Наши заграницы: доступные и далекие

Сегодняшние цены на петербургские квадратные метры делают неплохую рекламу недвижимости за рубежом: в большинстве популярных у наших граждан стран жилье куда дешевле, нежели в Питере.

И действительно, отказавшись от небольшой квартиры в грязном городе, практически за те же деньги можно приобрести двух- или даже трехэтажный дом в экологически чистом курортном месте. Дом с сауной, верандой, несколькими спальнями, камином. И по заверениям специализированных риэлтерских агентств, это приобретение может стать источником постоянного дохода, если в промежутке между отпусками владельца будет сдаваться в аренду. На первый взгляд предложение заманчивое…

Считается, что недвижимость за рубежом чаще всего покупают как «второй дом» — помимо городской квартиры. Однако в последнее время петербуржцы стали обращать внимание на ликвидные объекты на рынке зарубежной недвижимости, рассматривая их не как дополнение к городскому жилью, а как замену ему. Примечательно, что при этом об эмиграции никто не помышляет.

Сначала горожанин приобретает коттедж в Ленобласти, причем недалеко от Петербурга, чтобы было удобно добираться на работу. Тот самый «второй дом». Со временем прелести жизни на лоне природы очаровывают домовладельца, и он все реже и реже навещает городскую квартиру, даже зимой. И если коттедж построен на совесть и инфраструктура полностью удовлетворяет потребностям современного жителя мегаполиса, рано или поздно хозяин дома задумывается: а не стоит ли вообще отказаться от жилья в городе? Особенно когда появляется возможность продать квартиру, а на вырученные деньги без доплаты приобрести домик для летнего отдыха в теплых широтах.

Обмен без доплаты

Попробуем прикинуть, реально ли небольшую квартиру в Петербурге обменять без доплаты на домик в иноземном курорте. Для примера установим верхнюю планку 120 тыс. евро. Согласно листингам агентств недвижимости, сегодня за эти деньги можно купить неплохую однокомнатную квартиру в одном из центральных районов или «двушку» в классическом спальном. Выбираем наугад предложение за 120 тыс. евро… Нам попалась двухкомнатная квартира на Гороховой улице, пятый этаж из пяти, старый фонд, общая площадь 52 кв. м. А теперь пробежимся галопом по Европам, и не только чтобы понять, какой объект недвижимости можно купить на нашей планете на эту сумму.

Начнем с ближнего соседа — Финляндии. Первый вариант — вилла в Савонлинне на участке 2 га. В состав объекта сделки входят дом, сауна, сарай, санузел. В доме гостиная, две спальни. Общая площадь 63 кв. м. Береговая линия 200 метров — в собственности, направление восточное. Есть право на дополнительную постройку. В общем-то неплохо. Если пересмотреть многочисленные предложения финской недвижимости, можно без труда приглядеть себе дом со всеми удобствами недалеко от российско-финской границы, чтобы ездить в «иноземный» коттедж на берегу живописного озера не только в отпуск, но и на выходные.

Но Финляндия — это, как ни крути, север, а тех, кто хочет загорать и купаться в теплом море неподалеку от собственной «дачки», привлекают дальние южные страны. Чтобы не мелочиться, замахнемся сразу на Испанию. По утверждению риэлтеров, россияне предпочитают приобретать небольшие домики (не квартиры) в весьма комфортабельных районах Испании, где рядом рестораны, ночные клубы, торговые центры, спорт-клубы, поля для гольфа. И конечно, море. Близость к нему традиционно волнует едва ли не больше всего. Интересно, ждут ли нас здесь с вырученной за продажу старой «двушки» на Гороховой суммой? Оказывается, ждут. Чудная вилла площадью 120 кв. м, с тремя спальнями, расположенная в городке Комарес на Коста-дель-Соль (самом южном побережье Испании), продается за те же 120 тыс. евро! В числе достоинств мраморный пол, комната для гостей, 30-метровая терраса на крыше, полностью оборудованная кухня, камин, барбекю и прочая, прочая, прочая. Понятно, что вилла не на первой линии, то есть не прямо у моря, но если до пляжа можно дойти пешком, стоит ли обращать внимание на пресловутые линии?! И мы считаем, что не стоит. От Гороховой до приличного пляжа и за сутки не доберешься.

От мандрии до сосуа

Следующая страна, а точнее, остров мечты, — Кипр. После просмотра листингов кипрских операторов рынка недвижимости становится ясно, что нашему воображаемому покупателю и здесь не дадут от ворот поворот. Вот возьмем, к примеру, апартаменты в только что отстроенном таун-хаусе в живописной деревне Мандрия, недалеко от залива Мандрия, в 5 км от международного аэропорта Пафоса и в 10 км от Пафоса. Счастливый собственник будет жить недалеко от песчаных пляжей, рядом с Купальней Афродиты, наслаждаясь восхитительным видом на Средиземное море. В трех километрах — гольф-поле. Озелененная территория, есть большой общий бассейн, детская площадка, просторный паркинг. Общая площадь двуспальных апартаментов 85,2 кв. м. Стоимость от 120,2 тыс. евро.

Невольно приходит мысль: если в Испании и на Кипре за эти деньги можно приобрести вполне приличное жилье, то что нам предложат вместо «двушки» на Гороховой в Болгарии? Проверим, так или это на самом деле. Причем домики где-нибудь в дальних сельских районах, продающиеся всего за 15 тыс. евро, рассматривать не будем. Двинемся прямо на море. Перед нами каталог недвижимости Варны — знаменитые Золотые Пески. При покупке недвижимости здесь, как и в Испании, нужно помнить, что цены растут пропорционально удаленности от моря, буквально с каждым метром. Дома на второй линии, то есть вне прямой видимости моря, значительно дешевле жилья на первой, где апартаменты с видом на море дороже точно таких же, но без моря в окошке. Вот кирпичный коттедж 70 кв. м на участке 600 кв. м. В «джентльменский набор» входят: мебель, фаянс, оборудованная кухня, керамическая плитка, паркет, интернет-связь, кабельное телевидение, пластиковые окна, камин, паркинг рядом с домом… До моря можно дойти пешком за четверть часа. Продавцы утверждают, что не стоит переплачивать втрое, чтобы путь к морю занимал всего несколько минут. Для шикарного дома стоимостью 120 тыс. евро — более чем весомый аргумент.

В качестве изюминки приведем в пример дачу в одном из экзотических курортов — Доминиканской Республике. Вилла жилой площадью 101 кв. м (две спальни и два санузла) с участком 382 кв. м, расположенная в трех минутах езды от неизвестного нам, но, судя по фотографиям, весьма привлекательного пляжа Сосуа, как оказалось, стоит столько же, сколько та самая квартира на Гороховой. Удивительное совпадение! Ведь между ними не больше общего, чем между бензиновыми разводами луж на Садовой и изумрудными переливами океанской волны.

Другая сторона медали

Несмотря на неоспоримые преимущества курортной недвижимости за рубежом, владельцам «лишних» квартир не стоит сломя голову бросаться в представительства зарубежных риэлтерских фирм в поисках земного рая. Практика покупок подобных объектов россиянами свидетельствует о том, что на пути может оказаться немало преград, которые способны камня на камне не оставить от его мечты. Прежде всего, не нужно клевать на обещания быстрого заработка для покупателей-инвесторов. Наиболее типичная схема «разводки» простодушного покупателя выглядит примерно так: «Если у вас нет всей суммы — не беда, — успокаивает агент. — Мы поможем вам взять ипотечный кредит в местном банке под залог недвижимости, а потом будем сдавать вашу виллу (коттедж, бунгало, апартаменты и т. д.) в аренду по астрономическим ставкам. Таким образом, вы не только сэкономите на покупке, но и сможете быстро вернуть вложенные средства». В доказательство демонстрируются впечатляющие графики роста цен на предлагаемом побережье. Но бедняга покупатель не знает, что местные власти планируют развернуть строительство неподалеку, в результате чего арендные ставки через несколько месяцев резко упадут и ему придется волей-неволей искать дополнительные средства для расчета с банком, если он не хочет отказаться от покупки.

Еще одно распространенное заблуждение: многие покупатели недвижимости за рубежом наивно полагают, что после вложения денег в недвижимость страны X, Y или Z, смогут беспрепятственно жить в своих апартаментах чуть ли не круглый год, а при желании даже получить гражданство Х, Y или Z. Увы, это не так. Законодательства большинства стран за редким исключением не предусматривают почти никаких визовых послаблений для иноземных собственников недвижимости. Таким образом, на «дальнюю дачу» придется приезжать в качестве туриста, в лучшем случае имея на руках пролонгированную визу. А постоянный вид на жительство грозит лишь через 5–10 лет проживания в новом доме, да и то не всегда и не везде. Для многих становится неприятным сюрпризом и тот факт, что кое-где иностранцам не разрешается оформлять недвижимость на себя и для совершения сделки придется потратиться, чтобы зарегистрировать в выбранной стране фирму, а потом стать участником сделки, но уже в качестве юридического лица.

Еще один «рояль в кустах» — налоги, страховки и коммунальные платежи. Нередко покупатели бывают, мягко говоря, неприятно удивлены, узнав, что обслуживание коттеджа у моря обходится в куда большую сумму, чем регулярные расходы на коттедж в Ленобласти, не говоря уже о квартире. Кроме того, чтобы оформить покупку, а тем более кредит в западном банке, придется доказать, что деньги заработаны честным трудом, и главное — заплачены все налоги на доходы.

Все это — только малая часть подводных камней рынка недвижимости за рубежом. Вот почему, прежде чем решаться на, казалось бы, адекватную замену питерской квартиры на дачу за морем, нужно как следует изучить все тонкости предстоящей сделки, начиная от проблем с легализацией прав собственности и заканчивая планами инвестиционного развития выбранной территории.

Консультант: Татьяна РОДИОНОВА, руководитель проекта Prian.ru

Павел ЧЕРНЯКОВ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru