Под защитой закона

Приобретение недвижимости - это не только эффективное и надежное вложение денежных средств, но и важнейший аспект жизнеобеспечения, если речь идет о приобретении жилья. Стоимость недвижимости для ее владельца всегда достаточно высока, значима и нередко определяет основу его финансового статуса. Именно поэтому и граждане, и юридические лица столь серьезно подходят к приобретению объектов недвижимости, стремясь максимально оградить себя от возможных неприятностей.

Объекты недвижимости нельзя похитить или потерять, как большинство окружающих нас вещей, но их можно утратить в результате прекращения права собственности. Правовая база России, регулирующая отношения в сфере недвижимости, такова, что, по утверждению работающих в ней специалистов, практически каждая сделка на "вторичном" рынке может быть опротестована бывшими владельцами или их родственниками, наследниками и правопреемниками. Так, например, в Санкт-Петербурге ежегодно оспариваются 2% всех заключенных сделок купли-продажи недвижимости, а обременения (арест) по решению суда накладываются на 1% всех приобретенных объектов. Казалось бы, их доля невелика, однако если принять во внимание, что в нашем городе совершается в среднем 100 тыс. сделок в год, то число оспариваемых сделок и арестованных объектов недвижимости в абсолютном выражении составляет 2 тыс. и 1 тыс. соответственно. И не хочется, чтобы ваша покупка пополнила их число.

В чем же состоят особенности российской юрисдикции, которые позволяют оспаривать и признавать недействительными зарегистрированные государством сделки по приобретению недвижимого имущества?

1. Система регистрации права собственности на недвижимость. Наше государство узаконило, что право собственности на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации, и приняло на себя обязанность регистрировать это право. Так появилось Государственное бюро регистрации, которое тщательно контролирует представленные документы. Однако полученное свидетельство ГБР о регистрации права собственности на объект недвижимости не является гарантией этого права.

В случае, если истцу - претенденту на данный объект недвижимости - удается доказать использование поддельных документов, совершение сделки лицом, находящимся в недееспособном состоянии, или, не дай Бог, нарушение прав несовершеннолетних при приватизации или по-следующих продажах объекта, суд принимает решение о признании сделки недействительной и необходимости возвращения сторон сделки в исходное состояние. При этом владельцу, лишившемуся права собственности, государство ничего не компенсирует, несмотря на произведенную им же самим (государством) регистрацию данного права. Так, судами общей юрисдикции Санкт-Петербурга в 2001 году было вынесено более 1000 определений о наложении ареста на спорные квартиры, зарегистрированные ГБР.

2. Принцип "домино". Судебная практика России стоит на том, что при расторжении одной из сделок в цепочке передачи прав на определенный объект недвижимости недействительными признаются и все последующие сделки. Это значит, что последний владелец - добросовестный покупатель, не имеющий никакого отношения к оспариваемой сделке, окажется в данной ситуации "крайним" и потеряет право собственности на приобретенный им объект. И это наиболее распространенная ситуация при спорах о праве собственности на недвижимость: спорят и судятся, как правило, два добропорядочных гражданина, поскольку мошенник продумал комбинацию, провернул ее, быстро продал квартиру, получил деньги и безнаказанно исчез. При этом претензия несправедливо обойденного претендента на эту квартиру неминуемо будет предъявлена в первую очередь последнему ее владельцу.

3. Большой срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожных сделок может быть предъявлен в суд в течение 10 лет со дня, когда началось исполнение данной сделки. Ничтожная сделка - это сделка, которая признается недействительной независимо от решения суда, поскольку изначально совершена с нарушением закона. К ним относятся, например, сделки, заключенные недееспособным лицом, не имеющим возможности отвечать за последствия своих поступков, сделки, заключенные с целью прикрытия другой сделки, и т. п.

Как же в этих случаях может помочь страхование? Кардинально!

Материал предоставлен ОАО "РЕСО-Гарантия"

«Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru