Страхование недвижимости

В советское время страхование частных строений, расположенных как в городах, так и в сельской местности, производилось в обязательном порядке. Это был единственный вид обязательного страхования. Страховые тарифы определялись постановлением правительства. Стоимость строений определялась ПИБами по специальным региональным сборникам. Страховая сумма составляла 40% от стоимости строений, то есть обязательное страхование проводилось на 40% пибовской стоимости. Собственник строения не мог влиять на условия страхования.

Страховые выплаты производились Госстрахом по тем же региональным сборникам. Ущерб определялся в процентах от стоимости строения. Сметы на ремонтные работы не составлялись. Страховая выплата по обязательному страхованию составляла 40% от размера ущерба. Решение Госстраха о сумме страховой выплаты было окончательным и обжалованию практически неподлежало. Собственник был бесправен в определении действительного ущерба.

Параллельно существовало и добровольное страхование, по которому можно было застраховать строение на оставшиеся 60% его пибовской стоимости. Добровольным страхованием была охвачена только часть строений. Условия выплат по ущербу были те же, что и по обязательному страхованию.

В советское время собственник строения имел единственное право - самостоятельно решить, страховать или не страховать. Все условия страхования и страховых выплат были определены государством. Не существовало даже договора страхования, выдавалось на руки собственнику только страховое свидетельство. Правила страхования можно было прочесть только в Госстрахе.

С распадом СССР обязательное страхование прекратилось. У Госстраха появились конкуренты. Стало возможным проводить страхование строений на основании договора, в котором собственник договаривается со страховой компанией об основных условиях страхования: о рыночной стоимости строения, о рисках, от которых будет застраховано строение, о тарифах, о порядке оплаты страховых взносов, о порядке определения ущерба и страховой вы-платы. Если собственнику не нравятся условия страхования одной компании, он может отказаться от заключения договора и обратиться в любую другую страховую компанию. Сегодня есть из чего выбирать. В одном Петербурге работает более 100 страховых компаний.

Жизнь в условиях формирующегося рынка недвижимости стала связана с большим числом рисков. Услуги на страховом рынке стали более разнообразны. Появились новые виды страхования загородной недвижимости.

Классическое страхование

К классическому страхованию относится страхование строений от пожара, взрыва, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц.

При заключении договора для обеих сторон важно правильно определить рыночную стоимость строений. Некоторые из страховых компаний до сих пор пользуются советскими региональными сборниками, изданными в начале 80-х годов. Однако переходные коэффициенты, которыми пользуются ПИБы при определении сегодняшних цен, далеки от действительности, т.к. они не учитывают рыночной составляющей, которая формируется под влиянием спроса. В результате стоимость строений в районах с высоким спросом будет занижена (например, в Курортном и Всеволожском районах), а в районах с низким спросом, возможно, будет завышена (удаленные районы Ленобласти).

Рыночную оценку строения может дать специалист-оценщик.

Некоторые страховые компании определяют две стоимости строения: действительную и восстановительную. По соотношению этих двух стоимостей определяется износ строения.

При наступлении страхового случая ущерб правильнее определять по восстановительной смете. Определение ущерба госстраховским методом, по процентам, несовершенно и чаще всего невыгодно пострадавшей стороне.

Порядок определения страховой выплаты должен быть оговорен в договоре страхования. Возможны следующие варианты:

- с учетом износа;
- без учета износа.

После того, как будут оговорены условия определения действительной стоимости строений и условия определения ущерба и страховой выплаты, устанавливаются страховые тарифы.

Величина страхового тарифа при страховании загородного дома зависит от многих факторов: от типа дома (деревянный, кирпичный, щитовой), от режима проживания в доме, от окружающей обстановки и охраны дома, от удаленности пожарной части и пожарного водоема, от метода определения страховой выплаты (с учетом или без учета износа), от итогов страхования в прошлые годы (были ли выплаты).

В договоре конкретно следует оговорить: кто составляет смету по ущербу, какие документы передаются в страховую компанию при наступлении страхового случая по каждому из страховых рисков и в какие сроки производится страховая выплата.

При заключении договора страхования следует попросить копию Правил страхования, на основании которых заключен договор.

Страхование прав собственности

Страхование прав собственности на объекты загородной недвижимости - это новый вид страхования, находящийся в самом начале своего развития.

Страхование прав собственности востребовано при сделках с загородной недвижимостью, оно защищает нового собственника от возможных исков бывших собственников, чьи права могли быть нарушены при проведении прошлых сделок с объектом.

Объектами загородной недвижимости могут быть земельные участки, жилые и дачные дома, коттеджи, земельные участки с расположенными на них строениями.

Если строения предназначены для постоянного проживания и собственники зарегистрированы в этих строениях, то риски потери права собственности в данном случае будут аналогичными городским квартирам (см. "Загородное обозрение", № 3, 2002).

Если в загородных домах никто не регистрируется, то количество рисков снижается.

В связи с введением в действие Земельного кодекса и оформлением в собственность земельных участков под коттеджами, построенными в послед-ние 10 лет, на рынок в ближайшее время начнут выходить земельные участки со сложной прошлой историей.

Сбор и проверка документов по истории объектов загородной недвижимости значительно сложнее, нежели по городским квартирам. Это связано с удаленностью объектов от города, разбросанностью организаций, в которых оформляются документы по сделке, слабой организованностью рынка загородной недвижимости.

Валентин ЛОГИНОВ
ЗАО "Первая титульная страховая компания", «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru