначенную в договоре, как следствие – авральное ускорение, снижение качества, испорченные отношения. К сожалению, у нас в стране пунктуальностью отличаются далеко не все подрядчики и невыполнение обязательств по срокам трагедией не считается, но у вас есть шанс управлять процессом с помощью пеней, прописанных в договоре.

Когда после составления сметы обозначится сумма затрат, трезво рассчитайте свои финансовые возможности. На общую сумму расходов на выполнение работ необходимо накинуть 10–20%. Деньги должны быть реальными, зарезервированными, а не виртуальными, которые «обязательно появятся потом». Практика показывает, что денежный поток иссякает как раз тогда, когда в нем больше всего нуждаются. Если понимаете, что не потянете, расстраиваться не стоит. Всегда можно вычеркнуть какие-то позиции, выбрать более дешевый вариант (учтите, что экономить нужно на отделке, а не на инженерном оборудовании).

И последнее – не забудьте перед началом работ согласовать в местных организациях градостроительства и архитектуры проект перепланировки, а также получить разрешение на новое строительство или реконструкцию. Нет, выселять за сделанную «втихаря» перепланировку вас никто не будет, но о беспроблемной продаже дома, если что, можете даже не мечтать.

Павел ЧЕРНЯКОВ, «Загородное обозрение»
Строительство на zagorod.spb.ru