Концепция семейного гнезда

Продолжая затронутую нами в предыдущих номерах журнала «Загородное обозрение» тему, рассмотрим очередной этап строительства индивидуального загородного дома. После долгих и мучительных раздумий вы сумели наконец выбрать для себя дом и компанию, которая будет его строить.

Следующий этап — концептуальное проектирование постройки.

Концептуальное проектирование предполагает целый ряд различных работ, и совсем не факт, что выполнять их будет та же компания, которой вы доверили строительство своего семейного гнезда. То есть номинально она будет нести ответственность за проводимые работы, поскольку, скорее всего, выступит в роли генерального подрядчика. Однако нужных специалистов в штате выбранной компании может не оказаться, и тогда придется пригласить их со стороны.

В первую очередь приглашают представителей специализированной геодезической организации для проведения топографической съемки. Чтобы составить даже самый приблизительный проект дома, надо знать геометрию и размеры земельного участка, перепад высот, крутизну склонов и т. д.

Только имея все эти данные, проектировщик может предложить эскизы будущей постройки, потому концептуальное проектирование начинается с обмеров участка. При этом, как ни странно, может обнаружиться расхождение между фактическими данными и указанными при покупке участка. В последние годы, правда, для приватизации участка, необходимой для его продажи, требуется кадастровая съемка, в ходе которой четко определяются размеры и конфигурация участка. Но ошибки бывают и здесь, поэтому, во избежание ненужных хлопот в будущем, надо обязательно зафиксировать результаты обмеров. Эти данные будут фигурировать в документации, которая представляется в государственные органы землепользования, а также другие ответственные инстанции. На них же будут опираться в расчетах проектировщики.

Одним из результатов топографической съемки станет генеральный план вашего участка. Обычно он делается в масштабе 1:500 — один сантиметр на карте соответствует пяти метрам на земле. Такой план позволяет отразить все нюансы и особенности участка, которые на крупномасштабном могут остаться неучтенными. При этом надо знать, что геодезические организации, как правило, оперируют так называемым минимальным объемом заказа. В большинстве случаев это половина гектара. Следовательно, если ваш участок меньшей площади, оплачивать придется тот самый «минимальный объем», что обусловлено спецификой работ: получение исходных данных, транспортные расходы, организационно-ликвидационные мероприятия и т. д. В отдельных случаях топографическую съемку требуется проводить в Балтийской системе координат, а затем еще и согласовывать с местным управлением архитектуры и территориального кадастра. Однако обычно геодезисты пользуются условной системой координат и высот, и тогда стоимость работ, соответственно, уменьшается.

Чаще всего на этапе концептуального проектирования общие характеристики постройки уже известны. Выбраны и стеновой материал, и тип фундамента. Хотя с фундаментом торопиться не следует, пока участок не изучен до тонкостей.

Геология с экологией

Дальнейшее изучение участка предполагает «погружение» в глубину, а именно: проведение комплекса геологических исследований. Этим тоже будет заниматься, скорее всего, субподрядная организация, которая специализируется на подобных работах и имеет соответствующие лицензии. Для получения информации специалисты могут подпортить участок: выроют пару шурфов, пробурят несколько скважин. Это необходимо, чтобы узнать характеристики грунтов и глубину залегания грунтовых вод. Грунт — естественная опора для постройки, и если опора непрочная… В общем, сами понимаете, что может произойти: в лучшем случае пойдут трещины по фасаду, в худшем — возникнет угроза обрушения. Загородные дома обрушиваются редко, но такой поворот дел нельзя исключать, особенно если вы строите дом на склоне холма или на так называемом плывуне. Если нет возможности перенести стройку в безопасное место, то приходится менять тип фундамента. И иногда в результате исследования грунтов от стандартного ленточного фундамента приходится отказываться и укладывать тяжелую монолитную плиту из железобетона — только она обеспечит устойчивость. В противном случае вы рискуете своим здоровьем и здоровьем близких.

Свои коррективы вносят и другие характеристики грунтов. Например, степень морозного пучения. Грунты в нашем регионе промерзают примерно одинаково — на глубину 1,2–1,5 метра, однако пучинистость глинистых, допустим, значительно выше, чем песчаных. И это следует учитывать при возведении фундамента. Бывает, что результаты геологических исследований диктуют, что на данных грунтах тяжелую кирпичную постройку возводить либо опасно, либо настолько дорого, что строительство просто безрассудно. Порой приходится выбирать и другой стеновой материал.

При инженерно-геологических исследованиях также устанавливается глубина залегания водоносных горизонтов на участке. Бурить для этого полноценную скважину вовсе не обязательно, особенно если у соседа за забором таковая уже пробурена и исправно функционирует. Тут уж гарантировано, что и у вас забьет фонтан из-под земли, когда бурильщики дойдут до водоносного слоя. Но если вы приобрели участок на целине и не понятно, на какой глубине находится вода и пригодна ли она к употреблению, то пробная скважина необходима.

Результаты инженерно-геологических изысканий позволяют проектировщику правильно рассчитать конструкцию фундамента сооружения с учетом всех негативных факторов, влияющих на строительство и дальнейшую эксплуатацию здания.

Заказчик должен быть уверен в том, что возведенное на выбранном участке здание будет жестким и недеформируемым, что исключены трещины по фасадам, неравномерная осадка, разрывы инженерных сетей, а также перекосы оконных и дверных проемов. Согласитесь, такая уверенность стоит небольших финансовых вложений. Любые расходы, понятное дело, нужно оптимизировать, но в данном случае скупиться не рекомендуется. Экономия на геологических изысканиях, которые в общей смете строительства составляют совсем небольшую долю, может повлечь за собой такие последствия, которые выльются в куда большие траты.

Если говорить о последовательности работ, то заказчик должен предоставить геологам уже готовый топографический план участка с нанесенными подземными коммуникациями (если таковые, конечно, имеются), а также контурами будущей постройки. Только при наличии такого плана можно сформулировать техническое задание. Далее выполняется комплекс инженерно-геологических работ, обычно занимающий одну-две недели. Иногда требуется государственная экспертиза, но чаще обходятся без нее.

Кроме того, в последние годы заказчики стали требовать проведения комплекса экологических исследований участка. Но даже в самых «чистых» пригородах возникают проблемы с экологией, а значит, стремление потенциальных домовладельцев обезопасить себя в этом отношении вполне правомерно.

Экологи отбирают пробы почвогрунта, проводят санитарно-химическое и радиационное исследование участка (определяют концентрацию радона, водородный показатель, содержание тяжелых металлов, нефтепродуктов), микробиологическое и паразитологическое, а также санитарно-эпидемиологическую экспертизу. Заключения по всем видам работ согласуются с органами Госсанэпидемнадзора и Природоохраны.

Эскизный проект

Концептуальная стадия не предполагает детальную разработку будущего дома. Проектировщик должен лишь сделать первоначальный эскиз постройки. Он выполняет предпроектное задание, которое, помимо определения характеристик дома, включает также общее описание инженерных систем и надворных построек: бани, гаража, хозяйственного блока, если нужно — котельной. В комплекс предпроектных работ входит и то, о чем говорилось выше: топографические, инженерно-геологические изыскания, а также экологическое исследование участка. После этого составляется предпроектное предложение или эскизный проект — первичный комплект документов, необходимый для прохождения регламента в согласующих структурах и получения исходной разрешительной документации или архитектурного планировочного задания.

Разработка предварительной концепции здания — пожалуй, единственный способ получить представление о проектируемом объекте и сформировать четкие требования к дальнейшему проектированию. Этот этап особенно важен при строительстве больших коттеджей (обычно довольно сложных в строительном и инженерном плане сооружений), поскольку позволяет практически избежать ошибок проектирования.

В рамках эскизного проекта выполняются: 3D-модель (компьютерная) объекта и прилегающей территории с возможностью вывода различных ракурсов, привязка объекта к участку, включая фотомонтаж, перспективу и аксонометрию. Составляются планы, прорисовываются фасады в осях, готовятся планировки, делаются разрезы здания. Формулируется предложение по материалам и фундаментам. Также в проекте предлагаются оптимальные варианты отопления, водоснабжения, канализации и иных инженерных сетей для данного объекта. Так же в обязательном порядке производятся предварительные расчеты теплопотребления и энергопотребления дома, а также стоимости строительства.

На основе концепции здания и точно сформулированного технического задания для выбранного варианта проекта выполняются в полном объеме отработка планов, фасадов, разрезов и т. д. Следует учитывать при этом, что только команда специалистов может обеспечить соответствие подготовленных бумаг требованиям нормативных документов по архитектуре и градостроительству. Обращение к профессионалам гарантирует создание уникального объекта архитектуры и достижение результата в кратчайшие сроки.

На стадии концептуального проектирования будущий дом размещается на генплане и формируется его архитектурный облик. Разумеется, с соблюдением многочисленных ограничений и норм: санитарных, противопожарных и т. п.

В эскизный проект входят выбор цветовых решений фасадов (возможно, в нескольких вариантах) и врисовка будущего здания в существующий ландшафт. Кроме того, должны быть предложены предварительные конструктивные решения, необходимые для непосредственно рабочей документации.

Проектировщики делают эскиз постройки, составляют технико-экономическое обоснование проекта, в котором указываются основные характеристики здания, инженерных систем, надворных построек, а также дается оценка экономических показателей объекта.

Владимир МИХАЙЛОВ, «Загородное обозрение»
Строительство на zagorod.spb.ru