Инвестиции в будущее

Приобретение участка или загородного дома – дело серьезное, оно требует обдумывания, взвешенности решений, неторопливости. С одной стороны, риэлтеры в один голос заявляют, что цены на недвижимость (и загородную в том числе) все время растут, с другой – рынок время от времени лихорадит, очертания пригородов и целевое назначение тех или иных территорий меняется на глазах, так что поспешная покупка впоследствии может обернуться проигрышем. Верно и другое: правильно принятое решение сделает вас если не домовладельцем, то, как минимум, человеком, удачно вложившим капитал.

Проигрыши нечасто, но случаются: всякое ведь бывает в наше время. Купил, допустим, гражданин загородный участок, хотел в перспективе комфортабельную дачу построить, а тут, глядь: в сотне метров от участка КАД проложили! Вроде бы транспортная проблема при этом решается, зато экологическая обстановка ухудшается однозначно. Участок нужно продавать, а покупателей нет – и вместо дачи вы получаете сплошную головную боль.

Одним из первых шагов должен стать поиск информации о перспективных планах развития той территории, на которой вы собираетесь покупать недвижимость.

Следует узнать, какие виды имеют на эту территорию районная и областная администрация, не собираются ли здесь строить автотрассы, тянуть через участок газовые трубы «Голубого потока» и т. п. У властей всегда планов громадье, они решают стратегические задачи и обычно поступают согласно известной пословице: «Лес рубят – щепки летят».

Но, прежде всего, нужно понять, нужно ли вам вообще все это загородное житье-бытье. Сейчас жить за городом становится модным. Все европейские и американские мегаполисы имеют тенденцию к «расползанию» и «растеканию». То есть на Западе люди стремятся жить за городом, в индивидуальных домах со всеми удобствами, и мы, как обезьяны, тут же бросились подражать им.

А ведь для начала имеет смысл прикинуть, налажена ли у нас инфраструктура на таком же уровне, как на Западе. Сможете ли вы ездить каждый день на работу из загородного дома?

К сожалению, в ряде направлений (взять, к примеру, то же Приозерское шоссе) каждодневная езда превращается в мучительный и утомительный процесс, который довольно быстро надоедает. А московский опыт? В пригородах столицы нынче такой плотный трафик, что нередко даже жить в коттеджах недалеко от Москвы – это значит каждый день три-четыре часа стоять в пробках.

Между тем, если достаточно просторная квартира в городе обходится ее владельцу примерно 100 долларов в месяц, то на содержание загородного дома с удобствами тратится 400–500 долларов, а иногда и больше. И если в таком доме жить не постоянно, а приезжать туда лишь изредка, то зачем он нужен? В конце концов, в сезон, если вы имеете деньги, можно взять в аренду великолепный коттедж и спокойно жить там.

Некоторые специалисты считают, что коттедж можно рассматривать как постоянное место жительства, если он расположен в черте города или в 10–15 километрах от него. Во всех остальных случаях загородная жизнь сопряжена с такими временными, эмоциональными, да и финансовыми затратами, что ее смысл утрачивается.

Пока проживание в коттедже с удобствами – это удовольствие для богатых пенсионеров, а таковых в нашем обществе, скажем честно, совсем немного.

Да и строительная база в сравнении с развитыми странами у нас пока другая. В Петербурге и Ленобласти не так много компаний, которые имеют серьезные производственные мощности и способны решить задачи масштабного строительства комфортабельных загородных домов. В этом смысле мы отстаем даже от некоторых регионов (например, Татарстана), где для этих целей задействованы целые домостроительные комбинаты.

Разумные варианты

В то же время надо заметить, что отговаривать нашего человека от жизни на природе – занятие безуспешное. Да и не надо отговаривать, пусть себе живет, невзирая на любые преграды.

В конце концов, есть масса разумных вариантов загородной жизни, а посему приобретение недвижимости за пределами города – в принципе, правильный шаг. Это инвестиции в будущее, только нужно сделать вложение правильно, чтобы в итоге получилось выгодное предприятие.

Для этого следует обратить внимание на характеристики объекта. В первую очередь на месторасположение участка и дома. Как уже говорилось, проходящая рядом автотрасса может основательно понизить привлекательность объекта. Но это далеко не единственный отрицательный фактор. Если, допустим, дорогой и комфортабельный дом, в котором можно жить круглый год, находится в садоводстве, в окружении домиков-скворечников (тем более на участке шесть соток), то надеяться продать его за крупную сумму не приходится. То же самое касается загородных домов, расположенных в зонах коммерческой застройки: рядом с мастерскими, складами, торговыми предприятиями, бензоколонками и т. д. Несоответствие архитектурного замысла конкретного дома ближайшему окружению или просто представлениям о разумной и функциональной архитектуре также не вызовет к нему интереса покупателей. Кроме того, нужно иметь в виду, что затраты на обеспечение объекта необходимыми коммуникациями у нас далеко не всегда оказываются оправданными. Проложить газовую магистраль, протянуть линию электропередач или просто построить хорошую подъездную дорогу иногда стоит таких денег, что вам моментально расхочется инвестировать в загородную недвижимость. Причины дороговизны могут быть разные, в том числе и коррупционные, но сбрасывать со счетов эту реальность никак нельзя.

Чтобы не прогадать и правильно вложить деньги, нужно в первую очередь ориентироваться на рынок. При этом рыночная стоимость объекта – не какая-то незыблемая цифра, а всего лишь наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции.

При этом разумно прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков недвижимости, привлечь риэлтеров, хотя и их заключение окончательным не является. Это лишь отправная точка, а конечная сумма может отличаться как в ту, так и в другую сторону. Купля-продажа недвижимости, особенно с целью выгодного вложения средств, – дело творческое, тут лучше не стоять на своем, как скала, а проявить гибкость. Чтобы не прогадать при покупке или продаже объекта загородной недвижимости, имеет смысл посмотреть цены на аналогичные по удаленности и престижности мест объекты. Средняя цена на них, скорее всего, и будет реальной рыночной стоимостью.

Зачастую препятствием для купли-продажи объекта становится яркая индивидуальность проекта. Бывает так, что дом построен исключительно под хозяина: под его вкус, его нужды, рассчитан на его семью. В таком случае покупатель, у которого средняя семья и средние запросы, посмотрит на него критически. Ему, безусловно, нужно что-то попроще, и по архитектуре тоже. А если архитектор, реализуя тот или иной проект загородного дома, безудержно самовыражается (разумеется, с полного ведома хозяина), это самовыражение, как правило, выходит боком домовладельцу, когда он выставляет дом на продажу.

Конечно, типового загородного жилья у нас пока строится не так много. Но тенденция уже начинает прослеживаться: на рынке появляются серийные проекты экономкласса, и, без сомнения, этот сегмент загородной недвижимости ожидает бурный рост. Типовые дома доступны относительно широким массам населения, а не тонкой прослойке богатых клиентов, и в перспективе они образуют динамичный и живой вторичный рынок, на котором будет совершаться масса сделок. Когда-нибудь индивидуальные загородные дома у нас будут менять, как автомобили, – так уже давно делают в Европе.

Вторичный рынок не за горами

Именно развитие вторичного рынка может дать толчок вложению капиталов в загородную недвижимость. Сегодня этот рынок у нас мало развит, и цены на недвижимость зачастую определяются искусственными факторами. Лишь когда в окрестностях Петербурга будут выстроены многие тысячи современных загородных домов, доступных для среднего класса, этот процесс развернется.

Сейчас загородные дома строят в основном под себя, на продажу в будущем мало кто рассчитывает. А ведь это вполне естественно: купил дом, если появились лишние средства, пожил там в свое удовольствие, затем продал, да еще и «навар» получил! Возможно ли такое в России? В принципе, возможно, но сегодня это, как правило, довольно болезненный процесс, связанный с нервными и временными затратами. Думается, развитый вторичный рынок – не за горами. Рост доходов населения приводит к тому, что с каждым годом все больше семей может позволить себе построить загородный дом – для выезда на уик-энд, катания на горных лыжах или для постоянного проживания. Формы загородной жизни еще только складываются и, возможно, будут отличаться от общепринятых в цивилизованных странах, но при этом обязательно привлекут много тысяч петербуржцев.

Земля и воля

В данном случае земля – это загородные участки, а воля – это стремление горожанина с денежными средствами надежно их вложить. Специалисты считают, что покупка загородных земельных участков в перспективных местах является выгодным вложением капитала. Немало частных лиц и компаний покупают сейчас участки, поскольку земля в ряде пригородов стремительно дорожает. Мало кто помнит, что несколько лет назад земля в окрестностях той же Стрельны стоила несколько сотен долларов за сотку, зато все хорошо знают, что сейчас цены на землю там – как в самом дорогом и престижном Курортном районе. Дорожает земля в окрестностях Пушкина и Павловска, в «золотом треугольнике», во Всеволожском районе, ну и, естественно, у береговых линий экологически чистых водоемов. Такие участки у рек и озер, приобретенные по разумной цене, в самом ближайшем будущем, без сомнения, способны принести прибыль.

В отношении земли надо признать, что как средство вложения денег она даже более надежна, чем городская недвижимость.

Некоторые финансовые структуры сейчас скупают даже земли сельскохозяйственного назначения (теперь это возможно в законном порядке), рассчитывая, что после перевода их в другой статус они получат определенную прибыль. Выкупают землю и строительные компании, после чего строят там на свои средства дома и продают. Это относительно новая практика, еще несколько лет назад строительство велось в основном под нужды и запросы конкретного заказчика, которому предлагался всего лишь участок с инженерными коммуникациями. Сейчас ситуация на рынке изменилась и есть спрос на полностью готовые дома. Если дом удобный, функциональный, расположен в хорошем месте, то на него наверняка найдется покупатель.

Квартира в городском доме может пострадать в результате пожара, прорыва трубы у соседей сверху, по стене могут поползти трещины… Тогда ее стоимость сразу понизится. А земля несокрушима, разве что окажется затопленной в результате создания какого-нибудь рукотворного моря, но таковое в нашем регионе, к счастью, пока не планируется.

Михаил СКВОРЦОВ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru