Загородная ипотека: так ли сурова, как кажется?

Бытует мнение, что покупателям коттеджей (стоимость которых редко ниже 15–20 млн руб.) ипотека ни к чему, — дескать, эти состоятельные люди и так могут себе позволить любой дворец. На самом деле, во-первых, состоятельные люди прекрасно умеют считать деньги и понимают: лучше взять ипотеку на жилье, которое вырастет в цене и перекроет расходы по кредиту, чем изымать деньги из бизнеса. А во-вторых, кроме коттеджей бизнес-и премиум-класса, существуют еще, хотя и в меньших количествах, дома среднего ценового сегмента. И уж их покупателям ипотека будет как нельзя кстати.

Как отметила недавно директор АН «Бекар» Ирина Гудкина, выступая на Петербургском ипотечном форуме ­— 2008, лишь 11% покупателей загородной недвижимости, по ее оценкам, предпочитают рассчитываться при помощи ипотечных кредитов. Остальные ориентируются на рассрочки от застройщиков, предпочитают «вынуть» часть денег из бизнеса либо занимают у друзей и родственников, для того чтобы единовременно оплатить покупку.

Банки, не склонные к риску

Такое положение дел вполне объяснимо. Потребители не понаслышке знают, что банки «не любят» заемщиков, рассчитывающих приобрести коттедж. Они стремятся сотрудничать с крупными и известными застройщиками, однако пока на загородном рынке преобладают небольшие компании. С отдельными продуктами массовой застройки работают лишь немногие банки, непосредственно вовлеченные в строительство.

Ситуация усугубилась глобальным финансовым кризисом, начавшимся в Соединенных Штатах и вынудившим ипотечные банки (в том числе и российские) ужесточить условия выдачи кредитов. Повышение ставок и более строгий отбор заемщиков коснулись и рынка типового городского жилья. Что уж говорить о загородной ипотеке… По данным генерального директора петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» Елены Шевелевой, не более 20% загородной недвижимости Ленобласти оформлено корректно с юридической точки зрения.

Если рынок городской недвижимости начал формироваться с начала 1990-х годов, когда благодаря приватизации появились объекты частной собственности — квартиры, то биография рынка загородного жилья пока коротка. Только с января 2005 года в законодательство внесены поправки, благодаря которым упростилась процедура ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. Поэтому получить кредит на большинство объектов, выставляемых на рынок, оказывается весьма проблематично. Или же банком предлагаются высокие, фактически «запретительные» ставки.

Объекты загородного рынка существенно различаются по качеству, местоположению, статусу и ликвидности, что также затрудняет кредитование подобной недвижимости. Только в последнее время, с началом строительства коттеджных поселков, появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям — от эконом до люкс.

Но и с коттеджными поселками не все гладко. Строительные компании нередко приобретают пятно под застройку и начинают строительство коттеджей без разбивки земельных участков, что не позволяет заключать договоры о залоге.

Именно поэтому покупка жилья в загородном поселке, как правило, возможна только при наличии партнерских (доверительных) отношений между строительной компанией и кредитующей организацией. Другими словами, банк тщательно проверяет разрешительную документацию на строительство, анализирует стабильность застройщика как хозяйствующего субъекта, оценивает возможные риски и, если его устраивают застройщик и проект, начинает выдавать кредиты. Но только на покупку коттеджей в этом «аккредитованном» поселке. На стадии возведения жилья процентные ставки выше (поскольку в стоимость закладываются риски), после государственной регистрации они приближаются к средневзвешенным по рынку.

Купить строящийся дом не в поселке и без партнерской программы «банк—застройщик» крайне сложно. Казалось бы, постоянно дорожающая земля — лучшее обеспечение кредита. Конечно, это так, но участок — еще не жилье, а лишь одно из условий появления дома. К тому же оформление земли требует очень много времени и усилий. Таким образом, земля как объект залога менее ликвидна, чем дом или квартира. В связи с этим в кредитном портфеле банка должны быть сбалансированы доходность и ликвидность и риски и доходность. Так как кредит с обеспечением в виде загородного дома менее ликвиден, его доходность для банка должна быть выше. Отсюда и более высокие процентные ставки.

Законопослушная вторичка

Что касается покупки через ипотеку отдельно стоящего здания на вторичном рынке, тот тут все зависит от наличия у продавца необходимой документации на объект. Кроме того, объект должен соответствовать требованиям банка.

Этих требований можно насчитать примерно десяток. Во-первых, постройка должна быть отдельно стоящим зданием, пригодным для проживания (жилой дом, садовый дом, дача, коттедж и т. д.). Не принимаются в залог слишком старые дома (у каждого банка свои ограничения по году постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, инженерных коммуникаций. Кроме того, объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого есть иные индивидуальные дома, пригодные для проживания, — в коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе и пр. Разумеется, жилище должно быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации (это требование актуально и для «квартирной» ипотеки).

В виде исключения банк может принять вариант, когда земельный участок, на котором стоит дом, арендован, — как правило, требуется оформление надела в собственность. Земля должна иметь разрешенное использование (целевое назначение) для садоводства, жилищного или дачного строительства.

Между тем практика показывает, что очень много домов не оформляются продавцами должным образом с целью экономии денежных средств и уклонения от уплаты налогов, а это практически лишает покупателей шанса приобрести их с помощью ипотечного кредита.

Заметим, что заемщику, желающему приобрести коттедж в ипотеку, необходимо внести первоначальный взнос в размере не менее 10–20% суммы кредита (кредиты с нулевым взносом даже на рынке городских квартир исчезают как класс — после американского кризиса). Ну и, конечно, представить высокий доход, желательно подтвержденный официально.

Заложи имеющееся — получишь желаемое

Впрочем, существует способ, позволяющий приобрести с помощью ипотеки любой объект загородной недвижимости — даже если он по всем параметрам не устраивает кредитора. Речь идет об ипотеке под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Например, городской квартиры. Процедура довольно проста. Вы отдаете в залог банку свое жилье (желательно, чтобы оно было не единственным), получаете кредит в размере примерно 80% его оценочной стоимости и тратите эти деньги по своему усмотрению — на любой дом или даже земельный участок. При этом, однако, надо осознавать возникающие риски. Если вы купили на вторичном рынке дом, юридическая история которого туманна, есть вероятность, что впоследствии сделку признают незаконной по иску заинтересованных третьих лиц (например, родственников продавца). Тогда можно и дома лишиться, и кредит выплачивать придется. Не менее внимательным следует быть, приобретая не готовый коттедж, а строящееся жилье. Покупка первички вообще сопряжена с большими рисками, нежели сделки на вторичном рынке. Так что в любом случае желательно посоветоваться с опытным юристом, специализирующимся в сфере недвижимости (и притом загородной — если такового удастся найти).

В залог можно передать и участок земли, на котором планируется строить дом. Но тогда придется подготовить пакет необходимых документов. Согласно законодательству, для оформления залога земли необходимы правоустанавливающие документы на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли.

Если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то нужны еще разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза (сверка адреса и т. д.), справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции. А при наличии строений требуются документы и на них: паспорт объекта, выписки из реестра прав, правоустанавливающие документы, справка об оценке.

Кредитование под залог не самого приобретаемого коттеджа, а, например, квартиры или (несмотря на необходимость собрать большой пакет документов) земельного участка имеет определенные преимущества. Ведь если после приобретения коттеджа вам понадобятся средства на отделку, благоустройство участка и т. п. (а практика показывает, что все эти мероприятия стоят немалых денег), вы сможете заложить в банке еще и коттедж.

Но, разумеется, при этом надо, во-первых, иметь весьма приличный доход (чтобы банк согласился на выдачу по сути двух кредитов). Сумма нового кредита будет определена исходя из вашего дохода за минусом ежемесячного платежа по первой ипотеке. А во-вторых, исправно исполнять обязательства по первой ссуде. Неблагоприятная кредитная история не только не позволит получить второй кредит, но и станет в дальнейшем препятствием при получении любых банковских ссуд (автокредитование, кредиты на развитие бизнеса и т. п.).

Что касается технологии сделки с загородным жильем (если банк уже одобрил заемщика и выбранный кредит), то она в целом не отличается от покупки квартиры. После заключения кредитного договора и помещения ссуженной суммы в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, в котором обязательно указывают, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств. Реквизиты банка-кредитора необходимы для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли-продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец по предъявлении договора купли-продажи получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета «аккредитивы к оплате».

Несмотря на существующие проблемы, у загородной ипотеки, безусловно, есть перспективы. Ускорение придаст, в частности, переход Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на малоэтажные «рельсы» (о чем сегодня так часто говорят в политических кругах). Да и ресурсы строительства в черте города постепенно истощаются, а значит, все больше покупателей станут обращать внимание на пригороды и Ленобласть. Главное, чтобы в сегменте загородной недвижимости реализовывалось больше проектов относительно недорогих домов (так называемых быстровозводимых), по цене сравнимых с двух- или трехкомнатной квартирой в Санкт-Петербурге. Если такой сдвиг на рынке произойдет, банки, по-видимому, станут активнее развивать загородное ипотечное направление.

Вадим АЛЕКСЕЕВ, «Загородное обозрение»
Недвижимость на zagorod.spb.ru