ЖСК VS ДДУ

По словам аналитиков «НДВ СПб»,  за минувший год примерно четверть новостроек была реализована по схеме ЖСК.  Банки уже охотнее выдают на такое жилье кредиты, а застройщики в свою очередь зарабатывают лояльность клиентов количеством сданных объектов. Не исключено, что в ближайшие годы число кооперативов может значительно подрасти. Об этом  не раз  заявляли эксперты рынка на отраслевых мероприятиях таких, как  «Ярмарка недвижимости».

Но сначала разберемся, что же представляет собой ЖСК.

Наследники социалистических традиций

ЖСК - это  форма покупки квартиры на паях путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Говоря обычным языком, в ЖСК вступают несколько граждан или организаций с одной общей целью: построить на общие средства дом. Работа кооператива осуществляется выборным органом во главе с председателем и регламентируется уставом. Высшая форма управления ЖСК – это общее собрание его членов. Чтобы стать участником кооператива достаточно внести вступительный взнос. 

«В ЖСК вступают активные люди, которые готовы ходить на собрания, оглашать инициативы, всячески участвовать в жизни организации», - подчеркивает Надежда Хвощевская, глава юридической службы О2Development.

По словам Надежды Хвощевской, правоустанавливающим документом на будущую собственность для пайщика является справка о выплате паевого взноса и заявление на вступление в ЖСК.  «По № 214-ФЗ между дольщиком и застройщиком практикуются договорные отношения, по схеме ЖСК – отношения основаны на членстве», - дополняет руководитель юридической службы О2Development.

В Петербурге форму ЖСК уже используют крупные застройщики, такие как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит», «Лидер Групп», «ЛенСпецСМУ» и другие.

Цель оправдывает средства

Главное и основное преимущество покупки жилья по ЖСК – низкая себестоимость.  Цена на квартиру, приобретаемую по этой схеме, в среднем на 5-10 % ниже аналогичных объектов.  Достигается это тем, что ЖСК не уплачивает имущественный налог на прибыль, полученную в качестве паевого взноса. Это и дает застройщику выставлять ценник  ниже среднего по рынку, а покупателю позволяет сэкономить на уплате налогов. 

Второе – это возможность до 5-6 лет. Вступив в жилищный кооператив, участник может «попросить взаймы» недостающие средства на квартиру из общей кассы. Процент таких займов относительно низкий, в отличие от перспектив ипотеки. При заключении ДДУ рассрочка ограничивается периодом строительства дома и обычно не превышает двух лет. В случае с ЖСК она может быть растянута и на 10 лет при том, что собственник может въехать в дом и какое-то время выплачивать оставшуюся сумму. «Работа по схеме ЖСК позволяет выплачивать остаток суммы после сдачи дома, что очень интересно для покупателей, которые не имеют возможности выплатить полную стоимость недвижимости в течение двух лет в условиях договора ДДУ и при этом не хотят брать ипотеку», - подчеркивает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС ». «Между тем, поскольку ЖСК заинтересованы быстрее собрать деньги и достроить дом, рассрочки стараются оформлять не на 10 лет, как это может быть в теории, а на более короткий срок, обычно до 5-6 лет», - дополняет Дмитрий Алексеев, начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург».

Считается, что многие проекты, привлекающие средства по схеме ЖСК, испытывают проблемы с аккредитацией в банках и предоставлением ипотеки для своих покупателей. По словам экспертов на сегодняшний день это не совсем так.

«Первые попытки запустить кредитование ЖСК пришлись на 2008 год и почти сразу были загублены кризисом. В то время кооперативы был некой экзотикой, клиенты предпочитали заключать договоры предварительной купли-продажи, - рассказывает Дмитрий Алексеев. – Сегодня банки, аккредитуя новостройки, внимательно изучают не только документы на объекты, но и историю компании-застройщика. Сами займы обеспечиваются поручительством застройщика на строительство». Гарантией для банка служит договор о приобретении пая в ЖСК. В некоторых случаях кредитная организация может потребовать реестр залогов.

На сегодняшний день в число банков, выдающих  займы на недвижимость по ЖСК, входят «Санкт-Петербург», «Балтика», «Банкирский дом»,  «Сбербанк России» и другие.  Также у банка ВТБ24 функционирует программа «Свобода выбора», которая не требует аккредитации объекта недвижимости. Таким образом, заемщик волен взять кредит на любую квартиру, заплатив первый взнос в размере 20 % ее стоимости. «На сегодняшний день ипотечные программы банка ВТБ24 «Квартира в новостройке», «Ипотека с государственной поддержкой» и «Победа над формальностями» распространяются на объекты со схемой строительства по ЖСК», - дополняет Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела реализации ГК «ЦДС ».

Минимальный размер стартовой суммы на недвижимость регламентируется уставом ЖСК, но обычно не превышает 10 % от общей цены.  Пайщик может въезжать в квартиру сразу же после сдачи дома и при этом постепенно выплачивать остаток суммы. Оформить недвижимость на себя собственник сможет лишь после 100 % выплаты. Член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

А вдруг банкрот?

Даже если застройщик обанкротится, члены кооператива могут собрать недостающие средства и  завершить стройку. В случае с ДДУ банкротство строительной компании приравнивается к потере недвижимости и соответственно денег: закон не предусматривает компенсации, а дольщики не имеют прав самостоятельно достраивать дом.

«Помимо низких процентов по ссуде еще один важный плюс покупки на паях в том, что члену кооператива не нужно собирать огромное количество документов. В некоторых случаях достаточно предъявить паспорт», - подчеркивает Надежда Хвощевская, руководитель юридической службы О2Development.

Основной недостаток один: договор не проходит регистрацию в Госреестре. Также кооператив может изменить в одностороннем порядке сроки строительства, часто эта возможность предусмотрена уставом. «В случае если по каким-то причинам собственник не может далее выплачивать паи, то всегда можно переуступить. Стоимость оформления документации также определяет правление», - отмечает Елена Дятел, руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar.

Хотя члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части взноса каждого из членов,  они имеют все рычаги воздействия на стройку: могут отслеживать и контролировать ход строительства,  а также просматривать всю документацию.

Юридические нюансы

Деятельность ЖСК регламентируется пятым разделом Жилищного кодекса, статьей 116 Гражданского кодекса, а также № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и №  41-ФЗ «О производственных кооперативах». Эти законы рассматривают отношения пайщика с кооперативом. Кооператив в свою очередь обязан заключить инвестиционный договор с застройщиком. «Как правило, сам ЖСК дом не строит, и вся ответственность строителя лежит в рамках соглашения с кооперативом, в этом случае возрастают имущественные риски. Согласно № 214-ФЗ жилье становится залогом, обеспечивающим имущественные интересы», - объясняет Егор Савин, директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт».

Между тем существуют ЖСК, в которых кооператив и застройщик являются одним юридическим лицом. Этот вариант считают наиболее благонадежным, однако и он не исключает дополнительных взносов в процессе строительства объекта. В любом случае до подписания всех документов следует внимательно изучить договор ЖСК.  В уставе должен быть прописан порядок вступления в кооператив и выхода из него, а также условия получения квартиры и осуществления выплат, права и обязанности членов и многое другое.  При заключении договора на руках у пайщика должны быть доказательства вступления в ЖСК, как минимум, расписка.

Ни ДДУ, ни ЖСК не гарантирует вам, что объект построят качественно и в срок, а застройщик не обанкротится. По словам Михаила Медведева, генерального директора ГК «ЦДС», главное не форма заключаемого между покупателем и застройщиком договора, а надежность последнего и  его репутация на рынке. считается одной из крупнейших петербургских застройщиков, заключающих договоры только по ЖСК уже более 13 лет.  «Механизм работы ЖСК прописан в том же № 214-ФЗ и вполне легитимен»,- подчеркивает глава ЦДС.

Для покупателя кооперативная форма может быть привлекательной не столько ценой,  сколько силой воздействия на строительство объекта: ЖСК способно на самостоятельное правовое регулирование и на судебную практику по решению споров членов ЖСК. О том, что  застройщику приходится считаться с уставом кооператива и мнением пайщиков, было не раз отмечено участниками рынка. Судя по количеству вопросов от потенциальных покупателей, можно сделать вывод, что интерес и лояльность к объектам, реализующимся по схеме ЖСК, растет. Не исключено, что через несколько лет ЖСК вытеснит ДДУ.

ЗАО "Центр Долевого Строительства" (ЗАО "ЦДС")