Жилье на любой кошелек

В 1990-х годах, на заре становления рыночной экономики в России, внезапно обнаружилось, что квадратные метры в соседних домах могут существенно различаться по цене – например, из-за материала стен, удобства планировок и прочих нюансов.

С тех пор на отечественном рынке жилой недвижимости все более отчетливо начало проявляться деление на сегменты, каждому из которых присущ определенный набор характеристик.

До недавнего времени общепринятой классификации не существовало. Но в конце 2012 года появилась «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», разработанная экспертами Российской гильдии риэлторов по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.[1] В соответствии с этим документом выделяют 4 основных класса жилья: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит». Попытаемся разобраться, насколько радикальны различия между категориями жилой недвижимости и за что мы платим на самом деле.

Дешево и сердито

Самый обширный и доступный сегмент жилья – это, разумеется, «эконом-класс». Такие дома возводятся целыми кварталами в основном в окраинных «спальных» районах городов. Массовое жилье может быть построено из сборного железобетона (блочные и панельные дома) или по монолитной технологии, которая в последние годы все активнее теснит привычные «панельки». К примеру, в Подмосковье так возводят до 65% дешевых новостроек.[2]

При этом главная задача девелоперов – максимально снизить стоимость квадратного метра. Так что для удешевления строительства используются серийные проекты. К примеру, недавно по заказу Департамента градостроительной политики города Московским научно-исследовательским и проектным институтом были разработаны новые серии домов для «социального жилья» – 17-этажные ПМ-П[3], а также 6-14-этажные ПМ-Ш и ПМ-25.1. Их уже успели окрестить «собянинками» – по аналогии с панельными «хрущевками» и «брежневками» советских времен.[4]

«Панельные технологии строительства обуславливают такую характерную черту домов эконом-класса, как несущие межкомнатные стены и, как следствие, крайне бедный набор планировок. Метражи квартир скромные: «однушки» от 28 кв. м, кухни от 7-8 кв. м, тесные ванные и коридоры. Потолки редко превышают 2,7 м, – отмечает Павел Адайкин, директор тюменского риелторского агентства «Капитель». – Обычно дома сдают без отделки, зачастую электрика проведена только до щитка, а сантехническое оборудование отсутствует. Впрочем, в последние годы отмечается тенденция к увеличению предложенияквартир с выполненной черновой и даже чистовой отделкой, но в этом случае применяются самые дешевые материалы и проведенные работы не всегда можно назвать качественными».

Евгений Варакса, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям, отмечает, что принцип экономить на всем ради снижения себестоимости строительства в полной мере относится и к остеклению домов. В рамках коммерческих тендеров девелоперы склонны выбирать поставщиков, которые готовы предложить минимальную цену. От окон при этом требуется лишь формальное соответствие нормам по термосопротивлению и наличие гигиенических сертификатов. Качество сборки и монтажа оконных конструкций, их долговечность при этом отодвигаются на второй план. В итоге часто можно наблюдать, как, едва справив новоселье, обладатели бюджетной квартиры за свой счет производят замену некачественных окон, которые продуваются и протекают.

Крепкие середнячки

Жилье «комфорт-класса» находится на ступеньку выше «эконома» и лишено многих недостатков последнего. Благодаря высокому спросу в Москве оно составляет почти половину всех возводимых новостроек.[5]

Такие дома строятся либо из сборного железобетона, что роднит их с «экономом», либо по монолитной технологии. Однако девелоперы стараются использовать усовершенствованные серийные или индивидуальные проекты. Может присутствовать ограждение по периметру придомовой территории с постом охраны и помещение для консьержа в каждом подъезде. Квартиры нередко сдаются с улучшенной черновой отделкой – выполнена стяжка полов, выровнены стены.

«Средняя площадь однокомнатной квартиры в таких домах – от 38 до 55 кв. м. Цены на «комфортное» жилье в среднем на 10-15% выше стоимости квартир «экономичного класса»», – отмечает Татьяна Зенкина, специалист агентства недвижимости «Модуль».

Еще на ступеньку выше расположились объекты бизнес-класса, «квадрат» в которых иногда может стоить до двух раз дороже, чем в бюджетном сегменте. Такие новостройки зачастую располагаются вблизи живописных лесопарковых зон или в центральных районах города с развитой инфраструктурой. Дом может быть выполнен из керамического кирпича, а также по монолитно-каркасной технологии с применением пеноблоков и облицовкой кирпичом или навесными фасадными панелями.

Особенности такого жилья – индивидуальные проекты зданий, собственная инфраструктура и консьерж-сервис, рекреационные зоны, подземный или открытый паркинг. Высокий статус объекта подчеркивают большая огороженная и благоустроенная территория, зеленые зоны для отдыха, детские и спортивные площадки.

«Квартиры бизнес-класса обычно имеют свободные планировки. Высота потолков составляет 2,7-3 м. В отличие от «эконома», тут просторные прихожие, ванные комнаты, кухни, гардеробные. Наименьшая площадь однокомнатной квартиры в доме сегмента «бизнес» составляет 40-45 кв. м, а кухни – не менее 12 кв. м, – говорит Павел Адайкин («Капитель»). – Если в квартире больше двух комнат, то должно быть 2 санузла».

Жилье бизнес-класса становится все более востребовано по всей стране, так что в любом областном центре можно найти проекты, по уровню ничем не уступающие столичным. К примеру, в Кирове жилой комплекс по адресу ул. Степана Халтурина, д. 56, корп. 1, интересный просторными 4-комнатными квартирами общей площадью до 120 кв. м, оснащен самыми современными коммуникациями, подземным паркингом, а энергоэффективность здания обеспечивают вентилируемые фасады и теплосберегающие окна.

«Для остекления этого объекта застройщик ОАО «Кировский ССК» использовал пластиковые конструкции на основе специальной профильной системы PROPLEX-Lux, ширина которой в 2 раза больше стандартной, – рассказывает Владимир Фетинин, директор филиала компании PROPLEX в г. Кирове. – Такие системы обладают самой высокой степенью теплозащиты и могут применяться в любой климатической зоне нашей страны».

Акцент на энергосберегающие решения при возведении новостроек бизнес-класса просматривается даже в тех регионах, которые не отличаются суровыми зимами. Так, строительная компания ООО «Донстрой», известная крупными реализованными проектами в Ростове-на-Дону и Сочи, остекляет здания теплосберегающими ПВХ-окнами нескольких систем: PROPLEX-Optima, PROPLEX-Comfort и PROPLEX-Premium. По словам Алексея Володина, руководителя подразделения производства металлопластиковых и алюминиевых конструкций ООО «Донстрой», такое энергосберегающее остекление использовано при возведении многоэтажных жилых комплексов «Три сквера», «Звездный» и многих других объектов в г. Ростов-на-Дону, а также в ЖК «Ривьера» в Центральном районе г. Сочи.

Высший пилотаж

Элитная недвижимость как высшая категория жилья – это всегда «штучный товар». Например, даже в столице в 2012 году на рынок вышли лишь 15 объектов такого класса, в этом году и того меньше – всего 11 жилых комплексов[6], а в других российских городах таких проектов буквально наперечет.

По данным консалтинговой компании Welhome, разброс цен на такое жилье огромен. Для Москвы средняя стоимость составляет $20 000 за 1 кв. м (впятеро дороже, чем квартиры эконом-класс), но «квадраты» в самых необычных и эксклюзивных зданиях могут оцениваться и в несколько раз дороже. Аналитики компании Soho Estate отмечают, что до 80% цены элитной новостройки составляет наценка за уникальность и «за креатив». Например, за возможность жить в квартире со стеклянными стенами в одном из небоскребов ММДЦ «Москва-Сити» и любоваться из ванной панорамой Москвы придется заплатить на 30-35% дороже среднестатистической «элиты».[7]

Как правило, такие дома создаются по авторскому проекту известного архитектора и имеют нестандартные архитектурно-планировочные решения. Так что многие элитные жилые комплексы становятся городскими достопримечательностями. Достаточно вспомнить 45-этажный московский небоскреб «Триумф-Палас» (самое высокое жилое здание в Европе).

Разумеется, чтобы обосновать «заоблачные» цены, такие жилые комплексы по всем параметрам должны превосходить жилье бизнес-класса. Самая современная «инженерная начинка», развитая социальная и рекреационная инфраструктура, подземный паркинг и благоустроенная придомовая территория – это лишь самые минимальные требования к таким проектам. Кроме того, застройщик «элиты» особое внимание должен уделять качеству материалов и проводимых работ – потому что ошибка или халатность тут может обойтись слишком дорого.

«Застройщики устанавливают на элитных объектах окна с повышенной шумо- и теплоизоляцией, так как покупатели такого уровня явно не будут мириться ни с уличным шумом, ни со сквозняками, – отмечает Евгений Варакса (PROPLEX). – Мы рекомендуем для столь ответственных проектов окна на основе пятикамерных систем, которые не только обладают максимальной энергоэффективностью, но и хорошо вписываются в любой архитектурный стиль здания».

Покупатели, способные оплатить столь дорогое жилище, не любят скученности и тесноты. Так что количество квартир в элитных жилых комплексах редко превышает 50-70, а сами квартиры сравнимы по площади с небольшим коттеджем. К примеру, в проекте жилого комплекса «Brilliant House», который возводят в одном из самых престижных районов Санкт-Петербурга – на Крестовском острове, только 2-3-4-комнатные квартиры от 147 до 247 кв. м. В восьмиэтажном кирпично-монолитном здании в стиле модерн располагается только 35 квартир с видом на реку и окрестные достопримечательности.[8]

В Москве и Санкт-Петербурге, где в исторических центрах совсем не осталось свободных участков для застройки, девелоперы берутся за реконструкцию исторических зданий. Зачастую от изначального строения остается лишь лицевой фасад, за которым скрываются просторные квартиры с ультрасовременными инженерными коммуникациями. По отзывам экспертов, такая комплексная реконструкция с сохранением исторических фасадов может стоить до 20-50% дороже строительства «с нуля». Но вложения всегда себя окупают, так как многие готовы платить за неповторимый шарм исторических зданий.

Особенно в подобных проектах преуспела Северная столица. Например, премиальный жилой комплекс «Смольный проспект» объединяет три исторических здания конца XIX-начала XX вв., обращенных фасадами на Смольный собор. Проект разработан мастерской «Taller de Arquitectura» под руководством архитектора с мировым именем Рикардо Бофилля. У него получилось объединить современные представления о комфорте, строительные и инженерные технологии с аутентичной исторической аурой.[9]

Следует отметить, что по мере развития рынка недвижимости набор характеристик, ранее присущий только высоким классам, постепенно появляется и в более дешевых сегментах. Так, еще 10-15 лет назад монолитная технология строительства была прерогативой «бизнес-класса», теперь же с ее помощью массово возводят жилье уровня «эконом». Пластиковые энергосберегающие окна и остекление лоджий еще недавно считались опцией для дорогой недвижимости, теперь же становятся фактическим стандартом даже для бюджетных многоэтажек. Потребители начинают все больше внимания обращать на характеристики будущих квартир, и девелоперы в борьбе за покупателя предлагают все новые привлекательные опции.

Пресс-служба производителя оконных систем PROPLEX

PROPLEX