Девелоперов ждут в лесу

Если речь заходит о строительстве частного дома, купить десяток соток пока не проблема. Но девелоперы в поиске больших территорий в наиболее популярных для загородного отдыха районах Ленобласти зачастую заходят в тупик. Огромные земельные массивы у Финского залива, а также в окружении озер и лесов давно раскуплены крупными игроками рынка либо находятся в федеральной или муниципальной собственности и не выставляются на продажу.

В настоящее время существует семь функциональных групп земель: земли поселений, земли лесного и водного фондов, особо охраняемые (территории природных, историко-культурных памятников, ансамблей и кладбищ), земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и запаса. Наибольшая площадь у земель лесного фонда и земель сельхозназначения.

О перспективах перевода земель сельхозназначения в земли поселений за последние месяцы сказано немало. При этом о возможностях рационального использования земель лесного фонда без ущерба для лесных угодий почти ничего не известно. Считается, что единственный вариант использования инвесторами леса — перевод в другую категорию, а затем хищническая вырубка и массовая застройка коттеджами за высокими заборами. Но для того чтобы извлечь из леса прибыль, вовсе не обязательно его губить.

Зеленый фонд

Лесное законодательство понятие «земельный участок в составе земель лесного фонда» не использует. Лесной фонд состоит из участков, к которым относятся участки леса, участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Земля — это неотъемлемая часть леса и лесного фонда. Регулирование «лесных» отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов природной среды, имеющих важное экологическое, экономическое и социальное значение.

Основными законодательными актами, определяющими правовой режим земель лесного фонда, являются Земельный и Лесной кодексы. Статья 8 Лесного кодекса говорит о том, что лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также ст. 8 Лесного кодекса РФ, земли лесного фонда ограничены в обороте и не могут предоставляться физическим и юридическим лицам в собственность. Статья 9 Лесного кодекса РФ допускает передачу участков лесного фонда только на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, сервитута.

Наиболее рациональный способ мирного сосуществования бизнеса и леса — аренда участков лесного фонда на длительный период, до 49 лет. Если в течение срока арендатор добросовестно соблюдал все условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Новая редакция Лесного кодекса, принятая в январе 2007 года, наряду с передачей ответственности по ведению лесного хозяйства, значительно расширяет права лесопользователя. В частности, арендатор, заключивший договор аренды на условиях новой редакции ЛК, приобретает право сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, осуществлять залог арендных прав, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал. В соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» № 217-ФЗ от 24 июля 2007 года, для возможности сдачи участка в субаренду, уступки и т. д. необходим его учет в земельном кадастре (ст. 5 в новой редакции). Гарантией сохранности инвестиционных вложений арендатора в лесную инфраструктуру является механизм пролонгации договора аренды. Это очень важные привилегии, о которых давно говорили девелоперы и которые призваны значительно улучшить инвестиционный климат.

Равнение на отдых

Статьями 21 и 41 Лесного кодекса разрешается строительство на землях лесного фонда для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий. Данные статьи открывают широкие возможности для строительства коттеджей, гостиниц, турбаз и прочих объектов рекреационной инфраструктуры.

Главное ограничение для арендаторов лесных угодий — запрет на капитальное строительство. Разрешенный вариант приемлем для девелоперов, которые собираются создать санитарную, оздоровительную или спортивную зону. В соответствии со ст. 41 нового Лесного кодекса, «при осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение временных построек на лесных участках и осуществление их благоустройства».

Помимо этого, та же статья кодекса регламентирует: если в Лесном плане субъекта РФ определены зоны планируемого освоения лесов, в границах которых предусматриваются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов для осуществления рекреационной деятельности, на соответствующих лесных участках допускается возведение физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений.

Наиболее приемлемым бизнес-проектом для участка лесного фонда (при удаленности от города до 50 км, благоприятной экологической обстановке и развитой инфраструктуре) можно считать организацию сети односемейных домов отдыха «у леса и воды». В условиях нынешнего переизбытка предложений коттеджных поселков разной степени достроенности именно этот сектор рынка в настоящее время считается наиболее ликвидным. Строительство таких баз не требует прокладки дорогостоящих инженерных коммуникаций и позволяет получить максимальную интегрированную доходность вложений.

Желающих жить в съемном доме для загородного отдыха в последние годы стало очень много. Далеко не все могут себе позволить вложить деньги в оформление участка, строительство, отделку и обстановку дома или купить уже готовый загородный особняк за несколько сотен тысяч долларов. Есть и те, которые по ряду причин не собираются связывать себя владением недвижимостью (например, планируют уехать в другую страну или хотят пожить в загородном доме определенное время).

Сегодня увеличивается спрос на односемейные базы отдыха и среди обеспеченных семей, снимающих коттеджи на выходные или на время отпуска. Немало желающих познакомиться со спецификой жизни за городом до принятия решения о покупке собственного дома.

По данным аналитиков, среднегодовая загрузка современных загородных клубов и односемейных домов отдыха «в лесу у воды» может достигать 85%, а летом и в праздники — 100%. Большая часть номерного фонда может распродаваться еще в марте. Сейчас спрос на рынке доходных домов отдыха как минимум в два раза превышает предложение. Интерес к отдельным объектам таков, что приходится записываться в «листы ожидания» за несколько месяцев. Некоторые клиенты готовы ждать своей очереди и до полугода.

Найти хозяина

В Европе уже давно модно отдыхать в лесу. Так, например, в Швейцарии, где практика комфортной лесной жизни давно вошла в норму, законодательство предъявляет к лесопользователям строгие требования в отношении соблюдения правил эксплуатации участков. В Голландии для этих целей открыты все территории, за исключением заповедных, которые, как правило, находятся на островах. Развитие баз семейного отдыха успешно использовалось в Норвегии для вывода из кризиса прибрежных рыболовецких районов при сокращении рыбных запасов; в Финляндии — для оздоровления экономики малых городов севера страны; на Аляске и севере Канады — для развития традиционных отраслей хозяйствования коренных народов и продвижения создаваемого ими продукта на мировой рынок.

Как свидетельствует мировая практика, увеличение числа загородных баз отдыха на арендованных лесных угодьях, как это ни парадоксально, приводит к значительному сокращению экологических рисков. Хотя ничего удивительного здесь нет. Лесу страшен «дикий» турист, который оставляет после себя горы мусора, пни и пепелища, не говоря уже об угрозе пожаров. А легальные арендаторы не просто должны, а обязаны заботиться о вверенном им лесном уголке.

В соответствии с Лесным кодексом РФ, арендаторы самостоятельно и за свой счет обязаны осуществлять мероприятия по охране и защите лесов: противопожарное обустройство; создание систем, средств предупреждения и тушения лесных пожаров; в целях обеспечения санитарной безопасности осуществлять в лесах санитарно-оздоровительные мероприятия; восстанавливать леса и ухаживать за ними. Пока лесная земля остается «ничьей», отвечать за нее приходится лесхозу, обычно объективно неспособному контролировать вверенные ему территории. А аренда позволит найти каждому лесному участку хозяина, который будет отвечать за свои владения.

Павел ЧЕРНЯКОВ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru