регистрация компании дать объявление быстрый поиск лента публикаций восстановление доступа о портале
    
Строительный портал СтройПлан.ру
Подбор проекта Новости отрасли
 
КОРЗИНА (0)  

Коттеджи с инвестиционным акцентом

Частный дом – тема, в последнее время получившая особое звучание. о том, что жить за городом престижно и полезно для здоровья, вам поведают и девелоперы, и пенсионеры. известные актеры и звезды шоу-бизнеса рассказывают с телеэкранов о своем житье-бытье на даче, а успешным топ-менеджерам внушают, что для поддержания статуса им просто необходим дом на рублевке или в репине. что же все-таки такое коттедж в пригороде: дача, для того чтобы провести лето, дом для постоянного проживания, объект инвестиций, или дорогая, но не слишком нужная вещь?

Многим из тех, кто иногда бывает в свежевыстроенных поселках, знакома картина: десятки новых домов, проведены ландшафтные работы, но… Только в нескольких коттеджах живут хозяева. Складывается впечатление, что основной контингент приобретателей покупают коттеджи «типа чтобы было», не отдавая себе отчета в том, зачем им нужен дом. Причем сегодня уже трудно говорить о «статусных» объектах недвижимости как об урожайном поле для инвестиций: цены на них уже запредельно высоки. Это несколько лет назад можно было приобрести особняк с видом на залив за 200–300 тыс. долларов, сегодня купить объект класса «де люкс» и спокойно наблюдать, как он дорожает в ногу со временем, — едва ли получится. В результате дорогой дом в Курортном районе или Барвихе становится таким же предметом роскоши, как картины или ювелирные украшения. То есть скорее средством тезаврации, нежели объектом инвестиций.

В сегменте коттеджей класса «бизнес» и среднего класса ситуация иная. Участки, оформленные в коттеджный поселок близ заповедных озер Карельского перешейка, в течение двух последних лет раскупались, словно горячие пирожки. Однако с ростом рыночных цен и по мере освоения территории активность таких продаж заметно падает — и это отмечали многие застройщики. Зато те, кто успел приобрести землю для будущей дачи, радовались, что выгодно «вложились в недвижимость». Но, как правило, они не спешат строить и обустраивать дома и коттеджные поселки — пустуют. Иными словами, сегодняшний покупатель скорее инвестор, нежели новосел. Сказанное относится в первую очередь к традиционным дачным территориям и в меньшей степени — к микрорайонам более плотной и приближенной к городу застройки, где возводятся таунхаусы и сблокированные коттеджи. Рост цен на традиционные для мегаполиса городские квартиры инициировал увеличение покупательского интереса к таунхаусам и демократичным односемейным коттеджам для постоянного проживания. Однако ни московский рынок (по причине того, что удобные с транспортной точки зрения территории уже заняты), ни петебургский (здесь ситуация иная: земли — в избытке, однако развитие инфраструктуры отстает) не могут ответить на возросший спрос достойным предложением.

С нашей точки зрения, эта ситуация изменится к 2008 году, когда наберут обороты мегапроекты, разрабатывавшиеся с оглядкой на «Доступное и комфортное жилье». Сумеем ли мы перейти от «самостроя» и отдельных небольших поселков, которые можно объездить за неделю, к организованному и массовому освоению новых селитебных территорий? Для того чтобы ответить на эти вопросы, застройщикам приходится внимательно изучать все пожелания и мотивации потенциального новосела.

Зачем горожанину коттедж?

Этот вопрос представители редакции журнала «Загородное обозрение» постоянно задавали своим респондентам — риэлторам, девелоперам, маркетологам строительных компаний, а также попавшим в поле зрения редакции покупателям, пребывающим в стадии активного поиска. Данные анкетных опросов постоянно обновлялись. Выяснилось, что жизнь не стоит на месте. Полтора года назад, ответы наших респондентов были сведены в таблицу (см. стр. 8). Тогда мы заметили, что риэлторы, девелоперы и потребители на одни и те же вопросы отвечают по-разному, и начали пытаться объяснить этот феномен. Впрочем, он вполне объясним. Так, например, руководители отделов продаж девелоперских компаний, к которым приходят покупатели, заинтересовавшиеся конкретными предложениями, в качестве наиболее перспективных называют именно свои проекты. И если, к примеру, девелопер ведет активное строительство в том или ином районе, то именно его обычно и считают самым удобным, востребованным и перспективным. Риэлторы, которым все равно, что продавать, лишь бы покупателям нравилось, более объективны, называя «горячие точки» спроса: сопоставляя ответы опытных специалистов по продажам загородной недвижимости риэлторских компаний, можно довольно точно выявлять районы, типы и классы жилья, которые более всего интересуют их клиентов. В общении с самими приобретателями не всегда удается отличить мечты от планов: мечтая о родовом поместье, они в конечном итоге покупают объект, доступный по цене. Получается, что наиболее объективными экспертами становятся все-таки риэлторы-практики. Их мы и опрашиваем.

К сегодняшнему дню картина спроса претерпела заметные изменения: мнения участников рынка (в них и так не было единства) окончательно разошлись. Приобретатели дорогих коттеджей все чаще говорят о том, что их приобретение носит «статусный» характер (объект тезаврации). В случае, когда приобретается земля под застройку в поселке дачного типа, все участники рынка признают, что это в первую очередь инвестиционные вложения. К тому же, все меньшее число приобретателей готовы перебираться на ПМЖ в пригороды, отрезав себе пути к отступлению и продав квартиру в городе. Редкое исключение — приобретатели самых демократичных таунхаусов в ближних пригородах.

Эволюция на селе

Представление об «идеально устроенном» частном доме за минувшее десятилетие претерпело поистине революционные изменения. Домовладельцы «первого призыва» не слишком считали деньги и стремились собрать на своей территории все, что не додала им окрестная инфраструктура. Именно поэтому особым спросом лет десять–двенадцать назад пользовались огромные участки — от 50 соток до нескольких гектаров. Опыт предшественников многому научил сегодняшних домовладельцев.

Риэлторам известно немало рассказов о «тяготах и лишениях» состоятельных хозяев. Как-то один из них с юмором поведал, как под Новый год переехал в пахнущий свежей штукатуркой дом, а в ночь после новоселья выпал снег, сделав домочадцев пленниками. Потому, вместо того чтобы презентовать супруге шубу, хозяин подарил себе трактор. Но это было только начало. Для того чтобы содержать такое хозяйство, нужен целый штат работников. И даже домработницу найти проблема — такую, чтобы приятной наружности, работящая, и каждый день пешком топала из ближайшей деревни.

В рамках организованной застройки проблемы коммунального обслуживания, организации быта и досуга решаются эффективнее, нежели в «стране заборов».

С первой половины 1990-х годов на рынке работают компании, предлагающие строительство домов в организованных поселках. «Великий и могучий» русский язык сделал иностранное слово «коттедж» своим. Значительный рост числа предложений домов в специализированных СМИ создает впечатление, что пригороды превратились в большую стройку. Никак не обозначенное в законодательстве определение «коттеджные поселки» стойко прижилось на рынке. Нам объясняют (и в этом есть правда), что жить в них — престижно и удобно. Однако ввиду «штучности» и уникальности товара (т. е. коттеджа) данный сегмент рынка анализу практически не поддается. Вот и блуждают девелоперы в потемках, почерпывая сведения о потребительских предпочтениях в общении с узким кругом клиентов.

Итак, если принять за определение, что коттеджный поселок — это «микрорайон односемейных домов, имеющий общую инфраструктуру, выполненный в рамках единого генплана и архитектурной концепции», выяснится, что таковых на карте Петербурга и Ленинградской области — всего несколько десятков (ничтожное количество для шестимиллионного мегаполиса). В это число попадают и кварталы элитарных особняков, и добротные дачные поселения на берегах заповедных озер, и территории, на которых строятся всего пять-шесть домов (формально это тоже коттеджные поселки).

Покупка объекта в коттеджном поселке далеко не всегда означает, что дом сдается заказчику «под ключ». Значительным приростом объема предложения мы обязаны появлению на рынке «полуфабрикатов»: как минимум, треть сегодняшних предложений домов в поселках фактически являются участками под «самострой». Владельцы «оптовых» земельных наделов продают землю «в розницу» (от 10 до 50 соток), принимая на себя обязательства по организации инфраструктуры и предлагая услуги «дружественных» подрядчиков.

Дорогое удовольствие

Отсутствие четкого представления о потребительских предпочтениях приводит к перекосам предложения. Сегодня пока еще в сторону слишком дорогих объектов. Если исключить из нашей выборки несколько более или менее демократичных дачных поселков, а также еще три новых малоэтажных района для постоянного проживания, то цены на отдельно стоящие дома от застройщиков, расположенные в формирующихся коттеджных городках, начинаются с отметки $ 400–500 тыс. Есть и «домики», предлагаемые к продаже за миллионы долларов. Почему застройщики увлекаются дорогими проектами, впрочем, понятно: в них выше норма доходности.

Анализ информации из открытых источников показывает впечатляющий разброс не только ценовых, но и качественных параметров. Предлагаемые будущим домовладельцам участки начинаются со скромных 0,4 сотки (квартира типа «таунхаус») и доходят до 35 и даже 44 соток. «Ареал обитания» зон малоэтажной застройки простирается почти от самого центра Петербурга (Крестовский остров, Приморский и Выборгский районы) до мест, находящихся в 60–80 км от Дворцовой площади (Рощине, Коробицыне, Местерьярви), и даже в заповедные края на берегах Ладоги. Есть в спектре предложений этого сегмента рынка своего рода заявки на рекорды — целые поместья до одного гектара или квартиры типа «таунхаус» площадью до 640 кв. м.

Между тем еще совсем недавно ситуация на рынке недвижимости была иной: каждый новый объект, «придуманный» девелопером, был явлением заметным, и любая стройка росла в цене в ногу со временем. Инвесторы не видели особой необходимости тратить деньги и время на серьезные исследования предпочтений покупателей, анализ инвестиционных рисков, сроков экспозиции и прочих высоких материй.

Сегодня понятно, что непродуманная концепция коттеджного поселка может принести не только прибыль, но и головную боль. Спрос серьезно изменился.

Во-первых, строить стали больше, и у покупателя появилась возможность выбора. Во-вторых, груз ошибок предшественников сделал заказчика предельно осторожным. Он требует эргономичных, продуманных планировок, оптимальной привязки к транспортной и социальной инфраструктурам, выдвигает требования к архитектурному решению поселка и окружению, темпам строительства. Он уже не готов вложить деньги в землю, которая «когда-нибудь, может быть, превратится в уютную дачную местность». В-третьих, состоятельные горожане уже обзавелись собственным особняком, а домовладельцы «второго призыва», глядя на их проблемы, денег на ветер не бросают.

Для того чтобы держать руку на пульсе рынка, мы изучаем и предложение, и спрос. Кроме того, статистика продаж готовых проектов архитектурными мастерскими тоже обнаруживает немало интересного. Если человек, выкладывающий за комплект проектной документации от 400 до 800 евро (такова средняя рыночная стоимость готовых проектов), — потенциальный домовладелец, то покупка проекта — это действие, в котором фокусируются все его предпочтения: от планировок до архитектурных деталей. А поскольку проекты продаются намного чаще, нежели дома, это серьезный материал для исследований, позволяющий нарисовать не только статичную картину спроса, но и показать, как он меняется.

Оказывается, что с 2001 года стабильно растет доля продаж проектов одноэтажных домов с мансардами, площадью до 150–200 кв. м, в то время как проекты трех- и четырехэтажных особняков площадью от 250 кв. м, с элементами замковой архитектуры, явные лидеры продаж пятилетней давности, сегодня пользуются ограниченным спросом. Резюмируя, можно отметить, что в стандартах потребления произошли поистине тектонические сдвиги. Заказчик хочет приобрести дом просторный, но без излишеств, не дешевый, но оправданный по затратам на строительство и эксплуатацию. Если сопоставить данные риэлторских компаний, связанные с увеличением площадей продаваемых участков, со статистикой продаж проектов, можно увидеть, что, в отличие от застройщиков недавнего прошлого, сегодняшние — предпочитают дома меньшей этажности на больших пятнах застройки. Но самое главное, что будущий хозяин не хочет быть заложником собственных пристрастий и «тараканов»: он стремится приобрести ликвидный объект, который можно продать на любой стадии строительства, окупив сделанные вложения.

Дачники или домовладельцы?

«Мечты, которые сбываются, — это не мечты, а планы», — сказал как-то классик драматургии. Мечта о доме превращается сначала в твердое намерение, потом в план, далее в проект или готовый дом, приобретенный у застройщика либо на вторичном рынке. Но мы уверены, что, если бы каждый потенциальный приобретатель коттеджа задавал себе вопрос: «А зачем, собственно говоря, мне все это надо», а застройщики изучали бы потребительские предпочтения, безразмерных, непродуманных, а то и просто уродливых домов в наших пригородах было бы меньше. Ключевые вопросы, на которые должен ответить будущий домовладелец, причем вне зависимости от того, собирается он дом приобретать или строить, — сколько времени и в какое время года он намерен жить в своем доме. И в том, что касается целевого назначения, можно выделить три основных типа (иного не дано) индивидуальных жилых строений, каждый из которых предъявляет свой набор требований к социальному окружению, коммуникациям, конструкции и архитектурному решению.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. Но речь идет не только об «инженерии» (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон — все эти задачи легко решаются в условиях населенного пункта), но и (в первую очередь) о социальной инфраструктуре. С этой точки зрения выбор городским жителем нового места жительства — уравнение со многими неизвестными, ведь «безупречных» пригородов в наших краях немного. А потому многими атрибутами загородной жизни, вроде торжества первозданной природы за окнами, придется пожертвовать: любоваться на закат над озером, но довольствоваться сельмагом и сельской школой. Будущему владельцу частного особняка с постоянной пропиской придется познакомиться с организацией жизни в выбранном населенном пункте — ведь ему и членам его семьи надо работать, учиться, лечиться, делать покупки, осуществлять банковские операции.

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к городским атрибутам комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию «тонуса». Для состоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные интеллектуальные системы охраны и жизнеобеспечения, позволяющие по приезде на дачу не заниматься инвентаризацией имущества и приведением коммуникаций в рабочее состояние.

При приобретении или строительстве летней дачи основные требования к выбору локации почти противоположны тем, что предъявляет к своим владениям постоянный обитатель. Близость цивилизации становится скорее недостатком, чем достоинством, зато на первое место выходят особенности ландшафта и природы вокруг. Но дачный дом нуждается в продуманной схеме «консервации» на зиму, вандалозащищенности и, ко всему прочему, достойном наборе бытовых удобств и квалифицированной круглогодичной охране.

Снова о «доступном»

В последнее время много говорится о «доступном и комфортном» загородном жилье. Быстровозводимые коттеджи из профилированного бруса и каркасные дома стали делом государственной важности — приоритетом национальных проектов. Однако, по всей видимости, массовый «исход» из центра и спальных районов в пригороды нам пока не грозит, а отдельный коттедж не скоро заменит горожанам отдельную квартиру.

В первую очередь — из-за географических особенностей российских мегаполисов, окруженных плотным кольцом спальных районов. На подступах к столице самые престижные направления утром и вечером превращаются в многокилометровые пробки. В отличие от «радиально-кольцевой» столицы, Питеру приходится еще хуже: он зажат между Финским заливом и Ладогой, окружен промзонами, разбавленными полигонами и болотами. Во-вторых, наш климат как-то не располагает к тому, чтобы жить за городом круглый год. В–третьих, основное место жительства должно быть в пределах транспортной доступности от работы и учебы. Вариант найти работу ближе к дому, подобно герою фильма «Служебный роман», подходит не всем.

Вышесказанное наталкивает на мысль, что постоянное проживание за городом, в собственном коттедже для активно работающего, успешного и обремененного семьей менеджера — мечта не близкая, и застройщикам еще долго предстоит работать над ее воплощением. Скорее всего, многие сегодняшние коттеджные городки — удел обеспеченных пенсионеров, точнее, миллионеров на пенсии. А много ли у нас таких? Говоря о развитии российской сабурбии, принято ссылаться на Запад: но там в любом городке, застроенном частными домами, есть не только школа и сельсовет, но также городская площадь с ратушей, супермаркет, приличная гостиница, офисные центры, автосалоны… Сторонники сабурбанизации часто забывают о том, что грани между городом и деревней стираются веками. Однако мы уверены, что поселки и даже целые «малоэтажные города» для среднего класса все-таки появятся, они будут складываться вокруг крупных градообразующих производств, чтобы граждане, занятые на этих производствах, могли арендовать или покупать дома в кредит. Но это уже — совсем другая история.

Филипп УРБАН, Евгений БЕЗЛЮДНЫЙ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru

    Лобня Фото: дом из бревна 9 на 10 147 4 1 Дом из бревна 9 на 10

    Ворониха Фото: двухэтажный дом из бруса 175 2 Двухэтажный дом из бруса

    173A Фото: компактный дом с большим гаражом, верандой и зимним садом 280.2 3 4 2 Компактный дом с большим гаражом, верандой и зимним садом

    Княжий Фото: дом из бревна с большой и светлой гостиной 121.2 3 3 Дом из бревна с большой и светлой гостиной

    51A Фото: «Вива» - коттедж для узкого участка 137 3 3 «Вива» - коттедж для узкого участка


 Рейтинг@Mail.ru   По вопросам работы сайта и сотрудничества обращайтесь к администратору adm@stroyplan.ru.
При использовании материалов портала - ccылка, доступная для индексации, на сайт обязательна.
© 2006-2016 "СТРОЙПЛАН"
    Все права защищены.