регистрация компании дать объявление быстрый поиск лента публикаций восстановление доступа о портале
    
Строительный портал СтройПлан.ру
Подбор проекта Новости отраслиПубликации
 
КОРЗИНА (0)  
 >>>  ПОИСК ДОКУМЕНТОВ  

Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства

Серия "Финансирование объектов коммерческой недвижимости

Выпуск 8

Москва 2001

В настоящей работе определены основные методические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности предоставления кредита на пели жилищного строительства. Особое внимание уделено вопросам, которые представляют интерес для инициаторов строительных проектов, обращающихся в банк за кредитом на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проекта. Материалы брошюры могут быть интересны потенциальным инвесторам, а также участникам долевого строительства, предполагающим вкладывать средства в реализацию строительных проектов. Данные рекомендации помогут им более четко проводить анализ предлагаемых проектов, а также сделать взвешенный вывод относительно перспектив участия в них.

Настоящие рекомендации соответствуют международным стандартам кредитования и учитывают специфику российских условий.

Содержание

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Заявление на выдачу кредита

Общие сведения о заемщике

Анализ проекта

Анализ строительной части проекта

Анализ обеспечения

Анализ рынка

Анализ спроса

Анализ предложения

Анализ емкости рынка

Маркетинг

Финансовый анализ заемщика

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Юридические риски

Экономические риски

Риск неэффективности проекта

Строительные риски

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Проблема достаточности обеспечения строительных кредитов

Особенности регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Понятие вновь создаваемого объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Законодательные основы регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Некоторые юридические проблемы, связанные с имущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Здания, сооружения и строительные материалы

Контрактные права

Препятствующие обременения

Права залогодержателей согласно договорам аренды земли

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Список документов для предоставления кредита

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Требования, предъявляемые к составлению заявления на кредит на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Утвержденная смета основных затрат на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Договор о предоставлении кредита на строительство

ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Договор об ипотеке

ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Договор ипотеки (Договор ипотеки объекта незавершенного строительства)

ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Договор залога прав аренды

ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Договор залога строительных материалов и объекта незавершенного строительства

ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Договор уступки прав (права по строительному контракту)

ПРИЛОЖЕНИЕ 11. Договор уступки прав на проектную документацию и прав по контракту

ПРИЛОЖЕНИЕ 12. Договор об уступке прав на доходы от аренды

ПРИЛОЖЕНИЕ 13. Запрос на выдачу кредитных средств

ПРИЛОЖЕНИЕ 14. Разрешение на предварительную закупку стройматериалов

ПРИЛОЖЕНИЕ 15. Разрешение на внесение изменений в смету

ПРИЛОЖЕНИЕ 16. Требования законодательства о резервировании и налогообложении банковской деятельности

ПРИЛОЖЕНИЕ 17. Принципы составления и использования интерактивных моделей потоков денежных средств по проектам кредитования строительства

Методика и принципы финансового анализа строительных проектов с использованием схем потоков денежных средств

Составление модели потоков денежных средств

ВВЕДЕНИЕ

Кредитование строительства - один из наиболее сложных видов кредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточно длительный срок (от одного до двух лет), предусматривают сложную структуру обеспечения кредита, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров) высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга и оценки объектов недвижимости.

В СССР кредитование строительства велось в основном Промстройбанком. В банке были разработаны методики кредитования строительства самых различных проектов - жилья, промышленных объектов, объектов городской инфраструктуры. Эти методики были ориентированы на плановую централизованную экономику и во многом оказались неприменимыми в рыночных условиях, когда необходимо анализировать эффективность строительных проектов, исходя из текущей конъюнктуры спроса и предложения в соответствующем секторе рынка недвижимости, а также перспектив изменения этих параметров.

В начале 90-х годов недавно образовавшиеся коммерческие банки пробовали использовать методики Промстройбанка. К сожалению, в большинстве случаев неудачно. Например, Банк Санкт-Петербурга вложил более 26 млн долларов США в кредитование проекта по строительству гостиницы. Однако проект оказался недостаточно проработанным, и в итоге банк понес убытки. Кроме отсутствия методологии кредитования строительных проектов в рыночных условиях, банки столкнулись с рядом других проблем переходного периода:

1. Краткосрочная ресурсная база. В условиях высокой инфляции клиенты банков стремились размещать ресурсы на краткосрочной основе. Средний срок депозитов не превышал трех месяцев. Основной объем депозитов размещался на срок до одного месяца. При этом одна из основных задач банка - поддержание ликвидности. Это означает, что сумма и сроки привлеченных средств (пассивов) должны соответствовать суммам и срокам размещенных ресурсов (активов). То есть финансирование краткосрочных активов должно вестись за счет пассивов, срок обращения и сумма которых позволяют минимизировать риски и иметь при этом доход от размещения средств на рынке. Руководствуясь этим правилом, банки не видят иного выхода, кроме как выдавать краткосрочные кредиты. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что в период с 1990 по 1994 г. многие российские банки пытались финансировать долгосрочные активы за счет краткосрочных пассивов. Однако опыт показал, что такая политика зачастую приводит к кризису ликвидности банка и в конце концов к убыткам.

2. Высокие темпы инфляции. В начале 90-х годов инфляция превышала показатель 200% годовых. В этих условиях банки вынуждены были, с одной стороны, привлекать клиентов высокой процентной ставкой по депозитам (например, ставка депозитов с ежемесячной выплатой Сбербанка России составляла 120% годовых), а с другой стороны, искать высокодоходные инструменты вложения средств, не только позволяющие выплатить проценты по привлеченным средствам, но и приносящие доход (ставки кредитования доходили до 240% годовых и выше). Все это заставляло банки размещать ресурсы в высокодоходные и поэтому высокорискованные краткосрочные проекты. Часто результатом такой политики была потеря собственных и клиситских средств.

3. Нестабильность валютного курса. В условиях общей экономической нестабильности размещение средств в долларах США представлялось важнейшим инструментом сбережения накоплений. В свою очередь, банки, стараясь защитить себя от нестабильности валютного курса, номинировали кредиты в долларах США. Однако источником погашения предоставленных кредитов были рублевые поступления предприятий-заемщиков (особенно ярко это было выражено при кредитовании промышленного строительства). В условиях нестабильности курса доллара США по отношению к рублю возникал значительный валютный риск, который неоднократно становился причиной банкротства и банков, и их заемщиков.

Еще один фактор, препятствующий активизации работы банков на рынке кредитования строительных проектов, - отсутствие грамотно проработанных бизнес-планов проектов строительства, позволяющих банку как потенциальному кредитору четко оценить успех реализации этого проекта. Типичной проблемой бизнес-планов, которые представляют российские девелоперы строительных проектов в банки, является низкий уровень проработки разделов, посвященных маркетингу, планированию продаж и расчету финансовых потоков. То есть всего того, что составляет основу для оценки перспектив окупаемости проекта и успеха его реализации. При этом техническая часть проекта обычно подготовлена на высоком профессиональном уровне. Это относится (хотя и в разной степени) к строительству как промышленной, так и коммерческой, а также жилой недвижимости.

Безусловно, все указанные выше проблемы негативно сказывались на активности работы российских банков на рынке кредитования строительных проектов.

Специфическая ситуация сложилась на рынке кредитования промышленного строительства. Это обусловлено рядом причин. Проекты такого рода строительства обычно реализуются предприятиями за счет собственных временно свободных денежных средств. В том случае, когда для нелеп фиксирования проектов промышленного строительства привлекаются кредиты коммерческих банков, обеспечением выступают поступления средств на счета предприятий и контракты на поставку производимой предприятиями продукции. Методики кредитования промышленного строительства в этом случае не отличаются по своей сути от кредитования оборотного капитала предприятия. Такой подход к кредитованию обусловлен тем, что обеспечение в виде залога производственных мощностей (ипотеки промышленной недвижимости) являемся низколиквидным залогом.

Кредитование проектов по созданию коммерческой недвижимости в той или иной степени осуществлялось российскими банками. До последнего времени кредитовались в основном проекты по строительству быстровозводимых зданий (мини-маркетов), оптово-розничных рынков, АЗС, офисных центров, складских помещений и т.п. Это было связано с тем, что такого рода проекты имели короткий срок окупаемости, их стоимость была относительно высока, а доходы от использования этой недвижимости значительны и прогнозируемы, что делало ипотеку таких объектов ликвидным обеспечением.

С точки зрения организации финансирования наиболее сложны проекты жилищного строительства. Несмотря на значительный потенциальный спрос на жилье, платежеспособный спрос достаточно трудно прогнозировать в связи с отсутствием объективных данных о реальных доходах домохозяйств, реальной цене сделок купли-продажи жилья и т.п. Кроме этого, реализации проектов жилищного строительства составляет не менее одного-двух лет, в связи с чем в условиях нестабильной экономики вероятен пересмотр условий кредитных договоров (например, изменяется ставка ре-финансирования Банка России или изменяется курс рубля к доллару США), что негативно влияет на требования, предъявляемые Банком России к резервированию по кредитам и отнесению кредитов к более высоким категориям рискованных активов. Также сложно четко спрогнозировать платежеспособный спрос на готовые квартиры к моменту государственной приемки здания

В отличие от инициаторов проектов, реализуемых на рынке промышленного строительства и на рынке коммерческой недвижимости, инициаторы проектов на рынке жилищного строительства не в состоянии представить адекватного обеспечения запрашиваемых кредитов, если банк откажется рассматривать в качестве обеспечения кредита вновь создаваемый объект недвижимости. Это связано с тем, что не обремененные обязательствами активы организаций, выступающих инициаторами проектов, обычно во много раз меньше совокупных затрат, связанных со строительством жилого дома.

Указанная выше проблема характерна не только для России, но и для абсолютного большинства развитых стран. Во всем цивилизованном мире банки кредитуют строительство под залог вновь создаваемого объекта, при этом коэффициент LTV, характеризующий отношение суммы кредита к текущей стоимости обеспечения, принимается обычно не более 0,7 (т.е. порядка 30% от стоимости проекта вкладывает инициатор проекта). В структуре обеспечения по кредиту доля вновь создаваемого объекта недвижимости составляет не менее 50%. Существенным элементом обеспечения является залог прав на земельный участок, выделяемый на цели строительства.

До недавнего времени российские банки не могли использовать вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспечения выдаваемых кредитов. Во-первых, земельные участки, выделяемые в России на цели строительства, обычно предоставлялись в краткосрочную аренду с расплывчатой формулировкой "для застройки", это создавало правовую неопределенность и не стимулировало банки использовать эти земельные участки как структурную часть обеспечения кредита. Во-вторых, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипотека вновь создаваемых объектов недвижимости должна была регистрироваться, но в учреждениях юстиции отсутствовала методика осуществления таких регистрационных действий. В совокупности с краткосрочной ресурсной базой банков и другими указанными выше негативными моментами это делало банковское кредитование проектов жилищного строительства высокорискованным бизнесом. Не удивительно, что в подобной ситуации банки (за редким исключением) не кредитовали жилищное строительство.

Основная масса проектов в жилищном строительстве реализовывалась на основе договоров долевого строительства и инвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектов полностью переносились на граждан, являвшихся покупателями (на момент заключения сделки - инвесторами2) квартир. Следствием этого стала волна мошенничеств, в результате которых граждане лишались своих денег и не получали квартир взамен. Например, в Калининграде строительная компания собрала денежные средства с граждан (военнослужащих одной воинской части) для строительства жилого дома. Когда дом был построен, граждане, вложившие свои сбережения в строительство, узнали, что все квартиры в нем проданы другим лицам. В ходе судебного разбирательства строительная компания отстояла свое право на продажу квартир третьим лицам на том основании, что в договоре долевого строительства не был указан конкретный почтовый адрес строящегося дома, а было указано владение, расположенное на одной из улиц города. Сотрудники строительной компании не отрицали своих обязательств по договорам долевого строительства, но заявляли, что в настоящее время этот проект находится в стадии реализации, демонстрируя землеотвод, оформленный под строительство дома на той же улице, где был построен жилой дом, являющийся предметом судебного разбирательства. Суд принял сторону строительной компании. С того момента прошло три года. Военнослужащие квартир не получили, а сама строительная компания исчезла.

2 Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее инвестиции (денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку) в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта

Зачастую в результате реализации строительного проекта оказывается, что общее количество строящихся квартир меньше числа инвесторов. Подобная ситуация объясняется тем, что договоры долевого строительства и инвестирования до последнего времени нигде не регистрировались, и все определялось исключительно моральными качествами застройщика, который брал на себя функции контроля за соответствием прав требований инвесторов и объемов строительства.

В 50% случаев реализации строительных проектов, основу финансирования которых составляли договоры долевого строительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации, когда их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется (практически всегда в сторон) увеличения) в процессе реализации проекта. Инвесторы и девелоперы вынуждены вносить дополнительные средства в проект, иначе они рискуют потерять все, что вложили ранее. Нередки случаи, когда и после внесения дополнительных средств строительство объектов так и не было завершено. Получив денежные средства от партнеров по проекту, застройщик теряет интерес к реализации проекта. Особенно часто это происходит в том случае, если и застройщик, и его генеральный подрядчик являются аффилированными структурами. В этом случае сам проект может быть направлен на то, чтобы привлечь на открытом рынке денежные средства под предлогом реализации строительного проекта, переправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротить застройщика, привлекавшего средства. Взыскам, денежные средства с подрядчика в этом случае достаточно сложно, так как определенные работы выполняются, все они подтверждаются актами, сметами и т.п. (просто завышается стоимость производства строительных работ) Все это привело к тому, что граждане стали опасаться вкладывать денежные средства в проекты долевого строительства.

В то же время не вызывает сомнения тот факт, что строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств и при хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделений банков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков. Рентабельность реализации строительных проектов, по экспертным оценкам, доходит до 200%. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системе страны стимулируют банки работать на этом рынке. В первую очередь, отметим следующие процессы:

1) стабилизировался валютный курс;

2) существенно снизились, по сравнению даже с 1999 г., ставки привлечения и размещения ресурсов коммерческими банками;

3) растут сроки депозитов, на которые размещаются ресурсы в банках, увеличиваются неснижаемые остатки на счетах клиентов;

4) в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появляются методики, позволяющие регистрировать сделки ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости. Например, в г. Саратове Сбербанк прокредитовал строительство порядка 20 коттеджей; при этом, в качестве одного из видов обеспечения кредитов, выступали сами строящиеся объекты. Саратовская регистрационная палата смогла зарегистрировать ипотеку этих объектов;

5) увеличивается доля граждан и предприятий, выводящих свои доходы из теневого сектора экономики (в частности, большой прорыв в этом направлении ожидается после введения в 2001 г. единой пониженной ставки подоходного налога в размере 13%);

6) в стране начинает действовать система ипотечного жилищного кредитова­ния, объективно способствующая повышению спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке вновь построенного жилья (например, ипотечным жилищным кредитованием занимается компания «Дельта-Кредит», КБ Гута-Банк, АКБ Собинбанк и др., активизирует свою деятельность Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

В этих условиях кредитование строительства становится привлекательным бизнесом для коммерческих банков.

Настоящие рекомендации предназначены для широкого круга участников рынка проектов жилищного строительства (многоэтажного и коттеджного) - банков, девелоперов проектов, застройщиков и т.д. За рамками рекомендаций остались вопросы кредитования индивидуального жилищного строительства, что, с одной стороны, обусловлено спецификой работы банков с физическими лицами, а с другой стороны, спецификой сегмента рынка, на котором такие проекты реализуются (в основном - сельская местность).

В рекомендациях определены основные методические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности предоставления кредита на цели строительства, подчеркнуто, на что должен обратить особое внимание инициатор проекта, обращающийся в банк за кредитом, на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проекта строительства. Издание может быть интересно инвесторам, участникам долевого строительства (в том числе муниципалитетам). С помощью этих рекомендаций они могут более четко провести анализ предлагаемых им проектов и сделать взвешенный вывод относительно перспектив своего участия в них.

При подготовке работы использованы материалы, подготовленные ранее Фондом "Институт экономики города" в рамках реализации серии проектов Агентства США по международному развитию и посвященные проблемам развития кредитования строительства и кредитования коммерческой недвижимости (в частности, первое издание методического пособия "Программа финансирования строительства жилой недвижимости в России").

Документы, представленные в данной брошюре, разрабатывались в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах". Указ и прилагаемое к нему Положение устанавливают общий порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Принимая решение о начале работы на рынке кредитования строительства, руководству коммерческого банка необходимо получить ответ на вопрос: каким критериям должен удовлетворять заемщик, чтобы банк мог предоставить ему кредит на цели строительства. В первую очередь, следует определить, с юридическими или физическими лицами будет вестись основная работа. От этого во многом зависит тип строительных проектов, которые станут основой кредитного портфеля банка, - розничные кредиты (в том числе кредитование индивидуального жилищного строительства) пли кредитование строительства много­квартирных домов и коттеджных поселков как функциональных единиц. Каждый из этих видов кредитования имеет свои особенности, и соответственно методики организации такого рода кредитов значительно различаются в части подходов к анализу заемщика. После того как определено, с какими лицами будет вестись работа, необходимо зафиксировать требования банка по следующим параметрам:

1) опыт заемщика в реализации подобных проектов;

2) финансовые возможности потенциального заемщика;

3) квалификация генерального подрядчика по проекту и т.п.

Целесообразно определить, в каких секторах рынка строительных проектов банк планирует осуществлять свои операции. Например:

1) строительство типового жилья;

2) строительство жилья улучшенной планировки;

3) строительство элитного жилья;

4) коттеджное строительство (в том числе и индивидуальное жилищное строительство);

5) строительство объектов коммерческой недвижимости;

6) промышленное строительство и т.д.

Последние два вида строительства в настоящих методических рекомендациях не рассматриваются. Это обусловлено тем, что такого рода проекты имеют ярко выраженную специфику, которая является предметом отдельною цикла брошюр3.

3 По вопросам кредитования коммерческой недвижимости существует целая серия брошюр, изданных Фондом "Институт экономики города"

После того как будут получены ответы на эти вопросы, следует:

1) разработать или внести изменения в существующий меморандум о кредитной политике банка, описывающие концептуальную позицию байка в вопросах кредитования строительных проектов;

2) внести изменения в структуру кредитных и экспертных подразделений банка, обеспечивающие создание штатных должностей сотрудников, ответственных за кредитование строительных проектов;

3) разработать программу профессиональной переподготовки и повышения квалификации сотрудников кредитных и экспертных подразделений, ответственных за финансирование строительных проектов;

4) подготовить и принять регламент рассмотрения заявок на кредитование строительных проектов, а также процедуры выдачи и обслуживания таких кредитов (этот документ может быть принят в форме внутрибанковской инструкции, регламентирующей порядок предоставления и обслуживания кредитов);

5) принять новые (или внести изменения в существующие) должностные инструкции сотрудников кредитных и экспертных подразделений банков, учитывающие специфику кредитования строительства.

В ряде случаев может оказаться целесообразным не принимать инструкцию по кредитованию строительства в качестве отдельного документа, а просто добавить соответствующий раздел в существующую в банке инструкцию по кредитованию. При этом необходимо описать технологию взаимодействия сотрудников соответствующего кредитного подразделения с сотрудниками экспертных подразделений в структуре банка, а также со сторонними организациями, которые могут оказать консультационную помощь сотрудникам кредитных подразделений банка в процессе экспертизы заявок на кредиты и бизнес-планов строительных проектов.

Выстраивая политику взаимодействия с потенциальными клиентами, необходимо учитывать, что в процессе реализации строительных проектов задействованы следующие участники:

- клиенты банка (нынешние и потенциальные), подготовившие заявку на получение строительного кредита, - девелоперы проектов;

- подразделения банка, участвующие в кредитовании строительства4;

- генеральные подрядчики и субподрядчики;

- консультанты, аудиторы, юристы;

- органы местного самоуправления.

4 Кредитное подразделение (сектор или отдел), юридическая служба, служба экономической безопасности, экспертные подразделения, бухгалтерия, казначейство, планово-экономическое управление (или отдел), отдел банковских технологий и др. Необходимый набор экспертов, которые могут быть привлечены к рассмотрению заявок на строительный кредит, должен включать: специалиста по проектно-сметной документации, инженера-строителя, инженера по эксплуатации зданий, оценщика, маркетолога (последние два должны специализироваться на соответствующем типе новостроек). Можно рекомендовать не создавать экспертные подразделения в структуре банка, а привлекать такого рода специалистов для выполнения разовых работ на основании отдельных контрактов. Такой подход позволит существенно снизить операционные издержки по строительным кредитам, что особенно важно на начальном этапе выхода банка на рынок кредитования строительных проектов, когда число кредитов невелико, а условно-постоянные издержки банка значительны.

Описывая структуру взаимодействия всех указанных участников проектов, являющихся сотрудниками банка, аффилированными структурами или организациями, привлеченными к сотрудничеству по отдельным договорам, необходимо учитывать, что ключевой момент в становлении в банке методологии и процедур кредитования строительства - разделение функций подготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, что исключительно важно для минимизации банковских рисков. Необходимо обеспечить подчинение кредитующего подразделения и экспертных подразделений различным заместителям председателя правления или президента банка. Оба этих должностных лица должны иметь равный статус и не находиться в подчинении один у другого. Это позволит снизить вероятность принятия экономически необоснованных решений под давлением отельных руководящих работников. По этим же причинам все решения о предоставлении строительных кредитов необходимо принимать на кредитном комитете банка. Мониторинг кредита должны осуществлять сотрудники кредитного подразделения. Получаемая ими в оперативном режиме информация, которая свидетельствует о снижении вероятности исполнения заемщиком своих обязательств в соответствии с условиями кредитного договора, должна передаваться в службу экономической безопасности.

Сотрудник кредитного подразделения должен ежемесячно направлять информацию в форме отчетов по текущему состоянию кредитной сделки в планово-экономическое управление и казначейство. На этом этапе необходимо разработать и утвердить комплект форм документации, которые он впоследствии будет использовать для работы с клиентами. Несмотря на значительные первоначальные затраты, это позволит существенно упростить и ускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Примерный перечень документов, необходимых на разных стадиях работы с заемщиком, содержится в Приложении 1.

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

В отличие от стадии принятия принципиального решения о начале кредитования строительных проектов все остальные этапы финансирования и кредитования строительства, (подготовка и анализ первичной документации, включающие заявление на кредит и технико-экономическое обоснование проекта, принятие кредитного решения, выдача и обслуживание кредита) имеют отношение к деятельности не только кредитных организаций, но и застройщиков, инвесторов и других профессиональных участников строительного сектора.

Заявление на выдачу кредита

Заявление на выдачу кредита (далее по тексту - заявка на кредит)5 - важнейший документ, который потенциальный заемщик должен представить в банк. Этот документ служит основанием для начала работы банка с потенциальным заемщиком. Часто российские предприятия рассматривают заявление на кредит как некий формальный документ, который необходим только для начала диалога с банком. Это не совсем так. Заявка на кредит должна содержать все существенные условия реализации кредитуемого проекта. К заявке на кредит должны прилагаться бизнес-план проекта, содержащий подробную информацию о проекте, расчет его устойчивости (возможности успешной реализации проекта в зависимости от различных внешних факторов), анализ рынка, а также расчет финансовых потоков, которые генерирует проект. В общем случае в кредитной заявке должны содержаться следующие основные сведения об истребуемой ссуде:

- цель кредита (строительство многоквартирного дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

- сметная стоимость проекта;

- размер кредита;

- срок кредита;

- предлагаемое обеспечение кредита;

- источник погашения кредита;

- источник средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

- краткая характеристика заявителя, информация о деловых партнерах и видах деятельности заявителя.

5 В Приложении 2 представлены требования, предъявляемые к составлению заявления на строительный кредит.

Общие сведения о заемщике

При подготовке заявки на кредит следует помнить, что банк заинтересован в получении максимально информативного и полного документа. В настоящее время большинство российских банков, как правило, имеют утвержденную стандартную форму кредитной заявки. Целесообразно, чтобы заявка на кредит была оформлена заемщиком по этой утвержденной в банке форме. В том случае, если в банке отсутствуют формализованные требования к подготовке заявки на строительный кредит, мы рекомендуем готовить заяв­ление в банк по форме, представленной в Приложении 2. Здесь учтены наиболее общие требования, предъявляемые российскими и зарубежными банками к такого рода документам.

Базовой информацией, которая должна содержаться в разделе, посвященном сведениям о потенциальном заемщике, является:

- юридическое наименование заемщика;

- организационно-правовая форма;

- описание деятельности фирмы-заемщика на рынке;

- структура кооперации (основные поставщики, подрядчики, покупатели и заказчики);

- финансовые схемы, используемые в хозяйственной деятельности;

- финансовое положение заемщика, динамика его изменения в ретроспективе трех лет и прогноз на время реализации проекта;

- какие строительные проекты, аналогичные проекту, на который запрашивается кредит, были реализованы ранее, насколько успешно.

Занимаясь подготовкой документов для представления в банк, потенциальному заемщику следует учитывать, что формат предоставления информации должен позволять сотрудникам кредитных подразделений банка убедиться в следующем:

- наличии у потенциального заемщика соответствующих знаний в сфере строительства объектов недвижимости и приобретенных навыков работы в этой области;

- наличии у потенциального заемщика опыта реализации готовых объектов на рынке или привлечения инвесторов и дольщиков в процессе строительства (используемые методики и маркетинговая стратегия);

- наличии у потенциального заемщика достижений в области реализации строительных проектов;

- наличии у потенциального заемщика опыта и понимания процедур осуществления проектов строительства объектов недвижимости, сходных с предлагаемым проектом.

Необходимо убедить банк, что производственный процесс не пострадает, если в силу какой-либо причины возникнет необходимость сокращения управленческого аппарата по этому направлению.

Для упрощения и ускорения процедуры анализа банком материалов, представленных в разделе о заемщике, целесообразно предусмотреть предоставление в качестве приложения к бизнес-плану и заявке на кредит следующих документов:

- рекомендательных писем от партнеров заемщика но аналогичным проектам, с указанием адреса для обратной связи;

- деловых характеристик;

- отзывов из банков;

- газетных публикаций и другой информации, подтверждающей положения и выводы, сделанные относительно квалификации и деловой репутации потенциального заемщика.

Для подтверждения выводов о финансовой устойчивости необходимо представить в банк финансовую отчетность: бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты о движении денежных и основных средств (все материалы должны быть представлены в ретроспективе трех лет и иметь отметку налоговой инспекции или быть заверены печатью заемщика). В обязательном порядке к финансовой отчетности должны быть приложены копии заключений аудиторских проверок.

Указанный выше пакет документов должен представляться в банк одновременно с подачей заявки на кредит. Если предприятие заемщика ведет свою деятельность менее трех лет, то финансовая отчетность должна быть представлена за период фактического существования фирмы.

В дополнение к обычному обоснованию, проводимому при составлении ТЭО обычного коммерческого проекта, при подготовке бизнес-плана строительного проекта заемщик должен предоставить материалы о проведенном специальном анализе, который должен дать ответы на следующие вопросы:

- соответствует ли стоимость объекта недвижимости, рассматриваемого в качестве обеспечения запрашиваемого кредита, рыночной:

- соответствуют ли запланированные цены продажи строящихся единиц рыночным показателям;

- соответствует ли оценка земельных участков, предназначенных для застройки в будущем (или частичных вложений в такие участки), рыночным характеристикам;

- какова структура и размер кредиторской задолженности;

- каково состояние всех основных объектов строительства, построенных, но не проданных полностью, а также участков земли, предназначенных для будущей застройки (по возможности необходимо проверить все имеющиеся фонды);

- собраны ли все документы, подтверждающие права собственности на данные объекты недвижимости;

- верно ли определен ожидаемый размер чистых поступлений денежных средств застройщика в течение планируемого периода строительства, периода продажи и полной выплаты запрашиваемой суммы кредита на строительство объекта недвижимости. Это можно сделать, рассмотрев различные источники свободных средств застройщика в течение означенных периодов, причем такими источниками могут являться:

- депозиты и окончательные выплаты по продажам других объектов;

- депозиты и окончательные выплаты по предлагаемому проекту;

- средства, выделяемые инвесторами;

- авансовые выплаты по кредитам на другие проекты;

- авансовые выплаты по кредиту на предлагаемый проект;

- собственные средства застройщика;

- продажа другого имущества;

- другие источники;

- учтены ли при расчете финансовых показателей следующие затраты:

- выплаты за проделанную работу и закупленные материалы по текущей и инвестиционной деятельности (за исключением данного проекта);

- выплаты за проделанную работу и материалы по данному проекту;

- процентные и иные выплаты по обслуживанию и погашению взятых обязательств;

- процентные и иные выплаты по данному проекту; затраты на права собственности или аренды земельных участков для будущей застройки;

- затраты на содержание земельных участков и другие инвестиции; другие необходимые затраты;

- имеются ли у застройщика инвестиции или планируются инвестиции в те проекты, которые будут обеспечивать приток лишь незначительных средств, но потребуют серьезных затрат на содержание.

Анализ финансового состояния заемщика в общем случае должен содержать:

- анализ выручки, получаемой от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);

- общий анализ активов и пассивов заемщика (изучается структура активов но степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);

- анализ рентабельности активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственною каши ала заемщика);

- анализ показателей ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущего покрытия и общего покрытия);

- анализ показателей финансовой устойчивости (оцениваются коэффициент автономии, "финансового рычага", обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

- анализ движения денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);

- анализ задолженности перед бюджетом и по другим обязательным платежам (изучается степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);

- анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

- сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, обслуживающихся в банке.

Анализ проекта

Анализ строительной части проекта

При анализе экономической обоснованности и осуществимости строительного проекта, предлагаемого к финансированию за счет кредита, кредитный инспектор должен обращать особое внимание на следующие моменты:

- наличие полного, должным образом оформленного пакета разрешительной и технической документации на строительство:

- землеотвод;

- технический проект строительства здания с отметкой о согласовании у главного архитектора района, где предполагается строительство;

- проект подведения и подключения инженерных коммуникаций с отметкой о согласовании у главного архитектора и УЖКХ района; разрешения на застройку от экологических служб города, СЭС и пожарной службы;

- наличие всех согласований и разрешений на строительство;

- обоснованность представленных смет на строительство;

- глубина проработки маркетинговой части проекта;

- исходные данные для построения финансовой модели проекта и расчета финансовых потоков (анализируется соответствие рыночным показателям используемых в расчетах коэффициентов, ставок процентных платежей и налогообложения, полнота учета всех возникающих в процессе реализации проекта налогов и т.п.);

- полнота и адекватность анализа чувствительности проекта;

- не будут ли нарушены в случае предоставления кредита в испрашиваемом размере обязательные нормативы банка.

При изучении строительных затрат следует различать две их категории - основные и дополнительные. В этой связи необходимо получить ответы на следующие вопросы:

- все ли виды основных и дополнительных затрат учтены и распределены по отдельным типам строительных работ;

- реалистичны ли указанные величины этих расходов;

- включает ли сумма основных и дополнительных расходов суммы на непредвиденные затраты;

- какой уровень или уровни инфляции учитываются и на каком основании;

- не завысил ли заемщик суммы строительных затрат на производство работ на ранних стадиях строительства (целью такой ноли гики заемщика может быть его желание получить уже на ранних стадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может быть подтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Основные затраты включают: затраты на строительные материалы и на их использование в процессе строительства, под контролем генеральной) подрядчика или управляющего строительством; затраты на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущего собственника, арендатора); озеленение и благоустройство территории; накладные расходы, платежи по договору с генеральным подрядчиком или управляющим строительством; операционные расходы потенциального заемщика, связанные с реализацией проекта.

Дополнительные расходы включают: затраты на архитектурные, инженерные, топографические работы, оценку и консультации; платежи кредитору; выплату процентов в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитету; средства на непредвиденные расходы.

Необходимо определить общую сумму затрат для того, чтобы установить:

- является ли сумма затрат конкурентоспособной но сравнению с другими проектами на рынке;

- является ли она экономически обоснованной с точки зрения стоимости объекта после окончания строительства;

- достаточна ли сумма предоставляемого кредита для покрытия расходов, которые не могут быть профинансированы из собственных средств застройщика.

Следует изучить контракты, заключенные генеральным подрядчиком или фирмой по управлению строительством с основными субподрядчиками. Такие контракты могут быть заключены в соответствии с одной из приведенных ниже схем:

- компенсация затрат плюс фиксированная надбавка;

- компенсация затрат плюс определенная процентная надбавка (в процентах от величины затрат);

- фиксированная цена;

- стоимость строительства жилой единицы (например, стоимость квадратного метра);

- максимальная стоимость строительства объекта в целом с разделением сэкономленных средств между сторонами;

- подготовка, согласование всего комплекта проектно-сметной документации строительства;

- выплата за осуществление контракта плюс премия за экономию.

Возможны и комбинированные схемы. Наиболее часто используется схема заключения контракта, когда оговаривается стоимость строительства единицы общей площади. Такие схемы упрощают процедуру взаиморасчетов между сторонами и позволяют вносить изменения в проект, предусматривающий изменение объема строительства (например, увеличение объема строительства) без заключения дополнений к существующим подрядным договорам. В то же время продажа жилья в домах ведется исходя из стоимости единицы жилой площади. В этой связи необходимо проводить анализ соответствия указанных в бизнес-плане стоимости строительства и продажи готового жилья (между собой, а также рыночным характеристикам).

По поводу этих контрактов следует уяснить:

- относится ли указанная в них стоимость ко всему проекту в целом;

- конкурентоспособны ли проекты по сравнению с другими;

- охватывает ли каждый из контрактов все условия выполнения соответствующих этапов работы в необходимом объеме;

- понятны ли все условия контрактов;

- реалистичны ли указанные в контрактах сроки выполнения соответствующих строительных работ.

Анализ обеспечения

Помимо технико-экономического анализа самого строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своих рисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов, связанных с достаточностью обеспечения кредита, к которому придется прибегнуть в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Основными из этих вопросов являются следующие:

- источник средств для обслуживания и погашения кредита, возможность переуступки прав по договорам, обеспечивающим этот денежный поток;

- характеристики обеспечения кредита, предлагаемого заемщиком (залог вновь создаваемого объекта недвижимости, залог строительных материалов, залог прав требования по договорам и т.п.);

- ликвидность обеспечения;

- какими правами на закладываемое имущество обладает заемщик, имеет ли он право его закладывать;

- требуются ли разрешения какого-либо органа для юридического оформления обеспечения (оформлены ли должным образом исходные права на обеспечение кредита, нет ли ограничений по использованию имущества и прав в качестве обеспечения кредита);

- каким образом оценен объект залога;

- как будет осуществляться хранение и содержание имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, в период действия кредитного договора;

- какими иными ликвидными активами, которые могут служить обеспечением кредита, располагает заемщик.

Анализ обеспечения кредитный инспектор проводит совместно с экспертами экономического и юридического подразделений банка. Цель анализа заключается в стоимостной оценке, оценке ликвидности и оценке юридической чистоты обеспечения. В общем случае в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных нрав заемщика:

- залог права аренды земельного участка, выделенного под застройку;

- залог вновь создаваемого объекта недвижимости;

- залог строительной техники;

- залог строительных материалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;

- залог прав по контрактам, заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализации проекта;

- залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

- залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог прав на аренду, ценных бумаг и т.п.).

В качестве дополнительного обеспечения могут рассматриваться:

- поручительства третьих лиц;

- банковская гарантия;

- полисы на страхование строительных и монтажных рисков, а также титула собственности заемщика на возводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;

- иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

В результате проверки качества обеспечения банком устанавливаются:

- наличие у залогодателя надлежащим образом оформленных прав собственности или прав долгосрочной аренды на предмет залога;

- отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога (при этом анализируется не только возможность возникновения залога на основании договора о залоге, но и возникновение залога по закону, например, при продаже объекта недвижимости или права аренды в рассрочку);

- соответствие состояния имущества и порядка его хранения определенным критериям качества;

- достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства (ликвидационная стоимость реализации залога должна обеспечивать погашение оставшейся задолженности по кредиту, начисленным, но невыплаченным процентным платежам, начисленным, но невыплаченным штрафам и пеням по кредиту, а также возможные судебные издержки и другие расходы, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ПК РФ);

- факт надлежащего учета имущества залогодателем.

Практические мероприятия по проверке обеспечения кредита, помимо анализа правоустанавливающих и иных документов, относящихся к объектам обеспечения по кредиту, должны предусматривать и непосредственное посещение заемщика с целью визуального ознакомления с объектами обеспечения, условиями их использования и хранения.

По результатам проверки составляются отчет о посещении заемщика и экспертное заключение о состоянии обеспечения. Такое заключение должно содержать следующие основные позиции:

- оценка ликвидности обеспечения - возможность реализации объекта залога в течение короткого времени по высокой рыночной цене, обеспечивающей полное покрытие издержек банка по кредитной сделке;

- юридическая оценка документов на предмет защиты контрактных интересов потенциального заемщика и возможных санкций за нарушение контрактных обязательств; кроме этого, необходимо определить возможность переуступки прав потенциального заемщика но этим контрактам в пользу третьих лиц;

- стоимостная оценка обеспечения;

- выводы о целесообразности принятия данного обеспечения в качестве покрытия кредитного риска.

Анализ рынка

В последние годы появилось достаточно много различных методических рекомендации по составлению бизнес-планов проектов (начиная от рекомендаций, разработанных Госстроем России, и заканчивая рекомендациями ЮНИДО). Существует несколько программных продуктов, позволяющих поставить процесс бизнес-планов на поток. Ниже даны рекомендации застройщикам и девелоперам проектов по составлению отдельных элементов бизнес-планов строительных проектов, на слабый уровень проработки которых традиционно сетуют сотрудники кредитных подразделений коммерческих банков и крупные инвесторы.

Общее содержание анализа рыночных условий реализации строительного проекта

Задача бизнес-плана - убедить владельца денежных средств профинансировать проект жилищного строительства. При подготовке бизнес-плана проекта российские компании традиционно допускают одну ошибку. Они очень тщательно описывают все, что касается технических вопросов реализации проекта, а именно: используемые технологии, требования к качеству материалов, этапность проведения строительных работ и т.п. При этом мало внимания уделяется вопросам анализа рынка, на котором предполагается реализовать проект. Это неправильно, поскольку именно анализ рынка позволит кредитору убедиться, что предлагаемый к финансированию проект будет окупаем исходя из сложившейся конъюнктуры спроса и предложения.

Практика показывает, что очень часто застройщикам и девелоперам проектов отказывают в предоставлении финансирования именно на том основании, что бизнес-план проекта, предоставленный потенциальным заемщиком, сфокусирован на технических характеристиках самого проекта и не содержит достаточного обоснования ключевых параметров, обосновывающих возврат предоставленных ресурсов, исходя из сложившейся на рынке конъюнктуры (например, не приводится убедительный анализ такого важного показателя, как скорость окупаемости проекта). Обращаясь за заемным финансированием, российские компании часто проводят расчет окупаемости проекта исходя из экономически не обоснованных и не соответствующих реальному положению дел на рынке цен продажи или аренды готовых площадей. Абсолютно упускают из вида стоимостные показатели реализации готовых площадей в аналогичных зданиях, а также динамику их реализации на рынке. В этой связи целесообразно привлекать к работе по составлению бизнес-плана профессиональных участников рынка недвижимости (Российскую гильдию риэлторов, Российское общество оценщиков и т.п.).

Конечный результат анализа рынка - заключение о емкости рынка по отношению к данному продукту, другими словами, определение количества специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (то есть куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год, в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах. Во-первых, имея в виду определенный класс недвижимости, безотносительно к какому-либо конкретному проекту или местоположению. Например, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе, при ценах в заданном интервале? Единственный вариант ответа на этот вопрос - анализ платежеспособного спроса на жилье и имеющегося на рынке предложения. Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом.

Например, за сколько месяцев можно распродать квартиры в готовом, стандартном, панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу, при заданных ценах? Для ответа на этот вопрос необходимо, в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке, провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для потенциальных покупателей зависит от этих различий, а также, как идет распродажа жилья у этих конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скоро­сти распродажи оцениваемого дома. Проводя анализ емкости рынка, необходимо учитывать, что в одно и то же время на рынке может реализовываться несколько аналогичных строительных проектов. В этом случае существующий спрос может распределиться между этими проектами. Кроме этого, конкуренция между проектами может привести к падению цен на рынке.

Анализ спроса

Основа анализа спроса на любой тип недвижимости - классификация потенциальных потребителей данной недвижимости. Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Мы рассмотрим здесь подходы к оценке спроса на жилье и на офисную недвижимость.

Принципиально важно понимать, что механизмы формирования спроса на жилье, а, следовательно, и все подходы к его изучению, теснейшим образом связаны с функционированием экономической и социальной структуры общества, с его системой ценностей. Поэтому перенос методов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, на российскую почву требует разумной критической селективности в деталях. С другой стороны, представляется полезным освоение самой логики анализа.

Группы населения, характеризующиеся сходным спросом на жилье могут формироваться под воздействием нескольких факторов. Выделяются три типа таких факторов:

1. Социально-демографические характеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи.

2. Экономические характеристики, прежде всего уровень доходов Синтетическими социально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должность или уровень образования. Иногда надо принимать во внимание религиозную, этическую и языковую принадлежность.

3. Психологические характеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (собственное или арендуемое жилье)

Для оценки суммарного спроса на жилье на данной территории необходимо оценить количество вновь возникающих семей, а также результирующую миграционных процессов. Опыт показывает, что ведущими факторами, детерминирующими спрос на жилье, являются рост занятости, а также рост реальных доходов домохозяйств.

Наряду с перечисленными выше переменными на спрос влияю также возможность и финансовые условия получения кредитов на покупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов (эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционные ожидания населения.

Когда опенка суммарного спроса на жилье, ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо разбить этот спрос на подгруппы в соответствии с запросами па различные категории жилья в этих подгруппах. Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос на новые квартиры в данном городе составляет 800 штук в год, то дальше надо сказать, что 600 из них нужны семьям с детьми, причем порядка 250 квартир - повышенного уровня качества; остальные 200 квартир будут раскуплены одиночками, причем около половины - тоже повышенною качества.

Особую категорию жилищного строительства составляют проекты возведения элитных домов и домов повышенной комфортности. Первая категория рассчитана на физических лиц с уровнем дохода не ниже 100 тыс. долларов США в год. Вторая - на средний класс, с доходом не ниже 18 тыс долларов США в год.

В первом случае важное значение имеют близость объекта к историческим и памятным местам, соседство с местами проживания известных политиков, деятелей культуры, а также удобство подъезда на автотранспорте и парковки автомобилей. Элитное многоэтажное жилье обычно рассматривается субъектами рынка как жилье представительское, так как основную массу времени владельцы проводят либо на работе, либо в загородном доме, расположенном в экологически чистом районе за пределами города (например, ближнего Подмосковья). В этой связи предъявляются повышенные требования к району, где расположено здание, к планировке, использованию современных технологий и т.п. Требования экологии отходят на второй план.

Жилье повышенной комфортности рассматривается в качестве основного жилья. Поэтому здесь важно учитывать вопросы экологии, транспортной доступности и удобства планировки.

В обоих случаях важной характеристикой является наличие систем безопасности.

При оценке спроса на жилье в конкретном проекте надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потеряна из-за конкуренции с другими проектами.

При этом следует исходить из того, что с точки зрения конечного потребителя различия между типовым жильем на первичном и на вторичном рынке незначительны и эти рынки объективно конкурируют между собой.

Анализ предложения

Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие квартир к некоторому обозримому количеству классов. Основа классификации - объединение отдельных категорий квартир в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования; сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории;

2) права - обычно это собственность (аренда или кондоминиум, кооперации);

3) экономические характеристики; ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне- или высокодоходных групп населения; или офисные здания классов А, В или С);

4) местоположение; классификация может быть пространственной (центр, окраины, пригороды) или основанной на других позициях, таких как транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристики недвижимости (например, для жилья это - число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создается за счет вновь строящеюся жилья и жилья на вторичном рынке. Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих двух типов жилья, существенно различаются. Так, активность строителей нового жилья на продажу определяется следующими переменными:

1)  ценами и доступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие "доступности" включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов (в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительность местных градостроительных требований и т.д.);

2)  стоимостью подвода инженерных коммуникаций;

3)  ценами и доступностью строительных материалов и механизмов;

4)  ценами и доступностью подрядчиков;

5)  продуктивностью доступных строительных технологий;

6)  уровнем конкуренции на данном рынке;

7)  доступностью финансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

8)  ожиданиями застройщиков относительно будущего; прежде всего, относительно уровня платежеспособного спроса.

Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими переменными:

1) характеристиками потенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальное положение);

2) экономическими факторами; существует множество характеристик состояния местной, региональной и национальной экономики, способных повлияв на стратегию населения в отношении продажи своего жилья;

3) изменением местных факторов (транспортной доступности, качества окружающей среды, локальной политической ситуации);

4) объемом имеющегося предложения на вторичном рынке жилья; такой фактор, как отток населения из данного места, также должен приниматься во внимание;

5) ожиданиями населения относительно будущего;

6) эффективностью системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу должны быть сделаны следующие шаги.

1) Выяснено количество существующих единиц жилья, заселенных и недавно построенных, готовых к заселению.

2) Выяснено, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год).

3) Оценено, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу.

4) Оценено, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство.

5) Сделан прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

Анализ емкости рынка

Центральная идея анализа емкости рынка какого-либо типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такое наложение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен с выделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрение условного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, что анализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800 новых квартир, предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартир на вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могут рассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, и повышенное качество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартир повышенное качество имеют 150. В результате наложения классификации спроса и предложения можно заключить следующее:

1) суммарное предложение новых квартир на 100 штук меньше ожидаемого спроса;

2) структуры спроса и предложения не соответствуют друг другу:

- имеется нехватка больших квартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;

- при этом наблюдается недостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в 250 штук вводится только 150;

- ожидается перепроизводство стандартных больших квартир, так как при потребности 350 штук вводится 400;,

- останется неудовлетворенным спрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 штук вводится только 150, причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится к высококачественным квартирам;

3) исходя из вышеуказанного, ожидается неудовлетворение спроса на высококачественные квартиры, 100 больших и 50 небольших; очень небольшая часть этого спроса, не более 10-20%, может оказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья со вторичного рынка;

4) следует ожидать проблем с продажей новых стандартных квартир - из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым по качеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнению с реальностью, но иллюстрирует основную идею абсорбционного анализа. Если необходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить друг на друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и про­гноза спроса на данный конкретный вид недвижимости.

Маркетинг

Маркетинговый анализ - следующий за анализом рынка раздел бизнес-плана строительного проекта. Он отличается от общего анализа рынка тем, что всегда конкретно ориентирован на вопрос: кому, по какой пене и за какое время можно реализовать данный объект.

Подготовка маркетингового анализа или плана может быть разбита на пять элементов:

1) оценка местоположения;

2) анализ конкурирующих объектов;

3) выбор группы потенциальных потребителей и цеповых вариантов,

4) рассмотрение графика реализации;

5) обоснование организации рекламной кампании и распродажи.

Ниже приведены некоторые соображения, особенно актуальные для российского рынка недвижимости.

1. При попытке организации жилищного строительства на участках, представляющихся перспективными, но имеющих по каким-либо причинам не блестящую репутацию, имеет смысл ориентироваться на распродажу начальной части проекта инвесторам, а не конечным покупателям жилья.

2. В том случае, если проект предполагает продажу готового жилья, рекомендуется увязывать план мероприятий по привлечению заемных средств на строительство с проработкой в бизнес-плане вопроса о предоставлении возможности будущим покупателям получить ипотечный жилищный кредит.

3. При анализе конкурирующих проектов первым вопросом должен быть вопрос о том, представлен ли уже такой продукт на данном рынке пли это новый для данного места тип. Следующий фундаментальный вопрос касается сопоставления цен с ценами конкурентов. Третий вопрос - соотношение спроса и предложения в данном секторе. Эти вопросы помогут определить, имеет ли данный продукт естественную "нишу" на рынке пли он нуждается в специальных усилиях по ее созданию.

4. Потребители недвижимости могут быть разбиты на три базовые группы: инвесторов, арендаторов и собственников. Эти три группы обычно имеют разные ценовые предпочтения. Например, арендаторы предпочитают иметь плату, фиксированную на все время, в то время как инвесторы и собственники предпочитают получить скидку при начальных платежах, но зато готовы к росту платежей по мере завершения строительства. Поэтому для застройщика крайне важно определить, на каких потребителей он ориентируется, и предложить каждому из этих клиентов наиболее привлекательный для него тип платежей.

5. График реализации проектов, особенно крупных, должен зависеть от стадии общего экономического цикла. Проводя маркетинговое исследование, необходимо определить общие параметры рынка, на котором его предполагается реализовывать:

- месторасположение;

- экономические, социальные и демографические характеристики;

- основные виды недвижимости и предпочтения потенциальных участников рынка.

В рамках общей ситуации на рынке необходимо детально проанализировать положение сектора рынка, в рамках которого предполагается осуществление проекта. Такой анализ должен затронуть:

- уровень цен продаж жилья на данный момент;

- проверку наличия непроданного жилья, с распределением по предполагаемым ценам продажи;

- объемы продаж жилья с разбивкой по ценам;

- предполагаемые объемы будущих продаж жилья;

- примеры финансирования, предлагаемого за последнее время;

- планируемые или уже реализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренцию рассматриваемому проекту;

- предпочтительные характеристики удачных проектов.

Поскольку вероятность успешного завершения проекта во многом зависит от правильности выбора месторасположения объекта строительства, на этапе проработки вопроса о предоставлении кредита необходимо выяснить:

- достоинства и недостатки строительной площадки;

- типы использования прилегающих территорий;

- направления деятельности в данном районе;

- наличие магазинов;

- доступность объектов коммунального назначения;

- наличие транспорта.

Необходимо принимать во внимание возможности возникновения на данном секторе рынка конкурентных проектов застройки и планировать возможные последствия такой конкуренции. Возможности возникновения конкуренции можно оценить с помощью следующих факторов:

- поступление на рынок земли под застройку;

- возможность получения документов, дающих права на строительство;

- мощности объектов инженерной инфраструктуры и возможности подключения;

- проблемы охраны окружающей среды;

- наклонности и предпочтения тех или иных заинтересованных групп населения;

- вероятность объявления мораториев на строительство в данном регионе.

Все указанные выше вопросы должны найти свое отражение в бизнес-плане проекта. Чем более полной и исчерпывающей будет информация, тем меньше времени займет у банка ее проверка и тем скорее можно будет получить аргументированный ответ о возможности предоставления кредита. В том случае, если вопросы, перечисленные выше, освещены в бизнес-плане недостаточно полно, банк скорее всего приостановит рассмотрение заявки на кредит и вернет бизнес-план на доработку. В том случае, если в бизнес-плане будет отсутствовать информация, позволяющая кредитному инспектору однозначно сформулировать свое мнение относительно более чем 50% ответов на указанные выше вопросы, - заявка на кредит будет скорее всего отклонена.

Финансовый анализ заемщика

Принимая решение о начале работы с потенциальным заемщиком, необходимо удостовериться, что его финансовое положение, деловая репутация и опыт практической работы с кредитными организациями и партнерами по различным проектам свидетельствуют о способности и готовности выполнять взятые на себя обязательства в полном объеме и в согласованные с другими участниками проекта сроки. Убедиться в этом можно, проведя предварительный анализ финансового состояния потенциального заемщика на основании его финансовой отчетности за три года, подтвержденной аудиторскими заключениями. В общем виде основой анализа финансового состояния заемщика являются:

- Балансы предприятия за три года. При этом балансы должны быть представлены поквартально, а за последний год - помесячно. Балансы желательно запрашивать в виде копий документов, передаваемых в налоговую инспекцию (на документах должна быть отметка налоговой инспекции).

- Расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кре­дитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделам о долгосрочных и краткосрочных финансовых вложениях. По разделам баланса о кредиторской и дебиторской задолженностям, а также краткосрочным и долгосрочным финансовым вложениям расшифровки должны быть представлены по материальным позициям (не менее 5 % от итога по конкретной статье баланса).

- Расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи "поручительства выданные".

- Отчеты о прибылях и убытках за последние три года.

- Отчеты о движении денежных средств за последние три года.

- Бюджеты предприятия за последние три года.

- Отчеты о движении основных средств за последние три года с расшифровками.

Заемщик должен продемонстрировать свою финансовую устойчивость, а также достаточность собственного капитала для финансирования: не менее 30% от суммы затрат по проекту; покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть в ходе его реализации; выплаты процентов за пользование кредитом. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если проект предусматривает, что за счет заемщика будет профинансировано менее 30% общего объема затрат по проекту, такой проект следует отклонить). Заемщик должен убедить кредитора, что он не будет вкладывать в проект оборотный капитал, создавая тем самым предпосылки финансового краха.

Анализ финансового состояния проводится на основе отчетов о результатах финансовой деятельности. В процессе анализа осуществляется оценка следующих показателей:

- как изменялись валовые доходы компании за анализируемый период, чем это было обусловлено;

- как изменялась себестоимость продукции за анализируемый период и статьи, ее формирующие, как соотносятся темпы изменения себестоимости с темпами изменения валовых доходов;

- как изменились коммерческие расходы и с чем это связано;

- как менялись управленческие расходы, с чем это связано;

- как изменялась чистая прибыль потенциального заемщика в анализируемом периоде;

- существует ли, чем обусловлена и как изменяется задолженность по налогам и обязательным платежам во внебюджетные фонды.

Аналогично тому, как была проанализирована финансовая устойчивость потенциального заемщика, следует оценить и финансовые возможности генерального подрядчика, а также основных субподрядчиков. При этом необходимо акцентировать внимание на следующих факторах:

- финансовая устойчивость генерального подрядчика, оцениваемая на основе полученных финансовых отчетов и другой доступной информации;

- квалификация генерального подрядчика и субподрядчика, которые выполняют не менее 10% работ по проекту;

- предыдущий опыт работы в качестве подрядчика или субподрядчика, включая опыт решения непредвиденных проблем;

- деловые, финансовые и личные рекомендации;

- все доступные справки относительно кредитной истории, включая собственные расследования, проводимые службой экономической безопасности банка;

- количество проектов, находящихся в процессе строительства в настоящее время, а также тех, практическая реализация которых должна начаться в течение периода строительства по рассматриваемому проекту. Оценка возможности подрядчика и субподрядчика контролировать все эти проекты одновременно.

Важный элемент финансового анализа - выявление задолженности потенциального заемщика по заработной плате своим сотрудникам. В том случае, если такая задолженность существует, необходимо проследить динамику ее изменения и перспективы роста, а также выяснить причины ее возникновения. В процессе анализа следует соотносить величину задолженности по заработной плате с залоговой стоимостью предлагаемого обеспечения, а также величину других активов заемщика, находящихся в залоге, к общей сумме его активов.

Следует иметь в виду, что размер существующей задолженности по заработной плате может быть велик относительно стоимости обеспечения, но его отношение к другим активам, не обремененным обязательствами третьих сторон, сравнительно мало. Такой подход обусловлен тем, что согласно ГК РФ в случае банкротства потенциального заемщика имущество, в том числе и заложенное, в первую очередь будет использовано для выплат кредиторам I и II очередей, к числу которых относится и долги по заработной плате, и только после этого оставшаяся сумма пойдет в счет возмещения требований залогодержателя.

По той же причине необходимо выяснить, осуществляет ли потенциальный заемщик платежи в счет возмещения ущерба здоровью своим работникам, какова сумма ежемесячных выплат. При наличии задолженности по данной статье следует тщательно проанализировать соотношения этих расходов со стоимостью обеспечения, так как, в случае банкротства предприятия, подающего заявку на кредит, данные выплаты также имеют преимущество перед выплатами другим кредиторам.

В том случае, если анализ финансового состояния потенциального заемщика и его деловой репутации подтвердил возможность кредитования его проектов, следует переходить к анализу проекта. Учитывая специфику реализации строительных проектов, сотрудники кредитных подразделений (кредитные инспекторы) должны убедиться, что представленный для целей финансирования проект удовлетворяет следующим условиям:

1) строительный проект должен соответствовать действующим строительным нормам и правилам;

2) комплект проектно-сметной документации должен быть полным, а сам технический проект должен быть согласован с архитектурными службами;

3) при строительстве должны быть использованы современные материалы и технологии;

4) должны быть в наличии все разрешения и согласования для проведения строительных работ;

5) землеотвод на цели строительства должен быть оформлен таким образом, чтобы не возникало сомнений в том, кому будет принадлежать объект строительства, после завершения строительства (желательно, чтобы земля принадлежала потенциальному застройщику на праве долгосрочной аренды или собственности);

6) в том случае, если земля принадлежит потенциальному заемщику на праве аренды, необходимо, чтобы были получены разрешения от собственника земельного участка на ипотеку права аренды;

7) стоимость и методы эксплуатации строящегося здания будут соответствовать требованиям рынка6.

6 Имеются в виду издержки, которые будет нести собственник здания по его техническому обслуживанию, осуществлению текущего и капитального ремонтов самого здания, лифтового хозяйства и объектов инженерной инфраструктуры.

Все это требует привлечения к работе с кредитной заявкой профессиональных строителей, архитекторов и специалистов по составлению и контролю за расходованием строительных смет.

Изучая предложения от потенциальных заемщиков, необходимо учитывать их практический опыт работы на рынке строительных проектов. Необходимо требовать от потенциального заемщика включения в бизнес-план проекта информации об осуществленных ранее строительных проектах. В первую очередь это касается следующих вопросов:

- уровень экономических возможностей;

- качество работы и используемых материалов;

- соответствие данных, полученных в результате такой проверки, и информации, предоставленной клиентом.

Важная составная часть анализа заемщика - анализ его взаимоотношений с другими банками в процессе текущей хозяйственной деятельности. Эти сведения позволяют банку, особенно если потенциальный заемщик не является его клиентом, спрогнозировать возможные сценарии поведения заемщика в процессе кредитования строительного проекта. При этом анализ должен вестись по следующим направлениям:

- дисциплина расчетов клиента с банками (надлежащее выполнение обязательств клиентом; при наличии просроченной задолженности выясняется ее размер, величина "просрочки", причина возникновения);

- качественные параметры операций, которые проводил клиент (анализируются строительные проекты, целевое предназначение возводимых объектов, масштабы строительства, структура финансирования, структура обеспечения по кредитам, своевременность погашения кредитов, иные кредиты, которые заемщик брал в банке);

- длительность взаимоотношений клиента в части кредитования;

- кредиты, которые в настоящее время находятся на балансе заемщика (целевое назначение, условия кредитов, источники погашения).

Если заемщик является клиентом банка, то предметом анализа должна стать его кредитная история и история взаимоотношений с другими подразделениями банка (операционными подразделениями, подразделениями, ответственными за документарные операции и т.п.). В частности:

- были ли предоставленные им в предыдущем заявлении на кредит данные полными, точными и правдивыми;

- каков опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;

- как велись депозитные счета;

- насколько все стороны удовлетворены сложившимися отношениями.

Следующий шаг анализа - определение конкурентоспособности потенциального заемщика. Объектом анализа в данном случае являются:

- категории объектов, с которыми работает заемщик и его конкуренты в районе, где осуществляется строительство. Например: заемщик строит типовое многоэтажное жилье, а другие фирмы в это же время возводят по соседству элитное жилье, или заемщик строит кирпичные дома, а конкуренты специализируются на панельных;

- процент некачественно выполненных работ, который оценивается на основе статистики судебных разбирательств, а также статистики отклонений ввода объектов в эксплуатацию от запланированных условий; условия реализации и сравнительная стоимость реализуемых проектов. В частности, особое внимание следует обратить на то, как проводится отбор поставщиков и подрядчиков. Следует считать позитивным фактором, если он проводится на основе объявления публичного конкурса. Необходимо убедиться, что фактическая стоимость строительства и планируемая цена реализации рассчитаны исходя из реальной ситуации на рынке. В качестве положительного фактора следует рассматривать ситуацию, когда проект обоснованно предусматривает рассрочку платежей, которые осуществляет инициатор проекта в пользу генерального подрядчика. Серьезным фактором является анализ подходов к реализации готового жилья - продажа за единовременный платеж, продажа в рассрочку и продажа с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования. Необходимо проверить обоснованность выбранной инициатором проекта схемы исходя из текущей ситуации на рынке. Необходимо тщательно изучить, как будет оформляться продажа, как построена работа с агентами и пр.;

- уровень дополнительных издержек, которые несут приобретатели жилья после совершения сделок купли-продажи. Имеются в виду дополнительные издержки, которые могут быть обусловлены свободной планировкой квартир, остеклением балконов и лоджий, а также эксплуатационные издержки, связанные с оплатой услуг ДЕЗ-ов, платой за домофон, за охрану, за вывоз мусора и т.п.

Необходимым условием проведения переговоров с заемщиком является следующее: в переговорах интересы заемщика должны представлять лица, уполномоченные на ведение переговоров (руководитель организации или его заместитель, финансовый директор либо лицо, действующее от имени организации на основании соответствующей доверенности, определяющей пределы его полномочий). Представители заемщика должны докумен­тально подтвердить свои полномочия.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

Принятию кредитного решения предшествует тщательный анализ потенциального заемщика и предлагаемого к финансированию проекта, основные элементы которого были описаны выше.

Анализ проводится на основании данных, представленных потенциальным заемщиком в бизнес-плане проекта, который должен являться неотъемлемой частью заявки на кредит. В современной международной практике предоставления строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.

1) При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить бизнес-план проекта. Информация, содержащаяся в бизнес-плане, должна показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

2) В качестве приложения к заявке на кредит или в структуре бизнес-плана проекта заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение проекта.

3) До окончательного принятия решения о кредите банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости

4) Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа - убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту иену, которая позволяет считать проект достаточно доходным.

5) Необходимо проанализировать процент травматизма сотрудников потенциального заемщика, причины травм и объем выплат по ним.

Анализ в значительной степени сводится к проверке исходных пред­положений, количественных данных и конечных результатов (в первых трех пунктах, если они выполнены в полном объеме). На этапе изучения кредитной заявки сотрудник кредитного подразделения банка должен проверить имеющуюся у него информацию не только на основании представленных ему заемщиком документов, но и сведений, которые он может получить от других клиентов банка, работающих в аналогичных секторах рынка (особен­но это касается разделов бизнес-плана, посвященных обоснованию сметы затрат по проекту, срокам строительства, анализу рынка).

В том случае, если эти вопросы недостаточно освещены в бизнес-плане или в заявке на кредит, документы должны быть возвращены на доработку.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка недвижимости может быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты анализа рынка недвижимости из разных бизнес-планов могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. При работе с потенциальными заемщиками необходимо помнить, что постоянное отслеживание текущего состояния и тенденций местного рынка недвижимости является очень важным.

В том случае, если, по мнению сотрудника кредитного подразделения банка, ответственного за работу с кредитной заявкой, кредит данному клиенту возможен, начинается процедура принятия решения о выделении кредита.

Вопрос о предоставлении кредита выносится кредитным инспектором на Кредитный комитет банка. Кредитный инспектор докладывает о результатах проведенного анализа членам комитета, которые принимают решение о предоставлении (непредоставлении) кредита или о возврате заявки на доработку.

Для принятия Кредитным комитетом квалифицированного решения должностному лицу, ответственному за подготовку документации и передачу кредитного дела Кредитному комитету, необходимо подготовить отчет, содержащий основную информацию и условия относительно предполагаемой кредитной сделки, а также рекомендации по поводу утверждения предоставления кредита. Этот отчет с рекомендациями должен сопровождаться кредитным заключением, содержащим данные по нижеперечисленным вопросам:

- Заемщик:

- сфера деятельности и история; финансовый анализ;

- заключение по поводу кредитоспособности; взаимоотношения с банком;

- размер кредита;

- обеспечение кредита;

- цель кредитования;

- срок кредитования и дата окончательного погашения кредита;

- процентная ставка;

- сборы и платежи;

- анализ рынка;

- анализ проекта:

- физическое описание;

- анализ затрат и их обоснованности;

- источники финансирования: собственные средства заемщика, предоплаты по продаже, кредитные средства;

- гаранты по кредиту;

- архитектор - проектировщик и инженер;

- генеральный подрядчик;

- консультант по строительству, привлекаемый банком, или собственный штатный эксперт банка;

- страхование;

- условия, которые должны быть выполнены до предоставления первого транша кредита.

Обычно кредитный инспектор, который готовил указанный выше отчет, лично представляет кредитное дело на Кредитном комитете и указывает сильные и слабые стороны проекта, а также излагает свои соображения о возможной структуре кредитной сделки с целью минимизации рисков. Отдельно в отчете следует оценить соответствие условий рассматриваемого кредитного дела кредитной политике банка и объяснить причины принятия положительного или отрицательного решения по вопросу о предоставлении кредита, а также прокомментировать сделанные при подготовке решения, касающиеся исключений и отклонений от принятых банком стандартов кредитования.

В обязательном порядке на Кредитном комитете должны быть рассмотрены заключения юридической службы, касающиеся вопросов юридической чистоты предлагаемой к финансированию сделки и обеспечения по кредиту, а также заключения службы экономической безопасности банка по результатам проверки заемщика и его основных партнеров по проекту.

Только после тщательного анализа всех указанных документов можно принимать окончательное решение относительно перспективы дальнейших взаимоотношений банка с потенциальным заемщиком.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Кредитный инспектор совместно с уполномоченными представителями юридического и экономического подразделений готовит кредитную документацию, в которую в общем случае входят:

- кредитный договор (Приложение 5);

- извещение об использовании (или распоряжение заемщика о списании средств с ссудного счета);

- договор ипотеки (Приложения 6 и 7);

- договор залога прав аренды (Приложение 8);

- договор залога строительных материалов (Приложение 9);

- договор уступки прав по строительным контрактам (Приложение 10);

- договор уступки прав на проектную документацию (Приложение 11);

- договор уступки прав на доходы от аренды (Приложение 12);

- страховые полисы, оформленные на банк;

- договор о блокированном счете;

- договор поручительства;

- другая документация.

В случае отклонений от условий, указанных в типовых формах, или отказа заемщика от выполнения каких-либо условий, установленных Кредитным комитетом, кредитный инспектор составляет записку с подробным указанием всех возникших противоречий и выносит ее на Кредитный комитет. В этом случае Кредитный комитет принимает решение относительно дальнейших перспектив продолжения взаимоотношений с потенциальным заемщиком.

При подписании договора кредитный инспектор должен соблюдать следующие условия:

- договоры должны быть подписаны надлежащим образом уполномоченными лицами (со стороны заемщика - лицом, полномочия которого подтверждаются уставом или документом о назначении на должность и нотариально оформленной доверенностью);

- в тексте договора не должно быть подчисток, приписок или иных неоговоренных исправлений;

- подписи должностных лиц заемщика должны быть скреплены печатью заемщика;

- тексты договоров должны быть исполнены машинописным способом;

Соглашение об открытии кредитной линии оформляется аналогично кредитному договору. Дополнительно:

- в тексте договора приводится график предоставления кредитных траншей;

- оговаривается возможность оформления использования каждого транша дополнительным соглашением к договору (с указанием существенных условий и обеспечения);

- вопрос об использовании кредитного транша может выноситься на Комитет банка, если иное не оговорено в кредитном договоре.

Кредитный инспектор оформляет кредитное дело, куда подшивает документы в следующей последовательности:

- юридические документы;

- бухгалтерская отчетность;

- бизнес-план строительного проекта;

- техническая документация по строительному проекту;

- копии полученных разрешений и согласований на строительство;

- копия документа, подтверждающего имущественные права заемщика на земельный участок под застройку, с отметкой о государственной регистрации;

- заявка на получение кредита;

- протоколы проведенных переговоров;

- экспертные заключения;

- копии всех договоров, участвующих в кредитной сделке (договоры ипотеки должны иметь отметку о государственной регистрации).

Документы подшиваются в хронологическом порядке. Дело должно содержать опись документов и храниться у кредитного инспектора.

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Плановая документация и спецификации в своем окончательном варианте перед принятием кредитного решения должны быть тщательным образом перепроверены с тем, чтобы удостовериться в наличии всей информации относительно строительных работ и материалов, необходимых для осуществления проекта. До начала проекта должна быть также полностью составлена и утверждена смета основных затрат на строительство. Необходимо провести и анализ контрактов, заключенных в рамках настоящего бюджета на строительство, с целью проверки правильности калькуляции стоимости работ и их соответствия утвержденным планам и спецификациям, а также нормативным требованиям и стандартам, действующим в данной местности. После этого суммы издержек на строительство, распределенные по отдельным статьям, вносятся в Утвержденную смету основных затрат на строительство (см. Приложение 3) и используются в качестве основы для составления Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств (см. Приложение 13). Заемщик вместе с застройщиком подготавливают Утвержденную смету дополнительных затрат на строительство (см. Приложение 4) и, заручившись одобрением банка, вносят эти данные в Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств в дополнение к уже имеющимся там суммам основных затрат на строительство.

После заключения кредитной сделки банк должен вести постоянный контроль за исполнением заемщиком условий кредитного договора, для этого регулярно осуществляются:

- контроль за целевым использованием кредита:

- контроль за выплатой процентов по кредиту и погашением основного долга согласно условиям кредитного договора;

- запрос необходимых документов и проведение инспектирующих проверок для контроля за надлежащим исполнением условий кредита:

- проверяется соответствие графика строительства и графика использования кредита установленным в бизнес-плане показателям (контроль осуществляется как на основании ана­лиза представленных заемщиком документов, так и путем проведения регулярных (не реже одного раза в квартал) инспекций строительной площадки с привлечением инженеров-строителей и инженеров по эксплуатации зданий);

- проверяется соответствие уровня выполняемых работ согласованным стандартам качества (проверка проводится с привлечением инженеров-строителей);

- проверяется полнота выполнения работ и соответствие представленных документов физическим объемам выполненных работ;

- в необходимых случаях - уточнение резерва на возможные потери по ссудам.

Банк в письменном виде регулярно извещает заемщика о наступлении срока уплаты процентов за пользование кредитом и необходимости осуществления платежей в счет погашения суммы основного долга, истребует копии платежных документов, подтверждающих факт перечисления денежных средств в счет погашения задолженности.

На стадии сопровождения кредитного договора банк ведет аналитический учет срочных, просроченных, повышенных процентов и задолженности по основному долгу по каждому кредитному договору в соответствии с принятым порядком. Банк ежеквартально:

- истребует с заемщика бухгалтерскую отчетность и документы по кредитуемой операции;

- проверяет бухгалтерскую отчетность поручителей (в случае принятия поручительства в качестве одного из видов обеспечения кредита), запрашивает данные о свободном лимите на банк-гарант в соответствующем подразделении банка (в случае использования гарантии в качестве одного из видов обеспечения кредита);

- если заемщик является клиентом банка, не реже чем раз в месяц запрашивает из операционного подразделения выписки о движении средств по счетам заемщика7.

В некоторых случаях целесообразно предоставить заемщику возможность приобретать часть строительных материалов с опережением графика, но в соответствии с согласованными в бизнес-плане проекта номенклатурой и количеством. В этом случае очередной транш кредита может быть изменен. При этом следует помнить, что совокупный объем всех траншей не может превысить утвержденного лимита по кредитной линии. Целесообразность такого шага может быть обусловлена инфляционными ожиданиями или прогнозируемым с большой долей вероятности подорожанием данной номенклатуры строительных материалов в ближайшем будущем. Принимая такое решение, следует тщательно изучить влияние подобного шага на поток-платежей заемщика по обслуживанию долга. Увеличение размера транша приведет к преждевременному (по сравнению с данными бизнес-плана) увеличению финансовой нагрузки на заемщика, что может в общем случае привести к его неспособности обслуживать кредит, а значит, потребует либо пересматривать условия кредитного договора, либо решать вопрос о досрочном погашении кредита путем обращения взыскания на имущество заемщика.

7 Если заемщик не является клиентом банка, то выписки о движении средств по счетам клиента должны поступать не реже чем раз в месяц из того банка, где обслуживается клиент При этом необходимо подписать тройственное соглашение (банк-кредитор, обслуживающий банк и клиент), по которому клиент дает поручение обслуживающему банку по письменному требованию банка-кредитора осуществлять в безакцепнтом порядке списание средств со своих счетов в погашение предоставленного кредита.

В том случае, если расчеты показали, что ускоренная закупка строительных материалов экономически целесообразна, а увеличение финансовой нагрузки на заемщика не приведет к осложнению ситуации с погашением кредита, следует предусмотреть, чтобы данные материалы были оплачены, застрахованы и помещены на хранение в надежное место. Разрешение на финансирование такой покупки можно получить, заполнив специальную форму Разрешения на предварительную закупку стройматериалов (см. Приложение 14). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения, позволяющие банку контролировать приобретение и дальнейшее использование указанных материалов.

При некоторых обстоятельствах банк может признать необходимым внесение изменений в утвержденные сметы расходов. Такие ситуации обычно связаны с необходимостью изменения хода строительства или замены материалов. Каждое такое изменение может увеличить или уменьшить общую стоимость проекта. Для получения разрешения на изменение утвержденной сметы расходов необходимо заполнить специальную форму - Разрешение на внесение изменений в смету (см. Приложение 15). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения, позволяющие банку осуществлять контроль за такими изменениями.

В любом из указанных выше случаев изменения финансовых параметров кредитной сделки необходимо согласовывать и подтверждать решением Кредитного комитета.

Заемщиком ежемесячно и в установленный день направляется кредитору запрос на финансирование. Запрос оформляется и направляется в банк в виде Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств. На основании полученного запроса кредитный инспектор и эксперт банка по строительству (если объем кредитования строительных проектов невелик и банк не держит в штате специалиста по строительству, возможно привлечение независимого специалиста по трудовому договору) осуществляют следующие действия:

- производят оценку запроса;

- проверяют документы (акты, накладные и т.п.), подтверждающие факты целевого использования кредита и осуществления строительного проекта в сроки и на условиях, указанных в бизнес-плане;

- инспектируют ход строительства непосредственно на строительной площадке с целью проверки выполнения графика работ и правильности расходования средств;

- проверяют наличие закупленных материалов на складе;

- изучают обоснованность запросов на изменения в смете строительства;

- проверяют составление сметы дополнительных расходов;

- удостоверяют факт, что после предоставления запрашиваемой суммы по кредиту в распоряжение заемщика будет достаточно средств для завершения строительства;

- контролируют состояние залога: проверяют его наличие, качество хранения (содержания) объектов залога, устанавливается состояние складского, бухгалтерского учета указанного имущества;

- в случае необходимости (при колебаниях спроса и предложения на рынке реализации объектов, аналогичных тому, на строительство которого запрашивался кредит, более чем на 10 %) осуществляется переоценка заложенного имущества (при этом составляется соответствующий акт с приложением оформленного надлежащим образом экспертного заключения).

Если вся полученная информация составлена правильно и соответствует действительности, эксперт по строительству и кредитный инспектор подписывают акт, подтверждающий возможность предоставления заемщику средств по кредиту на основании полученного запроса, или направляют обоснованный отказ заемщику.

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту. В необходимых случаях, по решению начальника кредитного подразделения, вопрос классификации ссуды выносится кредитным инспектором на Кредитный комитет.

В процессе работы над кредитом к проверке заемщика могут быть привлечены специализированные аудиторские фирмы, рейтинговые службы и другие компетентные организации. Проверка осуществляется за счет заемщика, в отдельных случаях проверка может проводиться за счет средств банка. Сотрудничество со сторонними организациями целесообразно осуществлять на долгосрочной основе. Для определения конкретных организаций, привлекаемых банком к сотрудничеству при проведении проверок и установлении степени кредитоспособности заемщика, банку целесообразно ежегодно проводить открытый конкурс среди потенциальных фирм-партнеров. Условия конкурса и требования к кандидатам целесообразно публиковать в средствах массовой информации. Сам конкурс должен проводиться в виде тендера. Это позволит снизить возможность злоупотреблений сотрудников банка при выборе партнеров, повысить профессиональный уровень экспертных работ.

При выявлении любых факторов, которые ставят под сомнение возврат кредита, кредитный инспектор и привлекаемые эксперты должны незамедлительно известить об этом руководство.

В том случае, если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту недостаточно для завершения строительства, необходимо, чтобы заемщик обеспечил недостающее финансирование за свой счет.

Для облегчения и формализации процедуры принятия решений кредитные инспектора должны использовать регулярно обновляемые расчетные таблицы потоков денежных средств по каждому финансируемому проекту (см. Приложение 17).

По мере завершения строительства и продажи готовых объектов недвижимости заемщик должен порциями погашать выданный ему кредит. Как правило, размер этих платежей, которые заемщик перечисляет в банк после каждой продажи новой единицы (квартиры или коттеджа), несколько превышает величину кредитных средств, которые были использованы для строительства каждой такой единицы. Такой порядок погашения кредита на строительство позволяет обеспечить возврат кредита в полном объеме еще до окончательной реализации всего построенного по проекту жилья.

По факту окончательного погашения строительного кредита соответствующее должностное лицо оформляет меморандум, приобщаемый к кредитному делу, где подводятся итоги по данной кредитной сделке и приводится оценка того, каким образом заемщик распорядился средствами, полученными по кредиту. Те или иные документы, содержащиеся в деле, могут быть возвращены заемщику или оставлены на хранение в банке - в зависимости от установленных банком правил.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Термин "управление риском" впервые появился в США в начале 60-х годов. Цель управления рисками - помощь организации в защите ее активов от негативных последствий и непредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляет собой совокупность следующих мероприятий:

- оценку вероятности проявления опасностей, которым подвергается проект8;

- размер и вероятность возникновения финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

- анализ необходимости заключения договоров, обеспечивающих страхование рисков9;

- действия по минимизации убытков;

- мониторинг риска путем регулярного контроля вероятности проявления риска и вследствие потери или уменьшения доходов.

Таким образом, управление риском - глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений.

8 Под опасностями понимают такие факторы, как изменение стоимости материалов в процессе строительства, снижение уровня жизни и, как следствие, уровня платежеспособного спроса на жилье со стороны населения и т.п.

9 Например, фиксация стоимости подрядных работ, а также стоимости материалов, используемых в строительстве, на весь период строительства или определение формулы расчета пены, привязанной к конкретным экономическим показателям. Снизить негативное влияние строительных рисков можно путем заключения договоров страхования. Сейчас страховые компании готовы страховать строительные, монтажные риски и т.п.

Управление рисками - это процесс, включающий в себя следующие этапы:

- Определение риска.

- Оценка риска. Работа по оценке риска включает в себя определение вероятности проявления риска и размера финансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска. По результатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которые находятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать в направлении их минимизации либо - при невозможности понижения уровня риска - принимать решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

- Контроль риска, который включает в себя все меры, направленные на снижение вероятности возможного риска, исключение его или попытку его избежать, а также уменьшение тяжести последствий в случае проявления риска.

- Финансирование риска. На этом этапе решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случае проявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитам либо передачи рисков при помощи страхования страховым компаниям.

Работа по управлению рисками требует определенных издержек, как прямых (уплата страховых премий), так и косвенных (увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлению рисками), но эти расходы будут гораздо ниже убытков, которые может понести кредитор при попустительском отношении к управлению рисками.

Как возможность предоставления кредита в принципе, так и условия предоставления кредитных средств заемщику зависят от величины рисков, которые принимает на себя кредитор, предоставляя средства.

Совокупный риск кредитования проектов под залог объектов недвижимости складывается из многих составляющих. Ниже приводится обзор тех из них, которые, с нашей точки зрения, в настоящее время имеют наибольшее значение для кредиторов.

Юридические риски

Юридический риск - в данном случае имеется в виду риск возникновения претензий на объект недвижимости со стороны третьих лиц, часто называемый риском "чистоты титула".

При кредитовании строительных проектов создаваемый объект недвижимости, как правило, является основным обеспечением по кредиту, т.е. права на объект заложены кредитору. А это значит, что в случае признания недействительными прав залогодателя на заложенный объект кредитор автоматически теряет право требования на объект недвижимости, вытекающее из договора ипотеки. Таким образом, кредитор сталкивается с риском потери обеспечения по кредиту при предъявлении третьей стороной требований на заложенный объект недвижимости. Минимизировать этот риск возможно посредством проведения работ по проверке законности приватизации (если кредит берется на цели реконструкции жилого дома, как это бывает при строительстве элитных квартир в исторических местах столицы и крупных российских городов) или оформления первичных прав на строящееся жилье, а также последующих переходов прав собственности на закладываемый объект недвижимости. Но эта работа очень сложна и трудоемка, да и 100-процентной гарантии чистоты титула объекта даже после проведения такой проверки добиться практически невозможно, так как трудно определить все "подводные камни" в истории рассматриваемого объекта. Не решает этой проблемы и система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку в Законе о государственной регистрации прав предусмотрено, что запись о зарегистрированных правах может быть изменена, если будет представлен документ, подтверждающий легитимность прав или обременении, не внесенных в реестр, или недействительность прав, уже внесенных в государственный реестр. При этом государственные регистраторы по закону несут ответственность только за технические ошибки при регистрации, свои недобросовестные действия, а также за отказ в предоставлении информации о зарегистрированных правах в соответствии с установленным порядком.

Сегодня существует реальная возможность перекладывать часть рисков на страховые компании, которые в последнее время уже предлагают такой вид услуг, как страхование чистоты титула объекта. Возможность получения страхового возмещения пока оценить достаточно сложно, поскольку реальная статистика по этому поводу отсутствует. Страхование чистоты титула сегодня в основном осуществляют крупные московские компании при сделках с куплей-продажей жилья на вторичном рынке. Сведений о страховании чистоты титула при строительстве авторы к моменту подготовки настоящей работы не имеют. Тем не менее позитивный опыт страхования такого рода при сделках на вторичном рынке жилья может быть использован для снижения рисков деятельности по финансированию жилищного строительства. Учитывая, что сегодня статистика возникновения ущербов по сделкам со строящимися объектами отсутствует, можно предположить, что на начальном этапе размер страховых премий будет значительным (не менее 10% от суммы страховой ответственности). По мере развития этого бизнеса и появления статистических данных размер страховых премий будет снижаться.

В конечном итоге расходы по уплате страховых взносов будут переложены на заемщика, что несколько повысит стоимость кредитной сделки, но и увеличит ее надежность. При этом в договоре страхования следует оговаривать, что при наступлении страхового случая выгодоприобретателем является кредитор.

Можно предположить, что с развитием инфраструктуры страховых услуг стоимость этой операции снизится и участники рынка недвижимости будут все чаше прибегать к страхованию чистоты титула объектов. В пользу такого утверждения свидетельствует зарубежный опыт: в США 100% сделок по ипотеке объектов недвижимости совершается со страхованием чистоты титула.

Экономические риски

Оценка экономических рисков производится путем проведения совокупного экономического анализа информации, указанной в заявке на кредит, а также других параметров и включает в себя оценку следующих рисков:

Риск неэффективности проекта - сумма средств, которая будет получена от его реализации, либо не обеспечит погашение кредита, либо позволит погасить кредит, но не создаст прибыли заемщику, что может негативно сказаться на желании заемщика успешно завершить проект.

Риск невозможности реализации проекта - в процессе реализации проекта ситуация на рынке может привести к тому, что изменение основных показателей превысит некоторые критические значения, что сделает реализацию проекта невозможной. Типичный пример. При подаче и рассмотрении заявки на кредит права на земельный участок, предназначенный для строительства, находились в стадии оформления. Банк согласился предоставить кредит на том условии, что после оформления землеотвода права на земельный участок будут заложены в качестве обеспечения кредита. Но реально заемщик не смог оформить права на земельный участок, соответственно под вопросом оказывается проект в целом, а кредит переходит в категорию самой высокой группы риска.

Для принятия обоснованного решения о возможности предоставления кредита с точки зрения оценки экономических рисков необходимо провести анализ: отчета об оценке обеспечения по кредиту и отчета об оценке финансового состояния потенциального заемщика.

Риск невозможности реализации проекта может существовать и вследствие недостаточности собственных средств заемщика для финансирования дополнительных затрат и оборотного капитала по проекту либо вследствие неэффективности управления предприятием заемщика, когда осуществляется нецелевое использование собственных средств, предназначенных для реализации проекта. Для того, чтобы снизить этот риск, следует требовать от заемщика, чтобы все права на застройку были оформлены надлежащим образом до момента вложения в проект заемных средств. Более того, надо требовать, чтобы заемщик профинансировал свою часть инвестиционных затрат по проекту в полном объеме до момента вложения в проект заемных средств. В дальнейшем финансирование прямых капитальных вложений можно будет вести за счет заемных средств, поскольку заемщик будет максимально заинтересован в успехе проекта, чтобы окупить свои вложения.

Оценка этого риска производится путем комплексной оценки финансового состояния и качественного анализа потенциального заемщика.

Методика анализа финансового состояния предприятия должна обеспечить оценку всех основных аспектов его хозяйственной деятельности. Она включает следующие блоки анализа:

- общая оценка финансового состояния и его изменения за отчетный период;

- анализ деловой активности предприятия и эффективности управления;

- анализ ликвидности активов предприятия и его платежеспособности;

- анализ финансовой устойчивости предприятия;

- анализ эффективности управления денежными потоками предприятия;

- анализ готовности и способности заемщика выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и в установленные кредитным договором сроки.

Проведение финансового анализа позволяет рассчитать значения большого числа финансовых соотношений (в первую очередь коэффициента обеспеченности собственными средствами, коэффициента ликвидности, коэффициента обслуживания долга). Полученные финансовые соотношения следует сравнить с базовыми значениями, служащими реперными точками для определения финансовой устойчивости предприятий. В мировой практике широко используются нормативные значения финансовых соотношений, определенные на основе обширной и многолетней практики анализа деятельности предприятий. К сожалению, сегодня в России опереться на аналогичную отечественную практику нет возможности. С другой стороны, использовать для анализа в условиях Российской Федерации набор и пороговые значения индикаторных показателей, применяемых за рубежом, в промышленно развитых странах мира, невозможно, так как они отражают совершенно иную среду хозяйствования. Следовательно, их применение в России будет вести к искажению уровня системного риска, который у нас иной, чем в этих странах10. Отсюда следует, что сравнительный анализ полученных по каждому предприятию значений отдельных аналитических показателей, характеризующих его деятельность, целесообразно проводить со средними значениями аналогичных показателей, рассчитанными для совокупности предприятий каждой отрасли. Источником информации для проведения такого анализа могут стать данные Госкомстата России. К сожалению, эти данные будут малоинформативны, так как большинство предприятий скрывают свое реальное финансовое положение в силу тех или иных причин. В этой связи можно сравнивать показатели, полученные при анализе потенциального заемщика, со средними показателями предприятий аналогичного профиля, являющихся надежными партнерами и клиентами банка.

Однако окончательное решение о том, каково положение предприятия, может быть принято после того, как анализ количественных характеристик его деятельности (объем выпуска продукции, объем реализации, оборачиваемость запасов и т.д.) будет дополнен результатами качественного анализа.

10 В условиях различного законодательства и разной системы налогообложения нецелесообразно копирован, значения коэффициентов, рассчитанных в иных экономических и правовых условиях.

Проведенный таким образом финансово-экономический анализ деятельности предприятия позволяет получить достаточно полную картину, на базе которой будут приниматься дальнейшие решения относительно возможности предоставления кредита.

Риск неэффективности проекта

Процедура рассмотрения риска неэффективности проекта зависит от типа запрашиваемого кредита. В этой связи можно выделить два основных типа кредитов:

1. Кредиты, выданные на строительство и реконструкцию жилых объектов.

Обычно предполагается, что возврат кредита в этом случае будет осуществляться за счет потока денежных средств, который будет генерировать объект недвижимости (продажа квартир или сдача их в аренду). Таким образом, при анализе эффективности рассматриваемого проекта кредитор заинтересован в определении стоимости имущества в пользовании. Именно стоимость имущества в пользовании позволяет должным образом проанализировать объем денежных средств, генерируемых имуществом, что в конечном итоге сказывается на возможности успешного погашения задолженности заемщиком. Как показывает практика, недостаточно просто сопоставить по­лученную в результате проведения оценки стоимость имущества в пользовании с суммой запрашиваемого кредита. Отчет об оценке недвижимости необходимо использовать в качестве базы при проведении полноценного анализа риска неэффективности проекта. Проанализировав отчет об оценке объекта недвижимости, необходимо определить, насколько обоснованы предложенные заемщиком и привлеченным им для проведения работ по оценке профессиональным оценщиком расчеты размера дохода, который должен генерировать объект, и сопоставить его с ежемесячными отчислениями по обслуживанию долга.

Кроме того, для более полного и глубокого проведения анализа имеет смысл использовать два метода оценки риска инвестиций, метод опреде­ления вероятностей доходов и анализ чувствительности.

Суть метода определения вероятностей доходов заключается в следующем: прогнозируется несколько вариантов реализации проекта: оптимистический, наиболее вероятный и пессимистический. Расчет трех прогнозных вариантов дает три финансовых результата реализации проекта. Далее необходимо экспертным путем определить вероятность проявления каждого из этих вариантов и с учетом риска рассчитать финансовый эффект каждого варианта. Сумма рассчитанных таким образом показателей представляет собой взвешенный финансовый эффект от реализации проекта. Отрицательное значение этого показателя говорит о высокой степени риска неэффективности проекта, а значит, о нецелесообразности участия кредитора в реализации проекта.

Оценка риска инвестиций при помощи анализа чувствительности заключается в построении интерактивной математической модели денежных потоков по проекту. Изменяя значения параметров (стоимость, спрос, и т.д.), специалист, проводящий анализ, имеет возможность определить наиболее важные переменные, оказывающие наибольшее влияние на результат проекта. Этот метод позволяет выявить переменные, значения которых должны определяться с максимальной точностью и аккуратностью, а также выделить проекты с высокой степенью риска, обусловленные изменчивостью переменной.

Целесообразно предусматривать, чтобы заемщик представлял в бизнес-плане предлагаемого к финансированию проекта анализ чувствительности проекта и проводил обоснование выбора базового варианта исходя из реально действующих рыночных тенденций. Наиболее часто при расчете чувствительности проекта в качестве варьируемых параметров используются показатели стоимости продажи готового жилья, процентная ставка по кредиту и себестоимость строительства.

2. Кредиты, выданные на пополнение оборотных средств заемщика под залог объектов недвижимости.

Такого рода кредиты сегодня предоставляются наиболее часто. Потребители таких кредитов - строительные компании, привлекающие ресурсы путем заключения договоров инвестирования, которые предусматривают определенный график внесения платежей инвесторами. В данной ситуации кредит предоставляется для покрытия кассовых разрывов, которые возникают у строительной компании. Кредиты носят краткосрочный характер и оформляются в виде кредитных линий. Конечно, основным объектом анализа в этом случае должна стать непосредственно хозяйственная деятельность заемщика, на которую и запрашиваются кредитные средства, но права на обладание объектом недвижимости являются основным стимулом, побуждающим заемщика вернуть кредит, поэтому большое значение приобретает вопрос оценки объекта залога. Зачастую в ходе анализа таких проектов банками заказывается оценка рыночной стоимости объекта, что явно ошибочно.

Рыночная стоимость - величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом подразумевается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Следовательно, при определении рыночной стоимости объекта оценщик исходит из того, что для совершения сделки у сторон имеется достаточное время для проведения маркетингового рынка, объект предлагается на открытом рынке в течение срока, типичного для данного имущества. Для продажи по рыночной стоимости такого объекта недвижимости, как гостиница, офисный центр или торговый центр, потребуется довольно длительный срок рыночной экспозиции, который может доходить до одного года. Очевидно, что кредитор при обращении взыскания на заложенный объект недвижимости заинтересован в как можно скорейшей реализации залога, поскольку длительная продажа объекта приводит к замораживанию денежных средств, что, как правило, влечет за собой убытки. В связи с этим кредитор при анализе возможности предоставления средств может выбрать в качестве базы оценки ликвидационную стоимость объекта. Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Таким образом, подход к оценке залога на базе ликвидационной стоимости позволяет уже в самой формулировке задания на оценку учесть риск недостаточной ликвидности закладываемого имущества.

Строительные риски

Строительный риск - риск возникновения ущерба в ходе строительства или реконструкции объекта недвижимости.

Осознавая, что строительная деятельность вообще и строительство жилья в частности, связаны со значительными техническими рисками, Госстрой России в марте 1998 г. издал Постановление об обязательном страхо­вании нескольких видов рисков:

- гражданская ответственность перед третьими лицами за вред, нанесенный при проведении строительно-монтажных работ жизни, здоровью или имуществу;

- расходы по расчистке территории от обломков и остатков имущества, пострадавшего в результате страхового случая;

- риски, возникающие при проведении строительных работ, включая строительные материалы и конструкции, расходы по перевозке,

- риски, возникающие при проведении монтажных работ, включая монтируемое оборудование;

- риски, возникающие при проведении оборудования строительной площадки (временные здания и сооружения; складские помещения, леса и пр.);

расходы, понесенные подрядчиком вследствие недостатков, допущенных при проведении строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Данное Постановление Госстроя России позволяет застраховать физические риски строительства. Однако нельзя оставлять без внимания риски возникновения таких проблемных ситуаций, как банкротство подрядчиков, отсутствие необходимых строительных материалов, несанкционированное расходование средств подрядчиками, низкий уровень менеджмента. Застраховать эти риски очень сложно (теоретически застраховать их можно, но стоимость такой страховки в совокупности может в несколько раз пре­высить общую стоимость проекта). Кроме того, очень трудно корректно оценить вероятность проявления этих рисков на стадии анализа проекта. Поэтому один из основных способов минимизации рисков - осуществление кредитором максимально возможного контроля за ходом реализации проекта и при необходимости - применение адекватных мер, направленных на недопущение проявления таких рисков.

Практические шаги в этом направлении - истребование от потенциального заемщика предоставления информации, о тех подрядчиках и поставщиках, которых он предполагает привлечь к участию в проекте в сжатые сроки, в том случае, если основные поставщики или подрядчики не смогут выполнять взятые на себя обязательства в согласованные сроки и с согласован­ным в бизнес-плане проекта уровнем качества. В идеале следует стремиться, чтобы с такими подрядчиками были подписаны договоры о намерениях, предусматривающие, что в случае необходимости подрядчики смогут выполнить работы по проекту в соответствии с согласованными в бизнес-плане параметрами.

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Как указывалось ранее, особенность проектов строительства жилья - их высокая стоимость и отсутствие у инициаторов проектов высоколиквидных активов, совокупная залоговая стоимость которых соответствовала бы требованиям кредиторов. В связи с этим во всем мире одним из основных видов обеспечения заимствований, привлекаемых для целей финансирования жилищного строительства, становится залог прав на земельный участок и залог самого строящегося объекта. К сожалению, до последнего времени кредиторы неохотно рассматривали вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспечения предоставляемого финансирования.

Проблема вовлечения в экономический оборот вновь создаваемых объектов недвижимости имеет два аспекта. Во-первых, затрудненность процедур государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, без которой невозможно зарегистрировать договоры о залоге таких объектов и, следовательно, невозможно использовать их в качестве обеспечения по дополнительно привлекаемым кредитам, что серьезно тормозит развитие процесса кредитования строительных проектов в России.

Во-вторых, существуют объективные трудности, связанные с использованием земельных участков в качестве составной части такого рода обеспечения кредитов. Это обусловлено несовершенством системы оформления прав на земельные участки, на которых предполагается или уже ведется строительство. В зависимости от качества прав, которыми располагает застройщик в отношении земли, возможности последнего по использованию этой земли в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам упрощаются либо усложняются.

Кроме того, не совсем понятен сам механизм использования объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения по кредиту, в частности, процедура оценки этого объекта для определения не столько суммы основного обязательства по договору ипотеки, сколько размера обеспечения, который в соответствии с законодательством обязательно должен быть указан в таком договоре.

Возможности использования земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Другими словами, это те вещи, которые обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости, индивидуальной определенности, подтвержденными соответствующей регистрацией. В соответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся и объекты незавершенного строительства (объекты, строительство которых заморожено), а также вновь создаваемые объекты недвижимости. В отношении данного имущества участники гражданско-правовых отношений вправе совершать любые сделки, в том числе сделки о передаче объекта незавершенного строительства в ипотеку.

Для заключения сделки по передаче в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо выполнить ряд требований законодательства. Прежде всего, необходимо осуществить регистрацию прав на объект незавершенного строительства как на объект недвижимости. Кроме того, ст. 340 ГК РФ, а также ст.69 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору

- либо земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;

- либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект;

- либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Необходимо заметить, что это един­ственный случай упоминания в Гражданском кодексе Российской Федерации именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). Таким образом, ст.340 ГК РФ устанавливает в данном случае исключение из общих правовых норм.

В том случае, если земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве бессрочного пользования или владения, ситуация упрощается. Не нужно дополнительно закладывать права на земельный участок, они переходят в случае перехода права собственности на объект недвижимости автоматически. Единственная проблема в этом случае - определение размера земельного участка, который перейдет к новому собственнику объекта недвижимости при его отчуждении. Но в любом случае размер этого земельного участка не будет меньше, чем размер земельного участка, ограниченный фундаментом здания.

Исходя из того, что застройщики могут располагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведется или предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотреть возможности использования этих участков в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам в случае, если:

- земля принадлежит застройщику на правах собственности;

- застройщик располагает правами аренды на землю;

- застройщик наделен правом пользования земельным участком;

- застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

В случае, когда залогодатель объекта незавершенного строительства имеет земельный участок, на котором распложен объект, на праве собственности, то вопрос решается проще, чем в иных случаях. Стороны вносят в договор ипотеки объекта незавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этого земельного участка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку.

В случае, когда залогодатель объекта незавершенного строительства владеет земельным участком на основании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. При этом существенно важно требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения земельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, застройщиком на основании договора аренды возможность получения кредита на цели строительства под залог этого объекта строительства полностью зависит от воли арендодателя.

В случае, когда собственник объекта незавершенного строительства обладает другим (не правом собственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент. Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, перечень которых регулирует Закон об ипотеке, не указаны иные имущественные права (кроме права аренды), которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Как правило, наиболее надежны для банков с точки зрения минимизации рисков строительные проекты, где земля принадлежит заемщику на правах собственности. Однако случаи обращения в банк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагается строительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашивают профессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права, позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из таких прав, как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансы получить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах Российской Федерации муниципалитеты, наделенные полномочиями собственника земельного фонда, предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок для строительства. Это объясняется необходимостью обеспечить контроль за целевым использованием земли, а также упрощенной процедурой предоставления земельного участка (для передачи в аренду необходимо регистрировать договор аренды земельного участка в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временного пользования" земельным участком для целей строительства ("землеотвод"). С точки зрения администрации города это может являться достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрения кредитора, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечение таких прав на землю, это в значительной степени повышает риски. Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой момент пересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такое право пользования носит временный характер, следовательно, могут возникнуть серьезные трудности с реализацией (продажей) объекта после завершения строительства. При рассмотрении подобных кредитных заявок банки могут принять положительное решение только в том случае, если они в достаточной степени уверены в надежности разрешений, полученных в данном муниципалитете или субъекте Российской Федерации, а также если имеется достаточное дополнительное обеспечение.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона «Об ипотеке». В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: Гражданском кодексе Российской Федерации, Законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний день сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковыми, например, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 10).

Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими.

Проблема достаточности обеспечения строительных кредитов

Учитывая значительную стоимость проектов жилищного строительства, можно утверждать, что права заемщика в отношении земельного участка не являются достаточными для обеспечения запрашиваемого кредита на строительство, если только его размер не очень мал (например, кредит на пополнение оборотного капитала). Для того, чтобы гарантированно обеспечить возврат кредитов, предоставленных на цели финансирования строительных проектов, необходимо предусмотреть использование в качестве кредитного обеспечения не только земельных участков, рыночная стоимость которых в России достаточно условна, но и другого имущества, не относящегося к проекту. Обеспечением кредита могут стать поручительства третьих лиц заемщика, сам строящийся объект, иные объекты, находящиеся в собственности заемщика, принадлежащие ему права аренды и иные контрактные права, которые могут быть реализованы на рынке, а также ценные бумаги, имеющие рыночную котировку.

К тому же, если в структуре обеспечения привлекаемого финансирования присутствует недвижимость, это означает, что возникающие договоры ипотеки должны пройти государственную регистрацию. Распространенная сегодня практика предполагает максимум однократную регистрацию объекта незавершенного строительства и его залог, если стоимость готовой недвижимости может быть оценена достаточно высоко, а объект - достаточно ликвиден в его текущем состоянии. На последующих этапах строительства повторная перерегистрация производится, как правило, только при значительных финансовых затруднениях, когда речь идет о крупных проектах и заемщик ведет поиск новых или дополнительных кредиторов.

Практически все банки, вовлеченные сегодня в кредитование строительных проектов, работают с заемщиками путем открытия для них непополняемых кредитных линий, достаточное обеспечение по которым заложено в кредитный договор изначально. В качестве предметов дополнительного обеспечения могут быть использованы права застройщика в отношении под­рядных организаций, строительных материалов, а также денежные средства, поступление которых планируется после завершения проекта. Тем не менее даже использование всех перечисленных видов обеспечения, как правило, не позволяет выдавать кредиты более чем на 10-40% от всей стоимости строительства (в зависимости от масштабов проекта).

Следует отметить, что сложившаяся практика создания банками дочерних строительных компаний, которые выполняют функции застройщиков и заемщиков по отдельным проектам, финансируемым банками, достаточно порочна. Банк уходит из сферы банковских операций в сферу производства. Очевидно, что в этом случае речь идет фактически не о кредитовании, а об инвестициях в строительный бизнес, что в принципе ведет к возникновению новых специфических рисков и мешает более быстрому развитию как банковского, так и строительного сектора.

Существенные условия договора об ипотеке незавершенного строительства, применение которых вызывает проблемы

Согласно ГК РФ, сделка считается заключенной, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определил перечень существенных условий для договора об ипотеке. Ряд из них требует подробного рассмотрения.

Закон требует внесения в договор об ипотеке обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда кредит предоставляется одной суммой, проблем не возникает. Сложнее выполнить требования закона при предоставлении кредита несколькими траншами. В этом случае необходимо воспользоваться возможностью, предоставленной Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", о том, что, если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие условия ее определения (что является основанием расчета очередного транша, максимальная сумма кредита вообще, какие документы являются подтверждением предоставления кредита).

Другая более сложная проблема - требование ст.9 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст.3 39 ГК РФ о том, что оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Суть проблемы заключается в следующем.

Договор об ипотеке заключается на длительный срок. Стоимость закладываемого по договору об ипотеке имущества определяется сторонами в момент заключения договора. Для кредитной организации документом, подтверждающим обеспеченность кредита, является договор об ипотеке, в котором стороны договариваются об оценке предмета залога. Но по прохождении времени фактическая стоимость объекта увеличивается, а формально цена остается та, которая указана в договоре об ипотеке. Занижение оценки предмета залога невыгодно залогодателю (заемщику), а завышение цены предмета залога может привести к фактической необеспеченности кредита. А ведь соотношение размера стоимости предмета ипотеки и размера выданного кредита значительно влияет на нормативы Центрального банка Российской Федерации по резервированию.

Для решения существующей проблемы стороны вынуждены принимать одно из решений:

1. Для получения очередного транша производить переоценку предмета залога и вносить изменения в договор об ипотеке объекта незавершенного строительства (в части изменения цены предмета ипотеки). Внесение изменений в договор совершается в той же форме, что и основной договор, т.е. в нотариальной форме, а это значит, что за нотариальное удостоверение соглашения сторон об изменении цены предмета ипотеки в ранее заключенном договоре об ипотеке незавершенного строительства требуется повторная уплата государственной пошлины в размере 1,5% от суммы сделки (цены предмета ипотеки).

2. Для обеспечения кредита на строительство стороны используют другие способы обеспечения, как то банковская гарантия либо поручительство другого лица.

Особенности регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Статья 5 Федерального закона об ипотеке устанавливает возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. В ст. 76 этого закона предусмотрена возможность обеспечения кредитов, выдаваемых для сооружения жилых зданий. В соответствии со ст. 69 Федерального закона об ипотеке ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Статья 29 Федерального закона о регистрации перед регистрацией ипотеки требует предварительной регистрации вещных прав залогодателя на передаваемое в ипотеку недвижимое имущество.

Как было указано выше, в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не все земельные участки могут быть оформлены в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита. При этом не могут быть объектами договора об ипотеке участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям.

Залогу подлежат земельные участки, предоставленные дачно-строительным, гаражно-строительным кооперативам, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, а также участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями.

Земельный участок (или его часть) может быть заложен, если ею площадь не меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевою назначения. Это предполагает специальное регулирование на региональном и муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различного целевого назначения.

Исходя из того, что застройщики могут располагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведется или предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотреть возможности использо­вания этих участков в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам в случае, если:

а) земля принадлежит застройщику на правах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

c) застройщик наделен правом пользования земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

Два последних случая могут интересовать нас только с точки зрения последующего залога, потому что у собственника строения появляется возможность выкупить участок под строением.

В случае, когда залогодатель вновь создаваемого объекта недвижимого имущества имеет земельный участок, на котором расположен объект, на праве собственности, вопрос решается довольно просто. Стороны вносяn в договор ипотеки объекта незавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этою земельною участка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку. Следует особо оговорить, что часть участка в этом случае должна быть зарегистрирована как отдельный участок, чтобы соответствующие права можно было зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обеспечение кредита в виде земельного участка вместе со вновь создаваемым объектом привлекательно для банка, поскольку право собственности на земельный участок обеспечивает надежность и стабильность прав землепользования, и тем самым минимизировано влияние внешних факторов на процесс создания и распоряжения объектом недвижимости. При рассмотрении заявки на кредит банк будет в первую очередь анализировать текущую и будущую ликвидность создаваемого объекта недвижимости. Однако, к сожалению, застройщики в России редко обладают правами собственности на земельный участок.

В случае, когда залогодатель вновь создаваемого объекта недвижимого имущества владеет земельным участком на основании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а кроме того, указывается срок аренды. При этом важным является требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения застройщиком земельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, на основании договора аренды возможность получения кредита на цели строительства под залог этого объекта строительства зависит полностью от воли арендодателя.

Рассматривая возможность привлечения заемных средств, следует учитывать, что в том случае, если земельный участок находится в долгосрочной аренде, шансы получить кредит гораздо меньше, чем в описанном выше случае, когда земельный участок принадлежит потенциальному заемщику на праве собственности. Принимая решение о предоставлении кредита под залог прав аренды на земельный участок и прав на вновь создаваемый на этом земельном участке объект недвижимости, банк в первую очередь будет обращать внимание на положения договора аренды (срок его действия, иные условия, на которых он заключен). Только в том случае, если договор аренды земельного участка удовлетворяет требованиям банка, он будет оценивать сам проект строительства здания или сооружения. Если аренда участка краткосрочная, то предоставление кредита обладателю таких прав должно быть оценено как очень рискованная операция.

Наряду с упомянутым выше подходом, когда осуществляется ипотека вновь создаваемого объекта недвижимого имущества одновременно с ипотекой земельного участка либо его права аренды, существует альтернативный подход - ипотека земельного участка либо его права аренды вместе с залогом прав на будущий объект. Основания для такого подхода рассматриваются ниже.

В случае, когда собственник вновь создаваемого объекта недвижи­мого имущества обладает другим (не правом собственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент. Среди объектов, которые могут быть предметом ипотеки, регулируемой Законом об ипотеке, не перечислены (кроме права аренды) иные имущественные права, которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федеральною закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Наиболее интересными для банков с точки зрения минимизации рисков являются строительные проекты, где земля принадлежит заемщику на нравах собственности. К сожалению, случаи обращения в банк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагается строительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашивают профессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права, позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из них, как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансы получить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах Российской Федерации органы местного самоуправления предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок для строительства. Предлогом для этого является необходимость обеспечения контроля за целевым использованием земли, а также упрощенная процедура предоставления земельного участка (не требуется регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временного пользования" земельным участком для целей строительства ("землеотвод").

С точки зрения города это может стать достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку "землеотвод" наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрения банка, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечение таких нрав на землю, но значительно повышает риски для кредитора. Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой момент пересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такое право пользования является временным, следовательно, могут возникнуть серьезные трудности с реализацией (продажен) объекта после завершения строительства, связанные, в частности, с неопределенностью прав на участок. В соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования "соответствующей частью земельного участка", необходимой для использования недвижимости. Это означает, что приобретатель такого здания не может быть уверен, что он получит в пользование весь участок в имеющихся границах.

Таким образом, ипотека здания, которое расположено на участке, принадлежащем собственнику здания, на иных, кроме собственности и аренды, основаниях, хотя и возможна с точки зрения законодательства, но нецелесообразна для использования банками по причине значительных рисков.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК РФ, Законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

В России практически во всех регистрационных округах отсутствуют методики регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и их ипотеки. Это препятствует доступу строительных компаний на рынок заемных ресурсов и, как следствие, серьезно тормозит развитие строительного комплекса страны, снижает темпы строительства жилья, уменьшает объемы строительства коммерческой и промышленной недвижимости. С указанной проблемой связан и рост количества долгостроев (незавершенных объектов строительства). Из-за недостатка финансирования работы по строительству прекращаются; участки, переданные под строительство и незастроенные, не дают экономической отдачи. Мертвые зоны вокруг незавершенных объектов строительства делают непригодными для использования и соседние участки. Это снижает инвестиционную привлекательность территории в целом, ограничивает возможности увеличения занятости населения и получения дополнительных доходов в бюджет, а в масштабах страны - препятствует экономическому росту. В том случае, если незавершенные объекты построены за счет бюджетных вложений, бюджет терпит прямые убытки. Наконец, брошенные недостроенные здания начинают разрушаться, создают угрозу жизни и здоровью граждан. К этому моменту фирма, начавшая строительство, может обанкротиться, а восстановлением безопасности приходится заниматься уже властям, что создает дополнительную нагрузку на бюджет.

Опросы, проводимые сотрудниками Фонда "Институт экономики города" среди строительных компаний, показали, что сегодня права на вновь создаваемый объект недвижимости (а, следовательно, и его ипотеку) невозможно зарегистрировать даже в Москве - в городе, который считается лидером в жилищном строительстве страны. Не имея возможности зарегистрировать права на вновь создаваемые объекты недвижимости, строительные компании сталкиваются с проблемами при их залоге в качестве обеспечения привлекаемого финансирования. Серьезные проблемы возникают и при попытке продать строящийся объект. Все это делает вновь создаваемые объекты недвижимости неликвидным обеспечением, с которым российские банки работать не могут.

Банк, который попытается принять в залог в качестве обеспечения выдаваемого кредита вновь создаваемый объект недвижимости, рискует потерять вложенные в проект деньги. Причина в том, что объект недвижимости в процессе строительства изменяется, что приводит к затруднениям при идентификации и оценке объекта. Существует несколько решений этой проблемы: 1) перерегистрация залога по факту завершения каждого этапа строительных работ; этот способ очень дорогой и трудоемкий; 2) регистрация залога прав на земельный участок со всеми улучшениями; в этом случае проблема решается с минимальными затратами. К сожалению, пока ни один из них на практике не используется.

Учитывая определенную сложность проблемы регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости, необходимо установить четкий порядок осуществления процедур, который целесообразно зафиксировать в специальном Положении. До урегулирования этого вопроса федеральным правовым актом такой документ может быть принят учреждением юстиции в субъекте Российской Федерации.

Предложения по решению этой задачи представлены ниже.

Понятие вновь создаваемого объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Одним из вопросов, создающих проблемы в практике работы учреждений юстиции, а также в деятельности участников рынка, осуществляющих проекты строительства, является вопрос о регистрации прав на объекты строительства и сделок с ними. Неоднозначно решается также и вопрос об отнесении объекта строительства к недвижимому имуществу.

Понятие недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимые осуществляется в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. При этом движимыми вещами признаются вещи, не относящиеся к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Поскольку регулирование оборота движимых вещей и недвижимости имеет различия, важные по своим правовым последствиям, необходимо понять, какие факторы являются необходимыми и достаточными для отнесения вещей к недвижимости.

Земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо названы как недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и образуют первую группу объектов недвижимости. Основное требование для отнесения объекта к недвижимому имуществу, предусмотренное п. 1 ст. 130 ГК РФ, носит критериальный характер и заключается в прочной связи объекта с землей, причем такой связи, что перемещение объекта без несоразмерною ущерба его назначению становится невозможно. Подобное требование соблюдается, например, в отношении зданий, сооружений. Объекты, удовлетворяющие названному критерию, образуют вторую группу объектов недвижимости. Третья группа объектов недвижимости состоит из не удовлетворяющих критерию прочной связи с землей и подлежащих государственной регистрации объектов, прямо названных в ГК РФ, в том числе: воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Четвертую группу недвижимых объектов должно составить имущество, относимое к недвижимому федеральными законами (п. 1 ст. 130 ГК РФ), в том числе: предприятия как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Таким образом, помимо явно названных видов объектов, относимых к недвижимому имуществу ГК РФ и федеральными законами, к недвижимому имуществу относятся и иные объекты, которые должны соответствовать критерию прочной связи с землей: "все, что прочно связано с зем­лей" (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Существует мнение, что все виды объектов, относимых к недвижимому имуществу, должны быть явно указаны в законе. (Это мнение настолько распространено, что многими воспринимается как догма.) Оно, вроде бы, подтверждается фактом указания на объекты недвижимого имущества, составляющие первую, третью и четвертую группы из названных выше. Для того, чтобы это мнение подтвердилось полностью, необходимо допустить, что законодатель адресовал самому себе примененный им критериальный подход. Такое допущение не означает ничего иного, как допущения отсутствия логики в действиях законодателя, который в той же самой статье ГК РФ применил и явно иной принцип, отнеся к недвижимому имуществу и объекты, не имеющие прочной связи с землей (третья группа).

Однако упомянутая трактовка не может быть поддержана по двум причинам. Первая из них состоит в том, что имеется иная, логичная трактовка. Вторая заключается в том, что практика оправдания какой-либо позиции такого рода допущениями стала настолько распространенной, что породила правовой нигилизм даже в среде юристов; вместо того, чтобы потрудиться найти согласованную с требованиями законодательства позицию, идут по пути наименьшего сопротивления - ссылаются на "недомыслие" законодателя.

В чем заключается иная трактовка?

Логика п. 1 ст. 130 ГК РФ состоит в следующем. Сначала к недвижимому имуществу относятся земельные участки; и именно потому, что далее приводится общее правило - к недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей. Далее приводятся исключения из общего правила (третья группа). И, наконец, допускается отнесение объектов к недвижимому имуществу иными федеральными законами (четвертая группа) При этом называть иные объекты, удовлетворяющие общему критерию, нет смысла, так как этот вопрос уже решен. Но может возникнуть необходимость отнесения к недвижимости иных, сложных объектов; именно такого рода примеры мы находим: это предприятие как имущественный комплекс, который может включать в себя и вещи, относимые к движимым (ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Необходимо обратить внимание на то, что иных дополнительных критериев отнесения имущества к недвижимому закон не предусматривает (см. ниже).

О применяемой терминологии

В различных федеральных актах встречаются такие выражения: законченные строительством объекты, не завершенные строительством объекты, объекты незавершенного строительства, вновь создаваемое недвижимое имущество. Что они означают?

Что касается терминологии, необходимо признать очевидное обстоятельство: в соответствии с правилами русского языка "создаваемое" означает незавершенное, длящееся действие. "Создаваемый объект" означает объект, находящийся в процессе создания. (То же самое означает словосочетание "вновь создаваемый объект".) Определение "созданный" означает свершившееся, законченное действие.

В отличие от них, определение "незавершенный" характеризует состояние (а не действие), отличное от конечного, "завершенного" состояния "Созданный объект" означает, что процесс создания доведен до конца. Состояние "созданного" объекта соответствует планировавшемуся, на достижение которого и был направлен процесс создания. Такой объект можно назвать "завершенным". Исходя из сказанного, следующие словосочетания: "созданный объект", "вновь созданный объект", "завершенный строительством объект", "завершенный объект строительства", по сути, означают одно и то же, а именно процесс строительства завершен, а состояние объекта строительства соответствует предусмотренному проектно-сметной документацией, что и служит основанием для сдачи завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в обоих случаях (вновь создаваемый объект, объект незавершенного строительства) мы имеем дело с одним и тем же физическим объектом - объектом строительства. В первом случае (вновь создаваемый объект) подчеркивается то, что на объекте ведутся строительные работы (собственными силами либо путем привлечения подрядчика). Во втором случае (объект незавершенного строительства) подчеркивается, что работы на объекте приостановлены (строительство законсервировано).

Возникновение недвижимости

Законодательство, к сожалению, не содержит ясного и четкого ответа на вопрос о том, в какой момент возникает недвижимость при ее создании, го есть, с какого момента объект строительства становится объектом недвижимости. Существуют различные подходы к решению этого вопроса. Например, в решении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (п. 16 Постановления от 25.02.98 № 8) говорится:

"По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строп тельного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими".

Иными словами, Пленум считает существенным отсутствие действующего договора строительного подряда при решении вопроса о квалификации не завершенных строительством объектов как объектов недвижимости. Словосочетание "вновь создаваемое недвижимое имущество" использовано в ст. 219 ГК РФ, однако определение его ни в этой статье, ни в других статьях ГК РФ не дано. Названная статья устанавливает момент возникновения права собственности на указанное имущество, а именно - с момента государственной регистрации права. Учитывая последовательность статей ГК РФ, необходимо признать, что ст. 219 ГК РФ определяет момент возникновения права для объектов, упомянутых в п. 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. объектов, которых ранее не существовало и на которые с момента их возникновения может быть установлено чье-то право. Таким образом, мы имеем последовательность: возникновение объекта недвижимости - регистрация права - возникновение права на объект недвижимости. Когда же возникает объект недвижимости?

Для ответа на этот вопрос необходимо учесть, что недвижимость - лишь один из видов имущества, которое как таковое выступает объектом гражданского оборота. Из этого можно сделать вывод, что когда "нечто" поступает в оборот, то тем самым это "нечто" признается имуществом. (Обратное утверждение не всегда верно, так как имеются объекты, изъятые из оборота и ограниченно оборотоспособные.) Если регулирование указанного оборота осуществляется по тем же правилам, что и регулирование оборота недвижимости, значит, упомянутое имущество признается недвижимым. Но именно в отношении объекта незавершенного строительства, вновь создаваемого объекта федеральное законодательство, а именно - п.2 ст.5 Федерального закона об ипотеке, ст.25 Федерального закона о регистрации, - позволяет говорить как об объектах недвижимости. Следовательно, хотя бы с момента поступления в оборот (см. п.2 ст.25 Федерального закона о регистрации) указанные объекты признаются недвижимым имуществом. При этом важно помнить, что объекты поступают в оборот по воле и в интересе правообладателей - физических и юридических лиц (если объекты не изъяты из оборота либо не отнесены к ограниченно обороноспособным - ст. 129 ГК РФ), которые свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (ст. 1 ГК РФ).

Смысл всякого оборота имущества заключается в ценности объекта для сторон по сделке. Очевидно, что вновь создаваемые объекты, объекты незавершенного строительства (они же - не завершенные строительством объекты), которые ценны именно как частичная (либо полная) реализация проекта строительства объекта недвижимости, поступают в оборот именно как объекты недвижимости (точнее - как часть будущего здания, сооружения), а не как совокупность строительных материалов. Использованные в ходе строительных работ строительные материалы перестают быть таковыми и превращаются в элементы конструкции объекта строительства. Использование объекта строительства возможно одним из двух способов - путем продолжения и завершения создания объекта (превращения части объекта в целый объект) или уничтожения (сноса) объекта строительства (при отказе от проекта по каким-либо причинам - техническим, экономическим, градостроительным пли иным).

Факт ведения либо прекращения строительных работ не определяет ценности объекта строительства. Прекращенные работы могут быть возобновлены, ведущиеся работы - продолжены либо прекращены, но это не может аннулировать объективный факт наличия объекта, находящегося в некотором состоянии. И, если объект строительства имеет ценность именно как объект недвижимости, то в таком качестве он и поступает в оборот, несмотря на то, "заморожена" стройка (законсервирована - ст. 752 ГК РФ), т.е. прекращены или приостановлены работы по строительству, или нет.

Из сказанного выше можно сделать следующие выводы:

1. Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) как часть будущего здания, сооружения и в силу прочной связи с землей является недвижимым имуществом независимо от того:

- имеется ли действующий договор строительного подряда или нет;

- ведется ли строительство собственными силами или с привлечением подрядчика;

- осуществлена ли консервация стройки или нет.

Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может считаться движимым имуществом исключительно в силу прямого указания закона как исключение из общего порядка отнесения объектов к недвижимому имуществу.

2. Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может быть изъят из оборота только в силу прямого указания закона.

Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может быть ограничен в обороте лишь в порядке, установленном законом.

Законодательные основы регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе приводятся основные положения ГК РФ и иных законов, имеющие отношение к возникновению и регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости.

1. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат на праве собственности лицу, использующему имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догово­ром об использовании имущества (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ).

Указанное выше определение "для себя" не означает, что лицо, создавшее новую вещь, не вправе продать ее, передать в аренду либо распорядиться ею иным образом. "Для себя" означает, что создатель новой вещи действовал от своего имени и в своем интересе, а не по договору подряда в качестве подрядчика, например.

Применительно к созданию нового объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, используемом для целей строительства на законном основании (следовательно, и на основании договора, заключенного с собственником участка), можно сказать, что:

- в случае нахождения земельного участка в собственности либо на ином вещном праве (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) у лица, осуществляющего строительство на этом участке в соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемый объект;

- в случае, когда земельный участок предоставлен собственником на обязательственном праве на основании договора либо только на основании административного акта (для участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности) лицу, осуществляющему строительства, для использования в целях строительства для себя в соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемый объект, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами (например, решением главы администрации о предоставлении участка для целей застройки) или договором об использовании участка (например, договором аренды, инвестиционным договором).

2. Согласно ст. 219 ГК РФ моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является момент государственной регистрации права.

Согласно ст. 25 Федерального закона о регистрации регистрация прав на объекты строительства предусмотрена в случае необходимости совершения с ними сделок. Регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих существование вновь создаваемого объекта недвижимости, документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, а также, в установленных случаях, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта.

Поскольку недвижимое имущество подлежит государственному техническому и кадастровому учету, то документ, подтверждающий существование вновь создаваемого объекта, должен быть подписан уполномоченными на указанный учет органами (БТИ, службой земельного кадастра).

3. Согласно ст.20 Федерального закона об ипотеке регистрация возникшего вследствие заключения договора об ипотеке залогового права (ипотеки) возможна только при наличии документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой основного обязательства. Основным обязательством по кредитному договору для заемщика является обязательство по возврату полученных денежных средств. Такое обязательство у него возникает только после фактического получения кредита. Поэтому, если предоставление кредита предусмотрено после заключения договора об ипотеке, потребуется произвести две регистрации, осуществляемые в различное время:

- регистрацию договора об ипотеке;

- регистрацию ипотеки (т.е. возникшего залогового права)

Если же кредит предоставляется до регистрации договора об ипотеке, то договор и возникшее залоговое право (ипотека) могут быть зарегистрированы одновременно11.

11 Для кредитной организации слишком рискованно и невыгодно предоставлять кредит до заключения договора об ипотеке, так как в этом случае кредит считается необеспеченным и требует 100-процентного резервирования.

4. Что касается момента возникновения ипотеки для участников сделки, то в соответствии со ст. 11 Федерального закона об ипотеке право залога возникает, а заложенное имущество считается обремененным не с момента регистрации ипотеки, а с момента возникновения обязательства (основного обязательства), обеспечиваемого ипотекой (например, с момента фактического перечисления денег по кредитному договору). При этом для третьих лиц ипо­тека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, регистрация ипотеки имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

5. В силу требования части 3 п. 2 ст. 13 и части 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона о регистрации до регистрации ипотеки должна быть осуществлена государственная регистрация вещных прав залогодателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. Отсутствие в ЕГРП записи о вещных правах залогодателя служит основанием для отказа в регистрации ипотеки. Более того, указанное требование о предварительной регистрации прав залогодателя должно быть выполнено еще до регистрации договора об ипотеке, поскольку в противном случае возникает основание для отказа в регистрации этого договора.

6. В соответствии с п. 2 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона об ипотеке в случае, когда земельный участок находится в собственности либо на условиях аренды у лица, осуществляющего строительство, при залоге строящегося объекта вместе с ним должен быть заложен и земельный участок либо право аренды земельного участка.

Необходимо учесть, что согласно ст.69 Федерального закона об ипотеке ипотека земельного участка либо ипотека права аренды земельного участка осуществляется "по тому же договору", что и ипотека вновь создаваемого объекта недвижимости, т.е. закон требует заключать единый договор ипотеки.

Таким образом, для регистрации ипотеки вновь создаваемого объекта недвижимости залогодатель должен предоставить в учреждение юстиции документы, подтверждающие наличие права собственности на земельный участок либо аренды земельного участка. В последнем случае необходимо согласие арендодателя земельного участка на передачу в ипотеку права аренды земельного участка.

При этом регистрирующий орган (учреждение юстиции) должен проверять законность представляемых на регистрацию документов.

7. В отличие от ситуации, изложенной в п.6 настоящего подраздела и являющейся традиционной для российской практики, существует возможность иного, альтернативного подхода, также допускаемого законом.

7.1. Рассмотрим случай, когда земельный участок находится в собственности у застройщика.

Текст Федерального закона об ипотеке можно трактовать двояко.

Один вариант, основанный на положениях п. 3 ст. 340 ГК РФ, изложен выше в п.6 - это ипотека вновь создаваемого объекта недвижимости совместно с земельным участком, когда он находится в собственности у застройщика.

Второй вариант основывается на положениях п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64, 65 Федерального закона об ипотеке - речь здесь идет об ипотеке земельного участка вместе с находящимися или возводимыми на нем зданиями или сооружениями, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором об ипотеке. (Если в договоре не предусмотрен залог зданий или сооружений, то ипотека земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на нем указанные объекты.) При этом, когда права залогодержателя удостоверены закладной, право залогодателя на возведение на участке зданий или сооружений должно быть предусмотрено в закладной. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобрети в будущем, возникает вариант ипотеки земельного участка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект.

7.2. Рассмотрим случай, когда земельный участок находится у застройщика на праве аренды.

Аналогично варианту, изложенному в пп. 7.1, можно предложить альтернативный рассмотренному в п.6 подход. Основанием для этого служат нормы п.1 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона об ипотеке и раздел IV "Залог прав" (ст.ст. 54-58) Закона Российской Федерации "О залоге".

В соответствии с п.1 ст. 336 ГК РФ предметом залога могут быть и имущественные права (требования). К залогу прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества применяются правила об ипотеке такого имущества, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона об ипотеке). При ипотеке права аренды необходимо согласие арендодателя и собственника, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (см. п. 4 ст. 6 Федерального закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ) Необходимо учитывать, что положения п. 1 ст. 57 Закона Российской Федерации "О залоге" не могут применяться как противоречащие ГК РФ и Федеральному закону об ипотеке.

Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность залога прав арендатора земельного участка. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, возникает вариант залога прав арендатора земельного участка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект недвижимости.12

12 Поскольку действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества через залоговые сделки не предусмотрена, у лица, которое приобрело право аренды земельного участка и не является субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение публичного собственника заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного в аренду.

8. Сравнивая два изложенных выше в п.6 и 7 подхода, можно констатировать, что:

- в обоих случаях требуется оформление единого договора ипотеки в отношении земельного участка (или прав аренды) и находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений;

- в обоих случаях требуется государственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки;

- подход, изложенный в п.6, предполагает реальное существование объекта строительства, что должно быть зафиксировано. Второй подход, изложенный в п.7, допускает возможность ипотеки земельного участка (либо права его аренды) вместе с правом на будущий объект, который в момент заключения договора об ипотеке может существовать только в виде описания будущего объекта, содержащегося в проектно-сметной документации.

Последний вариант на практике не распространен, однако обладает несомненной привлекательностью для целей ипотечного кредитования периода строительства, поскольку не требует предварительной регистрации права на объект строительства.

В следующих двух подразделах приведены предложения по порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества и порядку регистрации их ипотеки применительно к более традиционному подходу, изложенному в п.6 настоящего подраздела. Второй подход (п. 7) требует дальнейшего обсуждения и определения юридической процедуры его реализации, поскольку он, несомненно, обладает преимуществами экономической целесообразности и более соответствует правовой логике, основанной на принципе права на единый объект недвижимости, определяемого правом на земельный участок13.

13 Это известный принцип superficies solo cedit, пришедший к нам из римского права.

Предложения по Порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Приводимый в данном разделе текст может быть использован учреждением юстиции при подготовке временного порядка регистрации прав на объекты строительства (вновь создаваемые объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства).

1. Вновь создаваемым объектом считается объект недвижимости, сооружаемый на отведенном под его строительство земельном участке согласно разрешению соответствующих органов исполнительной власти на строительство. Объект считается законченным строительством после его приема в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами

2. Совершение сделки с вновь создаваемым объектом недвижимости без предварительной государственной регистрации права собственности на него не допускается.

3. Право собственности правоприобретателя на вновь создаваемый объект недвижимости может быть зарегистрировано в случаях, когда в отношении земельного участка, на котором расположен объект, существует:

а) зарегистрированное за правоприобретателем одно из вещных прав на земельный участок (право собственности, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования);

b) зарегистрированный договор аренды земельного участка, предоставленного для создания объекта недвижимости арендатором для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

с) право пользования земельным участком, возникшее на основании распоряжения соответствующего органа исполнительной власти об отводе правоприобретателю земельного участка под строительство объекта недвижимости для себя (п.1 ст.218 ГК РФ)14.

4. Правоприобретатель обязан предоставить в учреждение юстиции:

- документы, подтверждающие одно из вещных прав, указанных в п.3,а) настоящего Порядка, либо инвестиционный или иной договор, подтверждающий права на данный объект недвижимости (см пп.3,б), 3,в) настоящего Порядка)15;

- разрешение на строительство на соответствующем земельном участке, полученное в уполномоченном государственном или муни­ципальном органе исполнительной власти,

- проектно-сметную документацию и план вновь создаваемого объекта недвижимости, удостоверенный соответствующим органом технического учета объектов недвижимого имущества, содержащий описание объекта.

5. В случае государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, принадлежащие Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного само­управления, а также уполномоченные юридические лица и граждане.

14 Необходимо отметить, что "право пользования земельным участком", не защищенное договором с конкретными условиями, не гарантирует правоприобретателю прав на участок

15 Для того, чтобы сделать возможной ипотеку в период строительства, необходимо, чтобы договор содержал норму о том, что в собственности инвесторов находятся все возводимые улучшения.

6. Государственная регистрация прав на вновь создаваемый объект недвижимости завершается выдачей свидетельства о праве собственности на данный объект недвижимости.

После завершения строительства объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в период строительства, в подраздел I ЕГРП на основании документа, подтверждающего прием объекта в эксплуатацию, вносится запись об изменении состояния объекта. Повторная государственная регистрация ранее возникших прав на этот объект не требуется.

Некоторые юридические проблемы, связанные с имущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Одна из проблем заключается в том, что в России права заемщика на землю, которыми он располагает, очень часто существуют в форме, не подлежащей залогу. В некоторых городах застройщику предоставляется "право на застройку", т.е. временное право пользования с целью строительства. При этом не ясно, кому будут принадлежать права на земельный участок и построенный объект после завершения строительства. Условия при предоставлении этого права часто формулируются недостаточно четко, и, кроме того, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации данное право не может рассматриваться как право собственности на недвижимое имущество. По этой причине многие кредиторы неохотно принимают такое право в залог.

К тому же не вполне ясно, можно ли зарегистрировать подобное право на недвижимое имущество; в целом ряде регионов его регистрация не производится до момента завершения строительства. Многие города отказывают в регистрации такого права исходя из соображений собственного обеспечения, т.е. чтобы не предоставлять застройщику никаких реальных прав на землю до тех пор, пока он не выполнит всех своих обязательств по завершению строительства.

Один из возможных способов разрешения данной проблемы состоит в том, что кредитор должен настаивать на заключении как минимум договора аренды земельного участка на длительный срок до момента начала строительства. Власти некоторых городов опасаются, что, предоставив права аренды до окончания строительства, они лишатся возможности прекратить действие прав застройщика на землю, если строительство уже начато, или что городу придется возместить застройщику расходы на возведение, ремонт или расширение зданий и сооружений, затраченные последним до прекращения действия арендных прав. Однако данный подход не согласуется с положениями ст. 271 и 272 ГК РФ, из которых вытекает, что после прекращения действия аренды земельного участка права сторон в отношении остающихся на его территории объектов недвижимого имущества определяются условиями договора аренды. Исходя из этого, город может предоставлять застройщику право аренды на земельный участок до начала строительства, предусматривая возможность прекращения такой аренды и перехода прав в отношении незавершенных работ по возведению, ремонту и расширению здания к городу без возмещения расходов застройщика в случае, если застройщик не выполнит своих обязательств. Собственно говоря, это обычное условие сдачи в аренду городских земель в западных странах с рыночной экономикой.

Существует и еще одна сходная проблема. Она заключается в том, что в соответствии с российским законодательством арендуемая земля может быть заложена только с согласия и разрешения ее владельца, и власти многих городов либо не спешат с выдачей таких разрешений, либо выдвигают для их получения неприемлемые условия, а то и вовсе не дают своего согласия. При этом проблема не связана непосредственно с ипотечным законодательством, которое недвусмысленно разрешает использовать право на аренду в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, а скорее, является проблемой региональной политики, которая, по логике, должна поддерживать, а не сдерживать развитие ипотечного кредитования строительства на арендуемых землях.

Разумеется, таких проблем не возникает, если заемщик владеет землей на правах собственности.

Здания, сооружения и строительные материалы

В настоящее время в России сформировалось такое законодательство, в рамках которого строящееся здание или иное сооружение не могут быть вовлечены в экономический оборот как объекты недвижимого имущества до тех пор, пока не будут зарегистрированы права на них. Регистрация прав на объект не производится до завершения строительства и выдачи властями со­ответствующего сертификата. Возникает ситуация, когда до завершения и приемки здания государственной комиссией отдельные его элементы не могут рассматриваться как объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче в залог. При этом неизбежно возникает вопрос: какими правами в отношении объекта незавершенного строительства обладают застройщик и кредитор в течение периода строительства.

Достаточно очевидно, что, даже не будучи собственником здания как объекта недвижимости, застройщик может быть собственником строительных материалов, которые находятся на стройплощадке и которые им оплачены, независимо от того, стали ли они уже частью здания или нет. Застройщик также может иметь договорные права на поставку строительных материалов, хранящихся за пределами строительной площадки в ожидании доставки. Гражданский кодекс позволяет кредитору брать в обеспечение строительные материалы и права по контрактам на поставку. Однако, поскольку эти предметы еще не считаются недвижимым имуществом, они не могут подлежать ипотеке. Вместо этого кредитор может заключить с застройщиком отдельный договор о залоге, в соответствии с которым застройщик возьмет на себя обязательство условной уступки кредитору всех своих прав на строительные мате*, риалы и по контрактам на поставку строительных материалов независимо от их фактического местонахождения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса в части, касающейся юридических договоров смешанного типа, такой договор о залоге мог бы быть оформлен юридическим документом совместно с договором об ипотеке земельного участка. Положения такого договора о залоге в любом случае следует включить в договор об ипотеке земли, так как в настоящее время договоры о залоге движимого имущества не регистрируются, а указание на залог движимого имущества в документе об ипотеке подтвердило бы существование залога движимого имущества так же, как и самой ипотеки.

Для кредитора принципиально важно установить, что право собственности на строительные материалы, находящиеся на стройплощадке и уже составляющие часть строящегося здания, принадлежат заемщику, а не строительному подрядчику. Этого можно добиться, внимательно изучив условия договоров строительного подряда.

Рассматривая возможность залога строительных материалов "в обороте", следует уделить особое внимание вопросам их сохранности на этапе от момента поставки по контракту до момента использования для целей строительства. Необходимо убедиться, что заемщик и привлекаемые им для работы над проектом подрядчики способны обеспечить сохранность матери­алов на складе и на строительной площадке не только по количественным, но и по качественным параметрам. Заемщик должен взять на себя риск превышения фактического расхода строительных материалов над плановыми показателями, а также риск несоблюдения подрядчиками по проекту своих обязательств по сохранности строительных материалов.

Рассматривая вопросы использования вновь создаваемых объектов недвижимости в качестве обеспечения по кредитам, следует учитывать тот факт, что гражданское законодательство (ГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о регистрации) содержит положения, в соответствии с которыми вполне допустима ипотека будущих улучшений на земельных участках. Сегодня территориальные органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество пока не имеют четко оформленной позиции по этому вопросу, что несколько тормозит развитие механизма обеспечения кредитов. В ближайшее время можно рассчитывать на положительные сдвиги в этом вопросе. Эго позволяет значительно повысить надежность кредитных сделок для банков и сделать для них более привлекательными проекты кредитования объектов незавершенного строительства.

Контрактные права

Заемщик часто является обладателем контрактных прав (требований), что может рассматриваться в качестве обеспечения по кредиту. Выше уже упоминались права по контрактам на поставку строительных материалов. Кроме того, застройщик может иметь определенные права по договорам на оказание архитектурно-планировочных или строительных услуг, предоставляемых по заранее оговоренной цене. Если у кредитора появляется необходимость обращения взыскания и принудительного исполнения заемщиком обязательств по кредиту, ему приходится решать вопрос о реализации объектов залога. Выставляя на торги вновь создаваемый объект недвижимости, кредитор должен убедить потенциальных участников торгов, что они сумеют закончить начатое строительство исходя из того же уровня затрат, который был предусмотрен ранее. В странах с другими правовыми системами это достигается путем заключения кредитором и заемщиком договора о залоге или условного договора об уступке последним своих прав по соответствующим контрактам на проектировочные или строительные работы, а также любым другим контрактам, которые могут представлять ценность (о посредничестве, управлении и т.д.). Кредитор при этом получает возможность реализации данных прав на тех же основаниях и в тех же случаях, которые достаточны для обращения взыскания и принудительного исполнения обязательств заемщика по договору об ипотеке.

Такая условная передача договорных прав в настоящее время допускается Гражданским кодексом и должна рассматриваться кредиторами как дополнительная форма обеспечения при кредитовании строительства. В любом случае кредитор должен быть уверен в том, что залог или переуступка ему прав заемщика по соответствующим контрактам разрешены условиями договора и что прочие участники данного договора полностью проинформированы о том, что заемщик может заложить или передать кредитору свои права по соответствующим контрактам.

Препятствующие обременения

Для кредиторов строительных проектов потенциально серьезной может стать проблема предъявления каких-либо других требований в отношении имущества заемщика до того, как будет полностью выплачен кредит и завершено строительство. В некоторых судебных системах такие требования, часто именуемые "препятствующими" исками, могут иметь первоочередность перед правами кредитора. То есть в случае продажи заложенного имущества на аукционе для исполнения обязательств по выплате кредита кредитор будет иметь приоритетное право на получение средств, вырученных от продажи, в части, соответствующей сумме кредита, выданной до возникновения препятствующего иска, и соответственно его права будут подчиненными по отношению к правам заявителя требования в отношении любых сумм кредита, выданных после возникновения такого требования. К сожалению, действующее законодательство не дает однозначного ответа на данный вопрос. В результате в случае выдачи кредита на строительство по частям - а большинство кредитов выдается именно по такой схеме, - до осуществления какой-либо выплаты кредитор должен убедиться в отсутствии каких либо препятствующих исков против заемщика или проанализировать их возможные последствия для кредита на строительство. В настоящее время это может стать достаточно трудной задачей.

Это также подтверждается ст. 37 части 2 ГК РФ, в которой указывается, что строительные подрядчики вправе выдвинуть требование к собственнику здания по любым невыплаченным суммам договора подряда и реализовать его в форме ипотеки строящегося сооружения. В законе не содержится указаний относительно какого-либо уведомления подрядчиком других заинтересованных сторон, например, следует ли регистрировать такое требование в органе регистрации прав на недвижимое имущество, и не разъясняется, в каких случаях и при каких условиях требование строительного подрядчика может иметь приоритет перед требованиями залогодержателя.

Права залогодержателей согласно договорам аренды земли

В настоящее время муниципальные образования учитывают интересы ипотечных кредиторов в своих нормативных актах и типовых формах документов, на основании которых предоставляются землеотводы под застройку. Особенно важное значение это имеет для периода непосредственного строительства, когда существует наибольшая вероятность невыполнения заемщиками своих кредитных и иных обязательств. Договоры об аренде или другие документы, предоставляющие права в отношении земельных участков, должны учитывать следующие потребности ипотечного кредитора:

1) право залогодержателя быть извещенным арендодателем о любых нарушениях условий аренды заемщиком;

2) право кредитора предпринимать любые шаги, необходимые для устранения нарушений условий аренды заемщиком;

3) право кредитора располагать достаточным временем для устранения на­рушений условий аренды;

4) соглашение о том, что арендный договор не будет расторгнут арендодателем в период, когда кредитор предпринимает шаги для обеспечения своих прав в отношении заемщика;

5) соглашение о том, что в случае необходимости процедуры принудительного исполнения обязательств по ипотечному договору кредитор может в результате реализации этой процедуры передать арендные права заемщика другому застройщику без препятствий и вмешательства со стороны арендодателя.

Выводы

Таким образом, при рассмотрении возможностей использования объектов незавершенного строительства и земельных участков под ними в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам необходим анализ прав застройщика на земельный участок. С этой точки зрения возможны четыре варианта:

а) земля принадлежит застройщику на правах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

с) застройщик наделен правом пользования (пожизненного пользования) земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

Банковские требования относительно юридического анализа проектов, на которые запрашиваются кредиты, не позволяют в настоящее время использовать в качестве обеспечения земельные участки, в отношении которых у заемщика имеется право пользования или право на застройку, которые не определены в соответствующем законодательстве.

Для того, чтобы использовать в качестве обеспечения права аренды, рекомендуется вносить в договор аренды положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору право на передачу прав аренды земельного участка в залог. При необходимости это позволит заемщику беспрепятственно решать данный вопрос.

Как показывает практика, в любом случае залоговая стоимость земельного участка (или прав аренды на него) и объекта незавершенного строительства, как правило, не является достаточной для надежного обеспечения всей суммы кредита, требуемого для окончания строительства. Могут быть предложены два способа решения проблемы: периодическая переоценка объекта незавершенного строительства (что требует повторной уплаты государственной пошлины в размере 1,5% от суммы данной сделки (стоимости; предмета ипотеки) или использование дополнительного обеспечения в виде банковской гарантии или поручительства третьего лица.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Список документов для предоставления кредита

1. Юридические документы

- Устав, учредительный договор и устав либо только учредительный договор (в зависимости от вида юридического липа)*.

- Свидетельство (решение) о государственной регистрации*.

- Карточка образцов подписей и печати (форма 041026), заверенная нотариально.

- Свидетельство о постановке на учет в государственной инспекции по налогам и сборам.

- Документ, подтверждающий полномочия лица, которое имеет право выступать от имени организации и подписывать кредитные договоры (документ о назначении лица на должность либо доверенность).

2. Бухгалтерская отчетность

- Баланс (форма № 1)*, заверенный налоговым органом по месту регистрации предприятия, отчет о финансовых результатах и их использовании (форма № 2), отчет о движении денежных средств, отчет об изменении основных средств.

- Расшифровки структуры дебиторской и кредиторской задолженности в форме справок с указанием основных дебиторов и кредиторов, сроков погашения задолженности**.

- Справки о полученных кредитах и займах либо копии кредитных договоров (договоров займа), действующих на дату запроса о кредите.

- Копии выписок о движении денежных средств по расчетным и текущим счетам заемщика, заверенные банком (банками) заемщика за 3 последних месяца.

- Расшифровки забалансового счета о выданных поручительствах с приложением копий договоров.

* Нотариально заверенные копии.

** В расшифровке указываются дебиторы и кредиторы, на которых приходится не менее 7% объема задолженности.

3. Технико-экономическое обоснование (бизнес-план) использования кредита, где должны быть отражены:

- описание строительного проекта;

- цель использования кредита с указанием направлений использования кредитных средств;

- сроки и объемы строительства, используемые технологии, цена и себестоимость строительства;

- прогноз суммы чистой прибыли от деятельности предприятия на период действия кредитного договора;

- маркетинговые исследования проекта, целевые группы потребителей.

4. Документы но кредитуемой хозяйственной операции

- Разрешительная документация на проведение сделок, связанных с кредитуемой операцией (лицензии, разрешения на производство строительных работ, сертификаты качества, соответствия и другие необходимые разрешения и согласования).

- Описание используемых технологий строительства.

- Номенклатура поставщиков и подрядчиков, их диверсификация, возможность эквивалентной замены в разумные сроки. Возможность уступки по договорам с подрядными организациями (цена и последствия такого рода мероприятий).

- Договоры на приобретение строительных материалов, строительные подряды с надлежащим образом оформленными приложениями и дополнениями, которые раскрывают формы расчетов, состав приобретаемых ценностей, условия поставок и т.д.

- Договоры на реализацию конечной продукции (квартир, коттеджей) заемщиком по данной операции.

- Другие договоры, в том числе транспортные, необходимые для осуществления кредитуемой операции.

- Сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

5. Дополнительная информация о заемщике.

- Аудиторское заключение.

- Рекомендательные письма от деловых партнеров заемщика.

- Рекламные проспекты и т.п.

6. Документы по обеспечению кредитуемой операции.

При залоге существующих объектов недвижимости

- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (правоустанавливающий документ).

- Справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) об инвентаризационной стоимости недвижимости.”

- Экспликация и поэтажный план продаваемого жилья.

- Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о том, что объект принадлежит заемщику и не обременен обязательствами, уменьшающими стоимость имущества.

Для объектов государственной (муниципальной) собственности

- выписка из реестра залогов.

Документ, подтверждающий право землепользования (кроме квартир).

При залоге вновь создаваемого объекта недвижимости

Комплект проектно-сметной документации. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости. Документы, подтверждающие надлежащее оформление права землепользования и возможность залога прав.

При залоге квартир

Справки из РЭУ о том, что жилплощадь свободна от прописки. Копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги (для жилого фонда) в случае залога застройщиком собственного жилья, а также документ о согласии собственника недвижимости на сдачу имущества в залог, если закладываются права аренды. Отчеты об оценке объекта недвижимости.

При залоге строительных материалов и техники

- Спецификация на закладываемый товар с указанием закупочной и средней рыночной цены.

- Складская справка о товарном остатке на складе и на строительной площадке с указанием материально-ответственных лиц. Данные о техническом состоянии техники (износ, условия хранения).

- Страховые полисы на строительную технику.

- Сертификат качества (соответствия) на материалы.

- Копии договоров (контрактов), на основании которых приобретены (будут приобретены) строительные материалы, техника, копии товарораспорядительных документов и другие документы, подтверждающие право собственности на данные материалы и технику.

- Договор, подтверждающий право собственности или аренды на складские помещения залогодателя.

При залоге ценных бумаг

- Документы, подтверждающие имущественное право, удостоверенное данной ценной бумагой (например, при залоге акций, выписка из реестра акционеров).

- Документы, подтверждающие наличие и легальность происхождения валютных ценностей.

При поручительстве юридического лица (кроме банков)

- Договор поручительства. Банковская гарантия.

- Предгарантийное письмо.

- Документы согласно «Порядку проведения, актуализации и контроля за соблюдением Лимита на банки-резиденты Российской Федерации» (Версия 1.0), утвержденному Распоряжением №290-р от 22.03.95 г.

- Гарантийное письмо (в случае положительного решения Комитета о принятии гарантии в обеспечение).

7. Документация по управлению кредитами

- Запрос на выдачу кредитных средств.

- Разрешение на предварительную закупку стройматериалов.

- Разрешение на внесение изменений в сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Требования, предъявляемые к составлению заявления на кредит на строительство

I. Основная информация по проекту

А.

Обзор проекта (в целом 0,5 страницы).

1)

Общее описание проекта (тип, размер, расположение и т.д.)

2)

Наименование и адрес заемщика.

3)

Размер запрашиваемого кредита.

4)

Статус выполнения проекта (проект на согласовании, все разрешения получены, работа начата).

Б.

Описание предлагаемого займа (0,5 стр.)

1)

Размер.

2)

Цель.

3)

Процентная ставка.

4)

Срок.

5)

Сроки погашения.

6)

Обеспечение:

 

(а) описание;

 

(б) стоимость (на основе оценки);

7)

Другие источники финансирования:

 

(а) собственные средства девелопера - наличность /инвестиции заемщика;

 

(б) другие кредиты;

 

(в) авансовые платежи от предварительной продажи квартир,

 

(г) другое

II. Описание заемщика

А.

Краткая информация.

1)

Наименование заемщика.

2)

Адрес.

3)

Юридический статус.

4)

Дата основания.

5)

Имена учредителей.

6)

Основные акционеры и доля принадлежащих им акций – для всех, владеющих более чем 5% акций; также включается краткая информация об акционерах.

Б.

Описание компании заемщика.

1)

Краткое описание компании, ее история и основные виды деятельности.

2)

Перечень руководящих лиц компании и их должностей.

 

3)

Число сотрудников по отделам.

4)

Краткое изложение любых судебных исков и процессов, в которых компания участвовала в течение последних 5 лет.

В.

Опыт работы.

1)

Анализ успеха реализации предыдущих строительных проектов, финансируемых при участии заемщика (построенные/проданные квартиры, цены, темпы продаж, прибыльность).

2)

Анализ кредитной истории по другим проектам финансирования недвижимости (методы финансирования, размер полученного кредита, величина погашенной суммы, наличие невыполненных обязательств).

Г.

Финансовое положение заемщика.

 

(Замечание: во всей финансовой информации должно проводиться четкое различие между действительными и планируемыми показателями.)

1)

Краткое изложение основных методов учетной политики, применяемых предприятием при наличии выбора (например, учет по поступлению денежных средств или учет по произведенным работам).

2)

Краткое изложение финансовой информации (за последние 3 года).

 

 

19**

19**

19**

Всего активов

 

 

 

Всего обязательств

 

 

 

Собственные средства за вычетом обязательств

 

 

 

Обязательства / Собственные средства

 

 

 

 

3)

 

Анализ финансового положения компании:

 

(а)

основная информация по деятельности;

 

(б)

основная информация по финансовым аспектам.

4)

 

Внебалансовые статьи:

 

(а)

операционные расходы и аренда капитальных средств;

 

(б)

прочие основные обязательства;

 

(в)

основные денежные обязательства, не отраженные в балансе.

5)

 

Анализ будущих потоков денежных средств по всем проектам, которые заемщик планирует осуществлять одновременно с настоящим (не только связанные с недвижимостью), с указанием основных условий и допущений по этим проектам

III. Финансируемый проект

А. Краткая информация о проекте (1-2 параграфа по каждому пункту)

1) Описание проекта (тип, размер, расположение и т.д.).

2) Собственность на землю.

3) Строительные материалы.

4) График строительства.

5) Требования но внешней инфраструктуре.

6) Статус утверждения проекта.

7) Статус выполнения проекта (процент завершенных paбот но проекту в стоимостном и натуральном выражении).

8) Персонал но проекту (архитекторы, инженеры и т.д.).

Б. Общие затраты на проект

(Замечание: в анализе информации, касающейся не законченных в строительстве зданий, должно проводиться четкое различие между завершенными и незавершенными компонентами строительства.)

1) Строительство.

2) Земля (издержки, стоимость, плата за аренду, условия аренды).

3) Инфраструктура.

4) Подготовительные расходы.

5) Основы и допущения по оценке издержек.

В. Детальное описание проекта (1-2 параграфа по каждому пункту плюс карты и чертежи).

1) Описание строительной площадки и прилегающей территории.

2) Описание здания.

3) Тип и структура жилищных единиц.

4) Коммерческая часть, если таковая имеется.

5) Как будет осуществляться управление зданием после завершения строительства.

Г. Краткое изложение анализа рынка (1-2 параграфа по каждому пункту).

1) Рыночный спрос на здания данного типа строительства и технологии:

(а) описание конечных покупателей;

(б) любые подобные проекты на рассматриваемом рынке.

2) Обязательства конечных пользователей - количество и процент предварительно проданных квартир; заключенные договоры об аренде и купле-продаже коммерческой части здания, если таковая имеется.

3) Описание того, как конечные покупатели будут оплачивать покупку квартир.

4) Маркетинговая стратегия проекта, ценовая политика, реклама по проекту.

Д. Вопросы управления.

1) Руководство проектом (характер организации заемщика и его ответственность, использование услуг консультантов).

2) Указание способа, которым заемщик приобрел или будет приобретать материалы и заключать контракты на выполнение работ.

3) Описание любой технической помощи, необходимой или предусмотренной для проекта или заемщика, и возможные источники этой помощи (по выполнению проекта, бизнес-плану, технологии, маркетингу и т.п.).

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА

А. Анализ финансирования проекта.

1) Краткое описание источников финансирования проекта (МБРР, собственные средства, предварительная продажа, другие кредиты и т.д.).

2) Оценка степени надежности и статус источников финансирования.

Б. Детальный финансовый анализ (хронологически до одной страницы плюс таблица для каждой категории).

1) Анализ стоимости основных строительных компонентов, отражающий отдельные стадии строительства и допущения по будущим изменениям стоимости строительства (с использованием утвержденных смет основных и дополнительных издержек по строительству (исправленных в установленном порядке).

2) Перспективная оценка текущих и будущих предоплат и цены продажи; а также условий аренды или цен продаж для коммерческой части при ее наличии.

3) Отчет о движении денежных средств на весь период реализации проекта, четко показывающий основные допущения и источники по всем данным.

4) Сопоставление величины запрашиваемого кредита со стоимостью строительства, основанное на оценке.

5) Анализ чувствительности (окупаемость проекта при различных допущениях, касающихся основных факторов риска, которые влияют на возвратность средств и себестоимость).

V. Дополнительная информация

А. Отчет о рынке.

1) Детальный анализ рынка:

включить информацию о последних сопоставимых проектах, реализованных на местном рынке: количество построенного жилья, количество проданного жилья, цены на это жилье и т.д. (предпочтителен анализ независимого эксперта).

2) Оценка проекта строительства:

использовать традиционные методы оценки и иметь необходимую подтверждающую документацию (предпочтителен анализ независимого эксперта).

3) Перечень покупателей жилых единиц.

4) Договоры купли-продажи (для жилой части).

5) Договоры аренды (для коммерческой части).

Б. Схемы и планы строительной площадки:

1) Схема, показывающая расположение объекта строительства

2) План строительной площадки, показывающий общую компоновку предлагаемого проекта.

3) План строительной площадки, иллюстрирующий доступность дорог и инфраструктуры (включить доступность к сетям водо- и газоснабжения, канализации, отопления и электричества).

4) Фотографии строительной площадки и здания (если строительство начато).

5) Наброски фасада здания.

6) Репрезентативные поэтажные планы.

В. Юридическая документация по проекту:

1) Описание юридического статуса земельного участка, документы, подтверждающие чистоту титула собственности или аренды

2) Договор купли-продажи (в случае приобретения незавершенного объекта строительства).

Разрешения от местных органов власти:

3) одобрение плана строительной площадки;

4) утверждение генерального плана;

5) утверждение планировки здания;

6) разрешения на подключение к сетям инфраструктуры;

7) иная разрешительная документация.

Г. Юридическая документация по компании:

1) Организационная структура компании, а также ее филиалов и отделений.

Основные уставные документы, в том числе:

- устав;

- учредительный договор;

- реестр акционеров с распределением долей акционерного капитала;

- лицензия на строительную деятельность;

- прочие документы.

Д. Разное:

1) Отчет о вопросах охраны окружающей среды

(необходимо для проектов новой застройки пустующих территорий или приобретенных земельных участков).

2) Договоры о страховании против рисков строительства.

3) Договоры подряда, если таковые имеются.

4) Прочее.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
Утвержденная смета основных затрат на строительство

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк______________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства, известного под названием ______________________, и указанных в прилагаемой.

Утвержденной смете основных затрат на строительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватывают весь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планам и спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие основные затраты на строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименование компании)

_______________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________(подпись) _____________________(дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (основные затраты)

Статья

Наименование работ и затрат

Стоимость

1

2

3

 

ОСНОВНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ:

 

(01)

Расходы на приобретение земли

 

 

Предпроектные исследования, проектирование и согласования:

 

(02)

Геодезическая съемка участка

 

(03)

Инженерно-геологические изыскания

 

(04)

Согласование ТЭО

 

(05)

Изготовление проекта "0"

 

(06)

Получение ордера на снос

 

(07)

Получение ордера на земляные работы

 

(08)

Динамические испытания фундамента

 

(09)