Особенности зимнего шопинга

Бытует расхожее мнение о том, что зимой рынок загородной недвижимости «отдыхает». Однако практика последнего времени не подтверждает этого. Сезонные скачки давно уже сгладила всеобщая автомобилизация, а долгий процесс сбора документов привел к тому, что «летние» сделки оформляют только к зиме, а «зимние» – к лету (если, к примеру, не «торопить» получение кадастрового номера, оно займет не меньше полугода). Поиск и покупка загородного объекта зимой имеет и минусы, и плюсы. На что следует обращать внимание будущему домовладельцу?

Зимой 2006–2007 годов, по всей видимости, не следует ждать традиционного для прежних лет сезонного снижения цен на загородном рынке. Желающему купить дом или участок не следует откладывать это дело в долгий ящик, однако необходимо помнить о том, какие «подводные» камни подстерегают при просмотре будущих владений в холодное время года. Главная особенность «зимнего шопинга» на рынке недвижимости заключается в том, что первый снег, надежно прикрыв одни недостатки, выявляет другие. И ни продавец, ни агент, представляющий его интересы, не заинтересованы в том, чтобы покупатели их обнаружили.

Что в багажнике?

Отправляемся на просмотр объекта. Запасливость не повредят никогда, в особенности когда путь лежит не самый ближний.

В зимний «шопинг-тур» с целью приобретения недвижимости в Ленобласти обязательно возьмите мощный фонарик, зимний комплект автомобилиста (трос, провода прикуривателя, саперную лопатку…), а также рыболовный (или качественный садовый) бур.

С первым пунктом вышеобозначенного списка (фонарем) – все более или менее однозначно. Темнеет зимой рано, а хозяин и желанием показывать недостатки, скорее всего, не горит, и фонарик (по этой же самой причине) дома забыл. Поэтому зажигаем свой и просим провести по укромным уголкам-закоулкам, чтобы убедиться, что в подвале нет воды и плесени, а в стенах – щелей.

Необходимость надежной зимней экипировки также понятна. Лично мне – из собственного опыта. Как бы потенциальные контрагенты ни убеждали вас в том, что предстоящая прогулка увлекательна и безопасна, на бескрайних просторах Ленобласти (которая, напомню, в два раза больше Московской) всякое бывает. Совсем недавно и мне довелось обнаружить, что всего в 30 километрах от города есть замечательные уголки нетронутой природы и при этом «белые пятна» с точки зрения операторов мобильной связи. Агент предлагавшегося к продаже участка уехал, а я решил ненадолго остаться, чтобы еще раз обойти окрестности. Вернувшись, обнаружил, что машина не заводится (забыл выключить фары, посадил аккумулятор), вокруг – ни души, а мобильник не работает. Пришлось почти пять километров топать по бетонке к шоссе, бережно, как миноискатель, неся перед собой телефон и пытаясь поймать хоть какой-нибудь сигнал. К счастью, удалось вызвать подкрепление. Часа через три приехал друг детства и вызволил меня из заповедника (еще один урок: никогда не отправляться в неизведанные места в одиночку).

Прошел год, к заповедному поселку подвели электричество, в нем развернулось строительство. Что же касается связи, то она по-прежнему нестабильна, но обнаружилось, что мобильник неплохо ловит сигнал на небольшой возвышенности, примыкающей к участку (теперь он уже мой). По выходным у «телефонной горки» случаются очереди, а соседи шутят, что пора взимать плату за восхождение. Впрочем, я не считаю отсутствие связи недостатком. Напротив: в наш век информационных технологий на планете осталось не так много мест, где можно по-настоящему отдохнуть от навязчивых полифонических мелодий. Одно из них – в Ломоносовском районе Ленобласти, всего в 30 километрах от городской черты и в 70 – от Петроградской стороны.

А теперь настала пора разобраться с рыболовным снаряжением.

«Рыбалка» на участке

Итак, как мы уже сказали, зимние «испытания» полезны для строений и окрестной инфраструктуры. Но определить, насколько хорош под снежным покровом сам участок, крайне затруднительно. Когда придет весна и снег растает, может оказаться, что приобретенная территория являет собой кислое торфяное болотце, с вкраплениями бытового и строительного мусора. Заснеженное поле ничего не скажет вам ни о качестве дорожек, ни о состоянии почвы, ни об уровне грунтовых вод.

Агент, в свое время предложивший выбрать один из нескольких участков в молодом дачном массиве, торопил с покупкой, риэлтеры-конкуренты давали дружеский совет подождать до весны.

Выход предложил специалист по ландшафтному дизайну, пригласивший отправиться на просмотр с садовым буром. Приехав к месту предполагаемого дачного строительства, мы с товарищем в первую очередь отправились на участок, который приглянулся больше всего (его особо расхваливал риэлтер): двадцать соток, идеальной почти квадратной формы, граничит с лесом… Вытоптали небольшую площадку и приступили к буровым работам. Садовый бур легко прошел слой подтопленного оттепелями снега, разгрыз ледяную корку и легко ушел в хлюпающий ил. Вторая попытка – тот же результат – илистый торфяник.

На стадии выбора участка обычный садовый бур, предназначенный для бурения лунок под посадку кустарников и позволяющий углубиться в почву на метровую глубину, оказался инструментом гораздо более эффективным, нежели лопата, и более доступным, чем бригада геологов.

Отправляемся в другой конец массива. Две попытки пробного бурения: дерн, слой чернозема, но зато на глубине меньше полуметра – крупный песок с примесью глины. Совсем другое дело!

В целом в тот день мы исследовали шесть участков.

Ландшафтный дизайнер рекомендовал произвести пробное бурение на месте предполагаемого строительства, а также в самых низких точках участка. По весне выяснилось, что совет пришелся весьма кстати.

Правда, в разгар зимы, когда почва основательно промерзает, для прохождения ледяной корки лучше воспользоваться более надежным инструментом для зимнего рыболовства.

И если, отпустив с Богом агента и хозяина, вы напроситесь на огонек к соседям, то многое узнаете о состоянии почвы, уровне грунтовых вод, ассортименте ближайшего магазина, перспективах развития территории…

Рассказанное, впрочем, не означает, что на стадии закладки фундамента можно обойтись без профессиональных консультаций. Не все особенности грунта можно выявить таким дилетант-ским способом, однако шанс совершить ошибку на стадии выбора благодаря подобной операции значительно уменьшается.

Человеческий фактор

Правило, предписывающее выбирать соседей, актуально, даже если вы намерены воздвигнуть глухой забор. К тому же от них вы можете получить немало полезной информации: в большинстве случаев соседи расскажут вам гораздо больше, нежели риэлтер и продавец, вместе взятые.

Если массив на зиму вымирает, дома стоят брошенными, а на километры вокруг, даже в выходные дни, – ни души, есть повод задуматься: а надо ли вам все это и есть ли смысл продолжать дальнейшие разведмероприятия? Ибо в таких массивах крадут не только оставленные на зиму лопаты, но даже фонарные столбы.

Однако не следует забывать, что соседи тоже не всегда объективны. В первую очередь по той причине, что и они выбирают компаньонов, с которыми можно делить расходы. Не исключено, что после покупки они будут настойчиво предлагать вам компенсировать понесенные когда-то расходы на общие столбы электроснабжения, забор между участками, проведенный водопровод, подсыпку дорог… Эти вопросы следует обсуждать заранее, еще до покупки. В любом случае, если участок (или дом) вам приглянулся, нужно получить информацию обо всех личностях, владеющих недвижимостью окрест. Это как в коммунальной квартире – один не слишком приятный персонаж может испортить беззаботную жизнь всем окружающим.

Конечно, если речь идет о покупке дачного (то есть предназначенного для сезонного проживания) дома или участка, то зимним вечером, особенно в будний день, ваши шансы застать дома соседей близки к нулю. Между тем в любом уважающем себя садоводстве или дачном поселке есть сторож или, по крайней мере, круглогодично обитающий здесь пенсионер-общественник, который даст телефон председателя товарищества либо, что еще более информативно, подскажет, где разыскать непосредственных соседей.

Для покупателей, которые остановили свой выбор на доме в строящемся коттеджном поселке, вышеобозначенные проблемы не столь актуальны, но это не значит, что их нет совсем.

В любом случае вам придется анализировать ту же самую информацию: конструктивный тип дома, состояние почвы, водопровод, канализация, электроснабжение, объекты социальной инфраструктуры…

Застройщик – тоже лицо пристрастное, ему следует доверять (иначе вы просто обречены на вечные поиски), но проверять – тоже не мешает. В любом случае все договоры, которые вам предложат для подписания, нужно анализировать с независимыми юристами. Впрочем, это предмет отдельной публикации.

Проверено практикой

И напоследок еще несколько слов об особенностях покупки загородной недвижимости, актуальных для зимы 2006–2007 года. Первое: столбы линий электропередачи, висящие на них провода и даже уютно светящиеся зимними вечерами окна не говорят о том, что поселок электрифицирован, и не означают, что электрификация свершится в ближайшем будущем. Некоторые садоводческие товарищества, дачные кооперативы и массивы ИЖС много лет назад по случаю приобрели электрооборудование впрок, но при этом до сих пор ждут света, а самые фанатичные дачники – пользуются портативными бензогенераторами. Один из постоянных посетителей форума zagorod.spb.ru рассказал о том, как едва не купился на такую бутафорию. О том, что электричества в понравившемся ему массиве нет и в помине, он узнал в агентстве недвижимости, когда пришел вносить задаток.

Главным документом (наряду со свидетельством о собственности, устанавливающим личность продавца), является свидетельство о присвоении объекту кадастрового номера. Получать его – хлопотно, а идти к нотариусу без него – бессмысленно.

Второе: прочесывайте понравившуюся вам местность на предмет того, не продаются ли участки рядом с тем, который вам приглянулся, «пытайте» на сей счет риэлтеров (если не спросите – промолчат). Случается, что именно зимой, когда все не самые приятные особенности ландшафта скрыты под снегом, они стремятся продать не самые лучшие земли, придерживая более удачные – до весны, когда цены пойдут вверх.

Третье: если вы приобретаете участок через риэлтерскую компанию, требуйте, чтобы вам предоставили его документальное описание. Наиболее информативен и полезен подписанный всеми соседями протокол согласования границ участка, который составляется для кадастрового дела, – он дает реальный шанс, что у соседей не возникнет территориальных претензий (пока этого документа нет, о покупке лучше и не помышлять).

Если вы твердо решили, что готовы купить приглянувшийся объект, это не значит, что вам уже готовы его продать. В большинстве случаев (риэлтеры-практики не дадут соврать) у продавца к этому моменту еще нет всех необходимых документов.

Между тем на то, чтобы получить заветный номерок, уходят многие месяцы. Часто эти хлопоты готов взять на себя продавец, а риэлтеры готовы помочь с заключением предварительного договора купли-продажи участка либо получением генеральной доверенности на продажу (с выплатой аванса). И в том и в другом случае есть подводные камни, позволяющие продавцу «отыграть назад», то есть отказаться от сделки в пользу контрагента, готового заплатить больше. А в условиях, когда цены на рынке недвижимости растут, риск подобного развития отношений также увеличивается.

Как избежать неприятностей?

Во-первых, это как раз тот случай, когда вашим союзником должен стать профессиональный риэлтер. Во-вторых, торопить продавца со сбором документов. Ведь зимой, когда бюрократические структуры не завалены работой, очередей меньше, а согласования проходят быстрее. И это тоже одна из приятных особенностей «зимних» сделок.

Филипп УРБАН, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru