Правильная работа офисной электросети

Специалисты рекомендуют не опасаться роста цен на рынке офисной недвижимости и внимательно оценивать техническое состояние помещений.

Согласно прогнозам экспертов рынка недвижимости, 2018 год ознаменуется восстановлением спроса на офисные помещения. Ожидается, что к декабрю объём свободных площадей снизится до уровня 13,5 %. И это на фоне активизирующегося нового строительства, которое обеспечит прирост свободного офисного пространства ещё на 450 тысяч квадратных метров. Тем не менее существенного роста стоимости свободных площадей в этом году не ожидается, поэтому потенциальным арендаторам и покупателям не следует форсировать процесс принятия решений. Подходить к выбору вариантов специалисты советуют осмотрительно, особенно тщательно оценивая уровень технического оснащения офисных помещений.
«Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец не всегда обладает полной и достоверной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. В результате он рискует не только понести в дальнейшем финансовые потери, но и получить площадь, опасную для эксплуатации. Особенно важно правильно оценить состояние низковольтных коммуникаций и проверить их на соответствие проектной документации. Правильная работа офисной электросети обеспечивает не только полноценную работоспособность организации, но и пожарную безопасность, ответственность юридических лиц за соблюдение требований, которая была усилена в 2011 году», — объясняет Владимир Закускин, советник генерального директора Группы компаний IEK, одного из крупнейших производителей и поставщиков электротехники и светотехники.
Как отмечает эксперт, в соответствии с действующими правилами технической эксплуатации электроустановок компания – владелец офисного помещения в случае его продажи или сдачи в аренду должна провести ряд стандартных профилактических мероприятий, подтверждающих работоспособность электротехнического оборудования и коммуникаций. Впоследствии в процессе эксплуатации новому арендатору или собственнику офиса также надлежит проводить инспекции с определённой периодичностью (либо своими силами, либо с привлечением специалистов эксплуатирующей организации или сторонних подрядчиков):
• раз в квартал – тестирование выключателей дифференциального тока (ВДТ, АВДТ). При каждой проверке составляется протокол испытаний с отметкой, подтверждающей работоспособность каждого выключателя;
• ежегодно – протяжку зажимов жил проводов и оценку контактных соединений на нагрев и окисление;
• каждые три года – инструментальную диагностику низковольтной инфраструктуры и электрощитового оборудования силами сертифицированной электролаборатории. Включает визуальный осмотр, испытание сопротивления изоляции, непрерывности защитных проводников, защиты от косвенного прикосновения и пр.
Если здание старое или его техническое состояние вызывает вопросы, можно также запросить результаты тепловизионного обследования или провести его своими силами. Эта мера позволяет выявить перегрев стационарного электрооборудования и линий, а также обнаружить нарушения изоляции электропроводки. Таким образом осуществляется превентивное обнаружение потенциальных источников возгорания в электросетях без необходимости прекращать их работу.
Примером одного из наиболее распространённых рисков, с которым сталкиваются арендаторы офисных площадей, являются токи утечки. Как правило, они имеют место в помещениях, которые не проходят обязательную регулярную проверку. «Токи утечки неконтролируемо распространяются по металлическим конструкциям здания, например по трубопроводам и арматуре. Они вызывают преждевременное старение изоляции и способны стать причиной лавинных пробоев, которые являются одной из наиболее распространённых причин возгорания и электротравм», – поясняет Владимир Закускин.
Для защиты офисных зданий и помещений от негативных последствий появления токов утечки используются устройства защитного отключения (УЗО), например типа ВД1-63, или дифференциальные автоматические выключатели (АД-12, АД-14, АВДТ). Последний тип оборудования является гибридным и совмещает в одном корпусе автоматический выключатель и УЗО. В целях противопожарной защиты используются УЗО и дифавтоматы с номинальным отключающим дифференциальным током 100 или 300 миллиампер, а для защиты человека от поражения электрическим током – 10 или 30 миллиампер. Как правило, первые устанавливают на общий ввод, вторые – на отдельных линиях или группах линий. И те и другие выполняют свои функции и не заменяют друг друга.
Установив работоспособность офисной электросети или выполнив необходимые работы по её восстановлению, следует поддерживать электропроводку и оборудование в надлежащем состоянии. В частности, ни в коем случае не вносить в схему несанкционированные изменения. Если же они необходимы, работы должны обязательно предваряться подготовкой соответствующей проектной документации, её экспертизой и согласованием со службами технического и пожарного надзора.

IEK