Кому землицы?

Многие мечтают построить собственный загородный дом, но воплотить эту мечту в жизнь, к сожалению, удается не каждому. Разумеется, если вы не стеснены в средствах и можете позволить себе приобрести участок на вторичном рынке, никаких проблем не будет. А вот тому, кто рассчитывает получить земельный надел под ИЖС от муниципальных властей, сегодня придется трудновато.

Как положено

Согласно Постановлению правительства Ленинградской области № 458 от 13.11.1995 г., земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются жителям области (бесплатно) и петербуржцам (за плату) на основании соответствующего распоряжения главы районной администрации.

Сначала потенциальный застройщик должен обратиться в муниципальные органы с просьбой выделить участок под индивидуальное жилищное строительство, после чего ему предложат на выбор несколько имеющихся в наличии вариантов. В том случае, если претенденту понравился один из участков, ему остается только дождаться постановления главы администрации о выделении земли под ИЖС с разрешением на строительство жилого дома. После завершения строительства (как правило, в постановлении оговаривается, что оно должно быть завершено в течение трех лет) землю можно выкупить (приватизировать) или приобрести в аренду. Правда, перед этим придется выполнить еще одно требование: поставить участок на кадастровый учет. Процедура эта, между прочим, не из приятных.

Хотя учетом земель занимается областная кадастровая палата, практическую часть (определение границ надела, или, выражаясь научным языком, составление кадастрового плана) выполняют частные предприниматели, деятельность которых совершенно не регулируется государством. Так что стоимость кадастрового плана часто берется "с потолка", особенно если вам потребуется получить его на руки в кратчайшие сроки.

Кстати, по закону, каждый житель области может лишь один раз в жизни бесплатно получить земельный участок 8-12 соток (конкретный размер определяется постановлением земельной комиссии региона). При желании приобрести больше земли, придется уже заплатить - как и всем петербуржцам, на общих основаниях.

А на самом деле…

На самом деле возможность получения земли под ИЖС от муниципальных органов в большинстве районов стала фактом истории. Действительно, лет десять назад проблемы не существовало - получить участок под застройку мог любой желающий. Сейчас ситуация приближается к критической. Потенциальные застройщики тщетно обивают пороги районных администраций - для них заготовлен один-единственный ответ: "Выдача участков под застройку приостановлена". Почему?

Оказывается, за последнее десятилетие муниципальные органы выделили слишком много земли под индивидуальное жилищное строительство. А поскольку, согласно новому Земельному кодексу РФ, участок и находящийся на нем объект недвижимости считаются неделимым целым, чтобы распоряжаться землей (например, продать), нужно сначала ее приватизировать. Для этой процедуры необходима постановка участка на кадастровый учет и составление его кадастрового плана. Вот тут-то и возникли самые большие трудности. Как оказалось, земельные комитеты не в силах справиться с огромным количеством заявок, полученных от граждан. В итоге выдача новых "наделов" была приостановлена.

Как утверждает исполнительный директор Русского фонда недвижимости Дмитрий Минин, с такими же проблемами столкнулись и очередники на улучшение жилья, которые должны беспрепятственно получать земельные участки в собственность. И хотя списки таких лиц существуют как и прежде, очередь абсолютно не двигается.

При этом интересен следующий факт: если простым гражданам о получении земли под застройку теперь не приходится и мечтать (прежде всего в Приозер-ском, Выборгском, Всеволожском и некоторых других районах), то у юридических лиц таких проблем, как правило, не возникает. В районных администрациях находят возможность выделить им достаточно крупные участки под проведение проектно-изыскательских работ (ПИР) сроком на 1 год. После этого между двумя сторонами заключается договор, согласно которому юридическое лицо обязано в течение трех лет закончить формирование объекта - садоводства, жилого объекта или объекта коммерческой недвижимости. "Загородное домостроение становится необыкновенно популярным видом деятельности для многих сфер бизнеса, - говорит Дмитрий Минин. - Крупные компании приобретают земельные участки, с тем чтобы, построив объект, затем продать его или же сдавать в аренду".

По мнению руководителя Сестрорецкого филиала АН "Итака" Андрея Ляпустина, физическим лицам в этой ситуации лучше всего приобретать участки на вторичном рынке, поскольку ждать "милости" от муниципальных властей в данном случае практически бесполезно.

Кто богаче, тот и прав

Но и на вторичном рынке купить хороший участок не так просто, как кажется. Каждый потенциальный покупатель нередко оказывается в условиях жесткой конкуренции с более состоятельными (и влиятельными) застройщиками. Кроме того, лучшие земли Ленинградской области активно осваивают москвичи, которые, располагая большими, чем петербуржцы финансовыми возможностями, щедро вкладывают свой капитал в наши угодья. В результате цены на участки в престижных районах области стремительно растут (в последнее время они выросли в разных районах на 70-100%). Однако это вовсе не следствие экстенсивной политики крупнейших московских компаний. Оказывается, повышенный интерес к землям в Ленобласти и пригородах Санкт-Петербурга проявляют прежде всего, москвичи-"частники", для которых загородный дом под Питером - весьма заманчивая перспектива.

Что касается менее престижных районов, то в любом из них можно без проблем приобрести участок необходимых размеров. Но при этом надо учитывать еще некоторые немаловажные факторы - например, стоимость подведения воды, газа, электричества. В целом, пакет "городских" коммуникаций (даже если они уже имеются поблизости и требуется просто подключить их к дому) обойдется не менее $10 000. Разумеется, для состоятельных граждан это не препятствие. А вот собственникам со скромным достатком такие затраты, как правило, сильно бьют по карману.

Финансовые сложности возникают и у "счастливчиков", которым все-таки удалось получить участок под ИЖС. Сначала им придется разобраться с налоговыми органами (как известно, с 2001 года Министерство по налогам и сборам решило взимать налог на землю под недостроенным жильем в размере 100% от базовых ставок земельного налога вместо положенных 3%), затем раскошелиться на составление кадастрового плана и наконец разориться на подведение необходимых коммуникаций.

Алексей РЕЗЕНКОВ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru